（2017）陕0113民初6784号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-11-16

案件名称

段智膑与陕西乾园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市雁塔区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

段智膑,陕西乾园房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款

全文

西安市雁塔区人民法院民事判决书（2017）陕0113民初6784号原告段智膑，男，汉族，1978年3月9日出生，住西安市临潼区。被告陕西乾园房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路66号佳贝大厦313室。法定代表人龚升平，系该公司总经理。委托代理人康科林，陕西连邦律师事务所律师。原告段智膑与被告陕西乾园房地产开发有限公司（以下简称乾园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段智膑，被告乾园公司的委托代理人康科林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段智膑诉称，2014年3月12日原告因购买被告开发的商品房，对其具体事项，经协商一致并签订商品房买卖合同，该房屋位于临潼区骊××街办××环路西段梧桐官邸第一幢一单元3层10306单元房。房屋总价款342966元，原告按照约定已付清，合同第八条明确约定交付期限为2014年8月31日前，但至2016年11月10日收房时，被告仍未按照规定交付政府验收合格的商品房（没有两书一表及房产证），房屋顶有漏水痕迹，卧室门高度有1.9米高，而对于逾期的，双方于合同第九条确定出卖人即被告按日向原告支付已交房款每日万分之三的违约金，原告多次与被告协商，均遭拒绝。现原告诉至法院，请求:1、依法判令被告承担原告逾期交房违约金64717元（2014年8月31日至2016年11月9日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告乾园公司辩称，一、我不同意原告诉请的违约金金额，原告计算的违约期间不符合客观事实，具备交房条件是2015年8月11日，实际可以交房时间是2015年11月16日，所以迟延交房时间是3个月零10天；二、双方约定的违约金计算标准过高，被告请求变更违约金，具体计算标准按照当地租金的1.3倍计算。经审理查明，2014年3月12日,原告段智膑、案外人罗花丽与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××区骊××街办××环路西段××“骊××盛景”小区××单元××层××房，约定建筑面积为75.77平方米，总金额为342966元。合同第六条约定，签合同时付房款首付款共计人民币壹拾万贰仟玖佰陆拾陆元整（102966元），剩余房款共计人民币贰拾肆万元整（240000元），由买受人在2014年2月28日前申请银行按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条第二款（三）项约定但因市政配套延期或不能使用的因为政府行为造成工程延期或遭遇正常施工中风、雨、雪天气造成的工程延期，以监理公司的记录和出具的证明文件为依据，出卖人在房屋交付使用时告知买受人。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告于2014年7月5日向被告交纳首付款102966元，剩余房款240000元于2015年6月26日通过银行贷款付清。2015年4月15日，被告以该工程项目原计划2014年8月31日正式交房，但因市政设施配套不到位，经其多方努力协调，正式电、暖气、天然气已到位，自来水尚未接入，导致本项目延期交房。为此西安临潼旅游商贸开发区管委会就被告的请求复函，载明经管委会与区政府及水务部门协调，请被告与水务部门对接，尽快完善相关配套设施。2015年8月10日，被告为该小区接入正式自来水。2016年11月10日，原告收房。庭审中，被告表示该房屋于2015年11月16日具备交付条件，多次电话通知原告来收房，但是未向原告书面通知办理交付手续，对此原告不认可，表示从未接到电话。另查明，原告段智膑与案外人罗花丽原系夫妻关系，双方于2016年9月1日协议离婚，离婚时约定该房屋归原告所有。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、建设工程竣工验收报告、复函、证明、离婚证、离婚协议书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告交纳房款后，被告未按照合同约定期限向原告交付房屋，现原告以被告延期交房构成违约为由，起诉要求被告支付违约金。被告承认延期的事实，表示延期系因自来水配套设施不到位，该配套设施的接入非被告能控制的因素，因此造成向原告延期交房。依据双方合同第八条第二款（三）项，约定的交房期限可据实延期。并提交了相关证据证明其抗辩主张的事实。经审查被告的抗辩符合合同约定的情形，符合据实延期的事由。对其抗辩主张，本院予以采信。因此，对被告2015年8月10日前的违约期间，依合同约定做相应扣除。对原告主张中在该期限后要求被告承担迟延交房的违约责任的请求，本院予以支持。对于被告辩称其房屋于2015年11月16日具备交付条件，且被告已电话通知原告收房，原告系自身原因未收房，因被告未按照合同约定以书面形式通知原告收房，对此辩称，本院不予采信。对于违约金的计算，原告以合同约定的万分之三要求被告承担违约金，被告以该违约金约定过高要求调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告的抗辩有法律依据，本院依法予以采信。据此，对被告迟延交房的违约金应调整为同地段房租的1.3倍。参考互联网上发布的临潼同地段简装修成套房每月每平方米不足10元房租价的标准，被告应按每月每平方米13元的标准支付原告迟延交房违约金。根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，参考临潼区当地房屋租金，本院将逾期交房违约金数额酌情调整为14775.15元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告陕西乾园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告段智膑支付逾期交房违约金14775.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告段智膑其余的诉讼请求。本案案件受理费1418元，减半后709元由被告陕西乾园房地产开发有限公司承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员　杨　冉二〇一七年七月二十四日书　记　员　张红飞打印：扈艳红校对：王维2017年月日送达