（2017）粤0106执异113号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-11-14

案件名称

广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行与广东振海能源投资有限公司、贵州福泉大酒店发展有限公司抵押合同纠纷执行裁定书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

广东振海能源投资有限公司,贵州福泉大酒店发展有限公司,广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

广州市天河区人民法院执行裁定书（2017）粤0106执异113号异议人（被执行人）：广东振海能源投资有限公司，住所地广州市越秀区天河路45号之六801房。组织机构代码768448558。法定代表人：俞西林。委托代理人：李艳波，广东联合发展律师事务所律师。异议人（被执行人）��贵州福泉大酒店发展有限公司，住所地贵州省福泉市洒金北路。组织机构代码662992467。法定代表人：俞西林。委托代理人：张杰，广东君之杰律师事务所律师。申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行，住所地广州市番禺区南村镇塘步西村迎宾路南村入口处塘西东侧。组织机构代码683296890。负责人：李恩和，行长。委托代理人：杜称华、郦莉，均系广东灜杜律师事务所律师。本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南支行）与被执行人广东振海能源投资有限公司（以下简称振海公司）、贵州福泉大酒店发展有限公司（以下简称福泉酒店）抵押合同纠纷一案，被执行人振海公司、福泉酒店提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人（被执行人）振海公司、福泉酒店一致异议意见称：请求撤销本院于2017年5月17日作出的（2014）穗天法执字第8008号执行裁定书，要求按评估价作为起拍价对位于贵州省福泉市金山办事处洒金北路福泉大酒店第-1层至第14层房屋（以下简称涉案房产）进行拍卖。事实与理由如下：一、贵院曲解《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题》第十条之规定，违背立法宗旨，作出错误裁定，严重损害我司的合法权益。《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题》第十条规定了起拍价由人民法院参照评估价确定，并对起拍价的下限作出了强制规定（不得低于评估价或者市价的70%）。该规定强调的是首先要参照评估价确定起拍价，而不是规定第一次拍卖就必然要按评估价下调30%作为起拍价。在本案中，福泉酒店首次进行司法拍卖，竞拍情况和拍卖结果尚未可知，贵院应当参照评估价来确定起拍价，但是贵院却在毫无依据的前提下，对福泉酒店直接降价30%进行起拍。“不得低于评估价或者市价的70%”是最高人民法院对起拍价作出的限制性规定，而不是规定第一次拍卖就一定要按评估价下调30%作为起拍价，作为人民法院在行使自由裁量权过程中，也应当根据实际情况。直降30%对福泉酒店进行拍卖，毫无事实依据，损害我司的合法权益。二，福泉酒店的评估价已明显低于市场价值，人民法院再在评估的基础上下调30%作为起拍价，违背了市场规律，扰乱了市场的正常交易秩序。福泉酒店位于具有“亚洲磷都”之称的黔南州福泉市形象大道“洒金大道”中央核心地段，采用新古典建筑风格，装修上融入民族文化符号，是福泉市最高的城市标志性建筑。2012年为向农商银行抵押贷款，经深圳市国策房��产土地估价有限公司广州分公司评估，2012年4月23日的评估市值为19366.87万元，近几年的房地产价格普遍上涨，现在福泉酒店的周边商业用房均在10000元/平方米以上，且福泉酒店是福泉市集客房、餐饮、会展、娱乐、休闲及商务接待为一体的四星级商务酒店，其星级及商业品牌也应为该房产的附加值。而本案评估结果没有综合体现评估对象的地理位置、商业品牌、酒店用途等方面，其作出的评估结果8513.3万元已经严重低于市场价值。综上，我司认为贵院曲解法律作出了错误裁定，现提出执行异议，请求撤销贵院作出的错误裁定，请贵院支持我的异议请求。申请执行人农商行华南支行辩称：一、涉案房产的评估价格为8513.3万元，是贵院依法摇珠委托的评估公司做出的评估，其评估结果是公平公正的，振海公司及福泉酒店认为其评估价格偏低，没有法律依据。��海公司及福泉酒店公司认为评估价格低，也依法提出了异议，但是经评估公司复核及贵院的审查，贵院对其评估报告异议已经驳回。振海公司及福泉酒店公司认为法院委托评估的价格偏低是没有任何法律及事实依据的。二、网拍首拍按照评估价降价30%拍卖有明确的法律依据，在贵院及广州市乃至全国其他的实施网拍的法院中这也是普遍的做法，且比照网拍规定之前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“拍卖规定”）有两次降价均降价20%的幅度（共计降价幅度达36%），网拍首拍如果不予以降价，只有二拍才降价20%，明显低于之前实施的拍卖规定36%的降价幅度，不符合网拍规定促进执行标的市场流转及加大执行效率的立法初衷。