（2017）内0105民初3898号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-30
案件名称
内蒙古智通物业服务有限公司与刘廷亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古智通物业服务有限公司,刘廷亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0105民初3898号原告：内蒙古智通物业服务有限公司。法定代表人：谢紫欣，总经理。委托诉讼代理人：卢诗猛，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘玉英，女，该公司项目经理。被告：刘廷亮，住呼和浩特市。原告内蒙古智通物业服务有限公司（以下简称智通物业公司）诉被告刘廷亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告智通物业公司委托诉讼代理人卢诗猛、刘玉英、被告刘廷亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智通物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付拖欠的物业服务费4431元，二次垃圾转运费180元，违约金1494元，合计6105元。事实与理由：2008年7月30日原告与内蒙古公安边防总队签订了《前期物业服务合同》，接受内蒙古公安边防总队委托，为提供边防家园物业服务。合同约定，委托管理时间自2008年9月1日-2013年8月31日止。如业委会在本合同到期后仍未成立，本合同之有效期限自动顺延至业委会成立为止。业委会成立后由业主委员会与乙方重新签订本合同。物业服务费标准为每平方米每月0.8元，缴费方式为按年预交，违约金为每天万分之三。原告自签订合同以来，严格按照合同约定履行自己的合同义务，管理小区范围内公共设施设备正常使用，环境卫生清洁，公共秩序良好，得到了广大业主的认可。被告拖欠2015年3月1日至2018年2月28日的物业服务费141.34平方米*0.8元/月平方*36个月=4071元；车库费120元/年*3年=360元；二次垃圾转运费60元/年*3年=180元。经原告多次催缴被告拒绝交纳。被告的欠费行为已经影响了广大业主的利益，也影响了小区的正常运转，因此原告向人民法院起诉，请求法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告刘廷亮辩称，确实未交纳该期间物业费，是因为2015年年初，由于原告未清理小区内积雪，形成了结冰，2月27日被告母亲因路面结冰在距楼道口五、六米处滑倒，造成左侧桡骨远端及尺骨茎突骨折，给被告造成经济损失和精神伤害，后被告找到原告，原告态度蛮横，不解决问题只推脱责任。对二次垃圾转运费认可。经审理查明，2008年7月31日，内蒙古边防总队与内蒙古宾悦智胜物业服务有限责任公司签订物业管理合同，委托内蒙古宾悦智胜物业服务有限责任公司对呼和浩特市金桥开发区世纪大道边防家园提供物业服务，管理期限为2008年9月1日至业主委员会成立止，物业收费标准为0.8元/月/㎡，车库10元/月/个。2011年3月16日，内蒙古宾悦智胜物业服务有限责任公司变更名称为呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司。2014年9月3日，呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司与原告签订债权转让协议，转让事项：甲方（呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司）同意将之前合法在管的项目（位于呼和浩特市××区）边防家园小区物业管理费债券追索权转让给乙方（智通物业公司），该债权追回依法全部归乙方所有。2016年12月15日，原告与呼和浩特市边防家园小区业主委员会签订了物业管理服务委托合同，委托原告对呼和浩特市金桥开发区阿拉坦大街61号提供物业服务，管理期限为2017年1月1日至2018年12月31日，物业收费标准为0.8元/月/㎡，车库10元/月/个，物业服务费每年预收一次，每次交纳费用时间为合同规定的日期及周年日。被告刘廷亮是金桥开发区阿拉坦大道边防家园小区21号楼1单元301室的业主，房屋面积为141.34㎡，未交纳2015年3月1日至2018年2月28日的物业服务费。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，内蒙古边防总队与内蒙古宾悦智胜物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同、内蒙古宾悦智胜物业服务有限责任公司变更名称为呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司后与原告签订的债权转让协议、原告与呼和浩特市边防家园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告刘廷亮作为边防家园小区业主（房屋面积为141.34㎡），上述物业服务合同对被告具有约束力，原告与被告形成物业服务合同关系，被告应履行交纳物业服务费的义务。对于原告请求的2018年1月1日至2018年2月28日的物业服务费，因原告与业委会所签合同虽约定交费方式为每年预收，但未约定交纳费用时间，本院按照习惯理解为每年12月31日前交纳下一年物业服务费，故对此期间的物业服务费不予支持。对于被告的抗辩理由，与本案不是同一法律关系，被告可另案起诉。被告2015年3月1日至2017年12月31日应交纳物业服务费3844元（141.34㎡×0.8元/月/㎡×34个月），二次垃圾清运费170元，车库费340元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因原告所举证据无法证明被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘廷亮于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古智通物业服务有限公司物业服务费3844元，二次垃圾清运费170元，车库费340元；二、驳回原告呼和浩特市智通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘廷亮负担。本判决为终审判决。代理审判员 吴 菲二〇一七年七月二十四日书 记 员 樊俊杰 关注公众号“”