（2017）湘31民终427号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
柯明雄、万海英与刘吉霞返还原物纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柯明雄,万海英,刘吉霞
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终427号上诉人（原审被告）:柯明雄，男，1968年9月4日出生，土家族。上诉人（原审被告）：万海英（系柯明雄之妻），女，1972年10月1日出生，苗族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：彭涛，男，汉族，1966年10月16日。被上诉人（原审原告）:刘吉霞，女，1960年2月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：舒东彪，湖南茶源律师事务所律师。上诉人柯明雄、万海英因与被上诉人刘吉霞返还原物纠纷一案，不服湖南省古丈县人民法院（2017）湘3126民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柯明雄、万海英、柯明雄共同委托诉讼代理人彭涛，被上诉人刘吉霞委托诉讼代理人舒东彪等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柯明雄、万海英上诉称：一、请求依法撤销一审判决并改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、漏列本案当事人：双方讼争的是古阳镇红星小区经济适用住房二栋临街一楼11号门面。该门面是2003年11月15日由甲方古丈县城市建设综合开发有限责任公司租赁给乙方柯明礼使用的门面实际由二上诉人使用至今。虽然2011年9月30日，甲方将该门面出售给被上诉人刘吉霞，但一审法院没有依法追加古丈县城市建设综合开发有限责任公司与柯明礼为本案当事人。二、被上诉人刘吉霞与古丈县城市建设综合开发有限公司签订的《古丈县经济适用住房购销合同书》为无效合同：首先，双方讼争的古阳镇红星小区11号门面先租赁给柯明礼并由二上诉人使用的房屋，古丈县城市建设综合开发有限公司在出卖时，按法律规定原承租人在同等条件下享有优先购买权，但古丈县城市建设综合开发有限公司在出卖该门面时并没有口头或书面通知上诉人。其次，经济适用住房面向城市低收入住房困难家庭供应，是具有保障性质的政策性住房。本案被上诉人刘吉霞退休前为古丈县住建局干部，她不具备购买该住房的主体资格。因此，被上诉人刘吉霞购买的该门面应为无效合同。综上所述，一审法院认定被上诉人与古丈县城市建设综合开发有限公司签订的合同合法有效是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决。被上诉人刘吉霞答辩称：一、本案不存在漏列当事人。本案系返还原物纠纷，本案中的标的物系我所有，已领取了房屋所有权证，物权已得确认，现占用本案标的物的是二上诉人，侵犯我物权的也是二上诉人，城建综合开发公司没有侵犯我的合法权益，与本案无利害关系。故不应当作为本案当事人。二、我与城建综合开发公司签订的合同是否有效，应当另案处理，本案无需审查，因为该合同与本案无关联性。再说，该合同不存在二上诉人所说的两种情形，1、优先购买权的问题，二上诉人不是租赁合同的当事人，故无优先购买权。况且合同当事人柯明礼与城建综合开发公司已经在租赁合同中约定，如果城建综合开发公司将门面出售，承租人无条件搬出。由此说明柯明礼已放弃了优先购买权，故二上诉人无优先购买权。2、经济适用房的问题，经济适用房是向特定人员供应的具有保障性质不超过60平方米的政策性住房。本案标的物是门面，是商品，开发商城建开发公司领取了商品房预售许可证，足以证明该门面不是经济适用房。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，程序合同，适用法律得当，证据充分，应当维持。原审原告刘吉霞向一审法院起诉请求：请求判令二被告退还占用原告的门面及支付2016年至今的租金。一审法院认定事实：原告刘吉霞于2011年9月30日与古丈县城市建设综合开发有限公司签订了购销合同，以每平方米2200元的价格购买古丈县城市建设综合开发有限公司修建的位于古阳镇红星小区经济适用住房二栋临街一楼11号门面一间，建筑面积为31.59㎡，并于2012年2月28日到古丈县房地产管理局办理了古房权证古字第7120000**号房屋所有权证。该门面在原告购买之前，被告家因公路扩宽需要拆迁房屋，要求租用古丈县城市建设综合开发有限公司开发的门面，于是由其家庭代表柯明礼作为乙方与甲方古丈县城市建设综合开发有限公司签订了租用门面协议，该协议约定的主要内容为：乙方要求租用甲方开发的商业门面两间，租期为7个月，租金一次性交清，租金由指挥部落实；租用时间从2003年11月15日到2004年6月15日止；租期满后乙方须无条件搬出；提前搬出的，每个月每间奖励150元；乙方在租用期间，如果有人向甲方购买此门面，乙方须及时搬出，乙方再与指挥部协商解决租房问题。