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以上及以下称“网拍规定”）第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。众所周知，网拍规定是在解决“执行难”、提高执行效率的大背景下出台，将按照原拍卖规定实施的产交所、拍卖行参与的多环节的拍卖方式改为不用产交所、拍卖行参与，直接由法院依托网络拍卖平台进行操作，同时将原来的三次拍卖改为了两次拍卖，且不动产拍卖公告的时间大大减少至一拍30天，二拍15天，以上种种规定均是在提高拍卖效率、促进拍卖标的在市场的流转。从该立法本意上理解有关降价的问题，网拍首拍降价30%、二拍再降价20%才能在原有拍卖规定操作上（两次降价均将20%）做到更高效、更能够实现拍卖资产的市场流转。贵院作为淘宝网拍的试点法院，按照淘宝网上贵院的拍卖公告，普遍的做法确实也是按照首拍在评估价的基础上降价30%进行，广州市中院、黄埔法院、海珠法院等等首拍降价30%也是普遍的做法，本案不具有特殊性，肯请贵院按照首拍降价30%进行拍卖。三、如果首拍不降价拍卖，最终只有二拍能够降价20%，流拍的可能性极大，最终无奈银行以物抵债的话，抵债的金额极大，无疑是变相导致银行国有资产的流失。如果本案标的巨大的情况下首拍不予以降价30%，农商行将以法定途径进行异议和申诉，以保护国有资产不予以流失。综上，本案标的较大、影响较大，恳请贵院尽快驳回振海公司及福泉酒店公司的异议申请，以推进本案尽快进入网拍公告，以保障国有金融债权尽快实现。本院查明，关于农商行华南支行与振海公司、��泉酒店抵押合同纠纷一案，广州中级人民法院作出的(2013)穗中法金民初字第1195号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决主文：一、福泉酒店对振海公司应偿还农商行华南支行逾期贷款本金129577637.89元及逾期罚息承担抵押担保责任；二、振海公司不履行上述债务时，农商行华南支行对福泉酒店提供的位于贵州省福泉市金山办事处洒金北路福泉大酒店第-1层至第14层房屋及土地使用权，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。案件受理费691700元、保全费5000元由振海公司、福泉酒店负担。上述判决发生法律效力后，农商行华南支行向广州中级人民法院申请执行，2014年9月16日，该院以(2014)穗中法执字第2781号执行裁定指定本院执行。本院于2014年10月22日以(2014)穗天法执字第8008号案立案执行。2015年10月26日，本院裁定查封涉案房产及土地使用权。2017年5月17日��本院以(2014)穗天法执字第8008号执行裁定书裁定拍卖涉案房产及土地使用权，起拍价为5959.31万元（即首拍在评估价基础上下调了30%），振海公司因此提出执行异议。另查，涉案房产2011年12月16日登记在福泉酒店名下，建筑面积合计21124.8平方米（负1层至14层）。2012年6月4日，福泉酒店将涉案房产设立抵押登记，权利价值1.3亿元，抵押权人为本案申请执行人农商行华南支行。执行期间，本院依法委托广东均正房地产与土地估价有限公司对涉案房产评估，该司于2017年2月10日作出房地产估价报告，截至价值时点2017年2月7日，上述房产的市值为8，513.3万元整，参考单价为4，030元/㎡。本院认为，涉案财产处置是执行程序的重要环节，直接关系债权人权益的实现。司法拍卖是涉案财产处置变现的基本手段，实行网拍，通过公开透明、便捷高效��成本低廉、广泛参与的方式，对解决执行难，全面保护当事人合法权益更有利。本案中，本院依法通过摇珠委托，对涉案房产进行评估，程序合法、公开透明。因此，本院作出(2014)穗天法执字第8008号执行裁定书裁定拍卖涉案房产及土地使用权，起拍价为5959.31万元（即首拍在评估价基础上下调了30%），符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》上述规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。起拍价是涉案房产网拍的参照评估价确定的起始价，并非最终成交价。成交价是由市场价格确定，��由商品的价值和这种商品在市场上的供求状况决定。本案中，就是涉案房产依法依规通过网络平台，在市场上公平公开竞价后达成的买卖价格，既不是由拍卖程序中的评估价、参考价、保留价、起拍价决定价格，也不是作为委托方的司法部门、第三方的评估公司、拍卖单位能左右价格。综上，异议人（被执行人）振海公司、福泉酒店的异议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）广东振海能源投资有限公司、贵州福泉大酒店发展有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。（本页无正文）审　判　长　　黄谷宜人民陪审员　　廖凤如人民陪审员　　叶小玲二〇一七年七月二十四日书　记　员　　曾　妍关注公众号“”