（2017）鲁01民终3625号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王继红与济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王继红,济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3625号上诉人（原审被告）：王继红，男，1961年2月17日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：张真，山东华梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玉，山东华梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处，住所地济南市。法定代表人：王若曦，主任。委托诉讼代理人：李乐成，山东胜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓瑞，山东胜远律师事务所律师。上诉人王继红因与被上诉人济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处（以下简称建新办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王继红上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人对涉案房屋不具有合法产权，不能证明其是权利人。被上诉人无法证明其对该房屋拥有所有权、处置使用和对外出租的权利，因此被上诉人不是民诉法规定的适格主体，本案也不属人民法院管辖受理的范围。2、被上诉人无权主张占有使用费，没有计算依据和法律依据。被上诉人不是本案的适格主体，因此无权向上诉人主张该房屋的占有使用费，原审判决没有计算依据和法律依据。综上，原审判决认定事实不清、错误，证据不足，望二审法院查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。建新办事处辩称，一、涉案房屋系建新办事处投资建设，建新办事处有权对外出租。一审中建新办事处已提交协议书和审价报告各一份，证明涉案房屋由建新办事处于2006年3月投资建设，产权属于建新办事处。王继红称建新办事处无法证明房屋所有权、处置使用和对外出租的权利，与事实相悖。二、一审判决参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。一审判决认定《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决王继红参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。王继红称原审判决没有计算依据和法律依据，与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。建新办事处向一审法院起诉请求：请求依法判令解除双方之间的不定期租赁合同，判令王继红返还房屋，并向建新办事处支付2014年4月1日至实际返还房屋之日的占有使用费（按年租金62964元计算）。一审法院认定事实：2012年12月10日，济南市历下区鲁艺居民小区管理处（甲方、以下简称鲁艺小区管理处）与王继红(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于五花八门市场一楼路南18号、面积为69平方米的房屋出租给乙方，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为5247元。该合同签订后，鲁艺小区管理处即将涉案房屋交付王继红使用。合同约定的租赁期届满后，双方未签订新的租赁合同，但由王继红继续占有使用涉案房屋，租金交至2014年3月31日，2014年4月1日之后的租金未交纳。另查明，鲁艺小区管理处系经济南市历下区编制委员会批准成立的科级集体事业单位，隶属于建新办事处。涉案房屋末办理房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，因鲁艺小区管理处系经济南市历下区编制委员会批准成立的科级集体事业单位，不具备独立的法人资格，隶属于建新办事处，故建新办事处作为本案原告，主体适格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故鲁艺小区管理处与王继红签订的《房屋租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对建新办事处要求王继红返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。因2014年4月1日之后，涉案房屋一直由王继红占有使用，故王继红应当赔偿该期间因其占有使用涉案房屋给建新办事处造成的损失。因此，对建新办事处要求王继红参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2014年4月1曰之后的占有使用费的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决：一、王继红于判决生效之日起十日内将位于五花八门市场一楼路南l8号、面积为69平方米的房屋返还给济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处；二、王继红于判决生效之日起十日内向济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处支付房屋占有使用费(按照月租金5247元计算，自2014年4月1曰起计算至本判决生效之日止)；三、驳回济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，由济南市历下区人民政府建筑新村街道办事处负担100元，由王继红负担9870元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，鲁艺小区管理处与王继红签订租赁合同，鲁艺小区管理处不具备独立法人资格，隶属于建新办事处，故建新办事处作为本案诉讼主体适格。本案租赁合同所涉房屋因未取得建设工程规划许可证，因此，鲁艺小区管理处与王继红签订的《房屋租赁合同》应为无效，王继红依法应向建新办事处返还房屋，并支付2014年4月1日之后实际占用房屋期间的房屋占有使用费。综上，王继红的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10870元，由上诉人王继红负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强审 判 员 马立营代理审判员 万振驰二〇一七年七月二十四日书 记 员 邢春艳 来源：