古丈县城排水管网及道路改造工程指挥部并为双方进行担保。协议签订后，被告柯明雄、万海英便搬进现原告购买的门面内暂时经营水果。租期满后，古丈县城市建设综合开发有限公司没有通知被告方返还租用的门面，被告方继续在租用的门面内经营，也没有交纳租金。在出售门面之前，古丈县城市建设综合开发有限公司没有通知被告方。原告刘吉霞购买门面后，也没有及时通知和要求被告柯明雄、万海英退还门面，同时也没有要求被告方交纳租金。直至2016年左右（具体时间无证据查实）原告才告知被告方用于经营的门面已经被原告购买，要求被告方退还自己购买的门面，但二被告以拆迁安置遗留问题没有得到解决，待问题解决好后就退还为由，继续在原告购买的门面内经营。为维护自己合法权益，原告诉至法院。一审法院认为，被告柯明雄、万海英对讼争的古阳镇红星小区经济适用住房二栋临街一楼11号门面一间进行了租赁，并在租赁期满后继续使用，出租人古丈县城市建设综合开发有限公司也没有提出异议，双方原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。该门面在被告方继续使用期间被出租人出售给了原告刘吉霞，双方买卖合同合法有效。原告刘吉霞并办理了房屋所有权证，对该门面依法享有物权。原告刘吉霞在购买该门面后导致该门面所有权发生变动，不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对原、被告双方具有约束力。因被告方在原租赁合同到期后使用门面为不定期租赁，原告刘吉霞购买该门面后可以随时解除合同，但原告应当在合理期限之前通知被告。原告于2016年（具体时间无证据查实）通知被告方要求其退还自己享有物权的门面，双方租赁合同至原告通知到达对方时解除。被告方以各种理由拒不退还的行为，侵害了原告的合法权益。故对原告刘吉霞要求被告柯明雄、万海英返还门面的诉讼请求，该院予以支持。对于原告刘吉霞要求被告方支付租金的诉讼请求，因双方没有约定租金，且原租用门面协议对租金数额没有明确，租金支付对象也没有明确为被告方。同时原告刘吉霞也没有提供其通知被告方在合理期限返还门面的具体时间及租金标准的相关证据，其应承担举证不能的不利后果。故对原告刘吉霞要求被告方支付租金的诉讼请求，该院不予支持。对于被告方以其与古丈县住建局就安置问题没有解决清楚为由，拒绝给原告返还门面的辩解，因古丈县住建局并不是该门面的所有者，该门面所有者古丈县城市建设综合开发有限公司在与被告方家属签订租用门面协议时，双方在租用协议中明确租期满承租人须无条件搬出，租赁期间出租人也可以出售该门面。故古丈县城市建设综合开发有限公司将该门面出售给原告的行为，与安置被告方没有矛盾，安置被告方并不是其出售门面的前提条件，其出售门面是对自己物权的处分。故对被告方的辩解，该院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柯明雄、万海英限于本判决生效后十五日内将位于古阳镇红星小区经济适用住房二栋临街一楼11号门面（房产证号为古房权证古字第7120000**号）腾空后返还给原告刘吉霞；二、驳回原告刘吉霞其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘吉霞承担40元（已交纳），被告柯明雄、万海英共同承担40元，限于本判决生效后七日内交纳。二审中双方当事人均未提交新证据，本院对原审认定的事实无异议，依法予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷，其争议焦点是：一、本案是否漏列当事人；二、两上诉人是否应该返还被上诉人所有的门面及支付租金。1、关于是否漏列当事人问题：本案系返还原物纠纷，本案的标的物是不动产，被上诉人已取得了所有权证，现实际使用本案标的物两上诉人，侵犯被上诉人物权的也是两上诉人，而签订租赁协议的古丈县城市建设综合开发有限责任公司与柯明礼与本案无利害关系，一审没有追加为当事人，并无不当。故上诉人上诉称一审判决漏列当事人的理由不能成立。2、关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，致于权利人取得该物权的合法性问题，系另一法律关系，在本案中无需审查，故上诉人上诉称被上诉人刘吉霞与古丈县城市建设综合开发公司签订的《古丈县经济适用住房购销合同书》为无效合同及原承租人在同等条件下享有优先购买权的上诉理由也不能成立。对于该门面的租金问题，一审判决没有支持原审原告刘吉霞的请求，有理有据，双方当事人均无异议。本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持，原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人柯明雄、万海英负担。本判决为终审判决。审判长 杨光福审判员 彭志友审判员 向才文二〇一七年七月二十四日书记员 刘桂林附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”