（2017）沪01民终8528号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海泥城镇华善就业服务中心诉上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海泥城镇华善就业服务中心,上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8528号上诉人（原审被告）：上海泥城镇华善就业服务中心，住所地上海市浦东新区泥城镇马五公路***号。法定代表人：康友华，理事长。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇泥城路2号103室。法定代表人：黄吉仁，董事长。委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。上诉人上海泥城镇华善就业服务中心（以下简称“华善就业中心”）因与被上诉人上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司（以下简称“泥城镇集体资产投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初26086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人华善就业中心上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判华善就业中心在安置好员工之后再返还租赁房屋、在政府补贴发放后再支付2015年和2016年度的房屋租金及使用费、无需支付2017年1月1日至今的房屋使用费。事实和理由：1、2010年12月泥城镇政府为解决当地弱势群体的就业问题，与区XX公路XX号闲置的校舍签订了无偿提供使用的托管协议。2011年1月，由泥城镇劳动保障所主办、泥城镇政府主管的华善就业中心成立，该中心是非营利性的公益性社会组织。2、华善就业中心确实未支付2015年和2016年的房租费，但未支付的原因是镇政府没有按照泥城镇政府（2015）43号文件规定发放补贴。根据该文件第三条规定，对华善就业中心在册的“市困”和“区困”人员实行社保补贴，在2015年1月-2015年12月期间，以单位实际支出额补贴40%。以此计算，仅这一笔补贴就有人民币（以下币种相同）53万元，但至今仍未发放。3、2016年12月，华善就业中心为配合镇政府工作而停业，并向镇政府递交了“关于拆违停业处置方案的报告”，但至今未收到回复，拆违的补贴也一直未到位。造成上诉人不能及时搬迁的责任在于镇政府，现被上诉人要求上诉人支付2017年的房屋使用费没有依据。被上诉人泥城镇集体资产投资公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泥城镇集体资产投资公司向一审法院起诉请求：1、判令华善就业中心立即迁出上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋及土地（建筑面积3516.26平方米、土地面积12650.94平方米）及XX镇XX公路XX号XX镇XX小学操场北首新建车间（建筑面积1020平方米）；2、判令华善就业中心立即支付泥城镇集体资产投资公司2015年度、2016年度上述房屋及土地的租金合计420,480元；3、判令华善就业中心支付泥城镇集体资产投资公司自2017年1月1日起至实际迁出上述房屋及土地之日止，按每日1,000元标准计算的房屋占用费；4、判令华善就业中心支付泥城镇集体资产投资公司自2015年4月1日起至实际支付上述420,480元租金之日止，按年租金210,240元的日千分之一的标准计算的逾期付款违约金；5、案件诉讼费由华善就业中心承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX公路XX号原系XX小学校区，系浦东新区教育署资产，于2010年托管给上海市浦东新区泥城镇人民政府管理。华善就业中心系民办非企业单位，泥城镇集体资产投资公司自述其下属于上海市浦东新区泥城镇人民政府。2012年3月5日，泥城镇集体资产投资公司（出租方、甲方）与华善就业中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定泥城镇集体资产投资公司将原XX小学操场北首新建车间（建筑面积1020平方米）出租给华善就业中心，仅限华善就业中心用于就业困难人员就业托底基地。协议还约定：租赁价格为按建筑面积每天每平方0.22元，全年合计81,900元，乙方将全年租赁费在每年的3月31日之前支付给甲方；乙方逾期交付租金的，按年租金的日千分之五补偿甲方。2014年2月28日，双方签订了上述租赁标的物的续租合同，租赁期限自2014年2月28日至2016年2月28日。2014年1月1日，泥城镇集体资产投资公司（出租方、甲方）与华善就业中心（承租方、乙方）另就泥城镇彭镇XX路XX号原XX小学房屋及土地（房屋建筑面积为3516.26平方米、土地面积为12650.94平方米）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定甲方将原XX小学校舍租赁给乙方，由乙方用于就业困难人员的就业托底基地，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租赁价格为按建筑面积每天每平方0.10元，全年合计128,340元，乙方将全年租赁费在每年的3月31日之前支付给甲方。2015年12月10日，双方就上述租赁标的物签订了续租合同，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。之后，华善就业中心未在2015年3月31日之前支付2015年租金。华善就业中心向浦东新区泥城镇人民政府申请缓交2015年度租金，泥城镇集体资产投资公司同意华善就业中心缓交2015年租金，但之后华善就业中心仍未支付。庭审中，泥城镇集体资产投资公司变更诉请4逾期付款违约金自2016年4月1日起算。庭审后，泥城镇集体资产投资公司未向法庭提供钢结构厂房的合法建造手续。华善就业中心认为，如钢结构厂房的租赁合同无效，使用费还是同意按租赁合同标准支付。案件审理过程中，浦东新区泥城镇人民政府向法院寄交《情况说明》，陈述了房屋来源，并表示同意泥城镇集体资产投资公司的诉请，华善就业中心提出的困难补助与本案无关。一审法院认为，泥城镇集体资产投资公司与华善就业中心就原XX小学的房屋、土地及钢结构厂房签订了两份《房屋租赁协议》，原XX小学的房屋及土地产权清晰，该租赁协议合法有效，华善就业中心应按约支付租金；但泥城镇集体资产投资公司未提供钢结构厂房的合法建造手续，故就钢结构厂房的租赁协议无效，因华善就业中心已实际使用了钢结构厂房，仍应向泥城镇集体资产投资公司支付相应的使用费，泥城镇集体资产投资公司主张的租金标准可予作为租赁期内房屋使用费的支付标准，华善就业中心亦无异议，法院予以采纳。现两份租赁协议均已到期，华善就业中心应将租赁房屋、土地及钢结构厂房一并返还给泥城镇集体资产投资公司，泥城镇集体资产投资公司要求华善就业中心迁出之诉请法院予以支持。华善就业中心认可未付2015年度、2016年度的租金及使用费，故泥城镇集体资产投资公司主张的诉请二金额法院予以认定，系2015年度、2016年度的房屋及土地租金、钢结构厂房使用费。泥城镇集体资产投资公司诉请三要求华善就业中心自2017年1月1日起支付返还之日止的使用费法院亦予以支持，但泥城镇集体资产投资公司主张按每日1,000元标准计算逾期房屋使用费，无相应依据，法院不予支持，使用费标准可参照双方合同约定的租金金额；至于泥城镇集体资产投资公司主张的逾期付款违约金，因双方就租赁房屋及土地的租赁协议并未约定违约责任，泥城镇集体资产投资公司该主张无合同依据，而双方就钢结构厂房的租赁协议虽约定了违约责任，但鉴于该租赁合同无效，违约约定亦无效，故泥城镇集体资产投资公司主张的逾期付款违约责任，法院不予支持。至于华善就业中心辩称因政府补贴未拿到而不付租金的抗辩意见，因政府补贴与否并未列入双方合同内容，法院不予采信。至于华善就业中心辩称其实际使用仅1200多平方米的辩解意见，因两份租赁协议标的物明确，至于华善就业中心在租赁期间实际使用多少面积房屋，系其自行对租赁标的物的使用分配，与泥城镇集体资产投资公司无涉，该辩解意见不予采信。判决：一、上海泥城镇华善就业服务中心应于判决生效之日起十五日内将其租赁的上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋、土地及钢结构厂房返还给上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司；二、上海泥城镇华善就业服务中心应于判决生效之日起十五日内支付上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司2015年度、2016年度上述房屋、土地及钢结构厂房的租金及使用费420,480元；三、上海泥城镇华善就业服务中心应于判决生效之日起十五日内支付上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司自2017年1月1日起至上述房屋、土地及钢结构厂房返还之日止的使用费（按每年210,240元标准计算）；四、驳回上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,607.20元，减半收取计3,803.60元，由上海泥城镇华善就业服务中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华善就业中心提供了以下证据：1、上海市浦东新区泥城镇人民政府文件泥府[2015]43号，欲证明泥城镇政府曾印发文件通知，对华善就业中心在册的“市困”和“区困”人员实行社保补贴，在2015年1月-2015年12月期间，以单位实际支出额补贴40%，但至今该笔补贴尚未发放，导致华善就业中心拖欠租金至今。2、关于拆违停业处置方案报告，欲证明华善就业中心于2016年12月12日向泥城镇政府递交了方案报告，但镇政府至今未回复，导致华善就业中心无法搬迁。对上述证据，被上诉人泥城镇集体资产投资公司认为，两份证据均不属于新证据。第一份证据没有镇政府的盖章，对其真实性不予认可。且两份证据与本案均缺乏关联性，就政府补贴和安置问题华善就业中心可以另案主张。本院认定，上诉人华善就业中心提供的两份证据均不是在一审庭审结束后新发现的证据，不属于新证据。且第一份证据没有泥城镇政府盖章，对其真实性不予认可；第二份证据仅能证明华善就业中心曾向镇政府递交过申请报告，且两份证据与本案均缺乏关联性，故本院不予采纳。一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋、土地签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，该协议合法有效，双方均应恪守，否则应承担相应的责任。双方就钢结构厂房签订的租赁协议虽因租赁物缺乏合法建造手续被认定无效，但华善就业中心已实际使用该厂房，故仍应支付相应的房屋占有使用费。关于华善就业中心提出因政府补贴未发放而不付租金、因政府未兑现承诺而未能及时搬迁的意见，本院认为，房屋租赁协议的签订方为泥城镇集体资产投资公司，并非泥城镇政府，且租赁协议中并未约定支付租金的前提条件是发放政府补贴，故对该辩称意见不予采信。华善就业中心所提申请政府补贴等事宜，可通过其他合法途径予以妥善处理。综上，上诉人华善就业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,607元，由上诉人上海泥城镇华善就业服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯卫清代理审判员 许 洁代理审判员 陆文奕二〇一七年七月二十四日书 记 员 周仕颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”