（2017）闽0825民初580号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-02-27
案件名称
吴智雄与谢克宁、第三人罗祥辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连城县人民法院
所属地区
连城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴智雄,谢克宁,罗祥辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0825民初580号原告：吴智雄，男，1992年5月29日生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：林豪达，连城县中心法律服务所法律工作者。被告：谢克宁，男，1989年4月3日生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：林钟舜，福建慧来律师事务所律师。第三人：罗祥辉，男，1970年11月16日生，汉族，住福建省连城县。原告吴智雄与被告谢克宁、第三人罗祥辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴智雄委托诉讼代理人林豪达、被告谢克宁及其委托诉讼代理人林钟舜、第三人罗祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴智雄向本院提出诉讼请求：1、判令谢克宁立即搬离吴智雄所有的坐落于连城县党校综合楼九号店面（一、二层,共89.35平方米），并保持店面的整洁，罗祥辉予以协助搬离。2、判令谢克宁支付自2017年5月21日起至搬离之日止占用店面的租金（按每月2650元双倍计算），并支付在此期间所欠的水电费。事实与理由：2014年5月20日，谢克宁与罗祥辉签订《店面租赁合同》，约定主要内容：1、罗祥辉将自己合法拥有的位于连城县党校综合楼的九号店面（一、二层）租赁给谢克宁使用；2、合同期满，不管谢克宁需不需要再租用，应提前一个月通知罗祥辉；3、店面的租赁期为3年，即从2014年5月20日起至2017年5月20日止，月租金2650元，按季度付款7950元，合同签订后先交当季度租金给罗祥辉，后按季度付款，即每季度前20日付款。如还需租赁，从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元；4、合同期满后，被告需继续租赁，须征得罗祥辉同意，在同等条件下，谢克宁有优先权。合同签订后，罗祥辉按约将店面交付给谢克宁使用，谢克宁也按约交纳租金。2015年8月，罗祥辉将该店面转让给吴智雄经营使用，之前征询了谢克宁的意见，谢克宁当面明确表明不购买该店面，且知道受让人为吴智雄。2015年8月31日，罗祥辉将该店面转让给吴智雄并办理了房屋、土地使用权证过户登记手续，至此，吴智雄依法取得了该店面的所有权，成为该店面的出租人，依法享有原店面租赁合同所约定的权利义务。但在该合同所约定的租赁期限届满前，谢克宁未按约提前一个月向吴智雄提出继续承租店面的要求。在租赁期限届满后（2017年5月20日到期），吴智雄向谢克宁明确表示不再出租店面并要求谢克宁搬离店面时，谢克宁强词夺理地以双方签订的合同租赁期为5年为由拒绝搬离及腾空店面，致使吴智雄的合法权益受侵害。为此，吴智雄特向你院提起诉讼，望判如所请。谢克宁辩称，1、本案租赁合同的合同相对方是谢克宁和第三人。根据合同相对性的原理，吴智雄不是租赁合同的合同主体，谢克宁的租赁行为未侵害到合同主体以外的人员，因此，吴智雄若以租赁合同纠纷提出起诉，其没有诉讼主体资格，无权以租赁合同纠纷起诉谢克宁。2、根据法律的规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权。本案中，第三人将房屋出让给吴智雄时，没有告知出让房屋一事，谢克宁是在收到本案起诉状时才得知房屋已经转让的事情。第三人剥夺了谢克宁的优先购买权，谢克宁要行使优先购买权，第三人与吴智雄的房屋买卖合同无效。3、吴智雄要求谢克宁支付自2017年5月21日起至搬离之日止占用店面租金（按每月2650元双倍计算）的诉讼请求，没有证据和法律支持。4、吴智雄曲解或歪曲了部分事实：租赁合同中没有“如还需租赁，从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元”的约定，合同第四条的约定，在租赁期3年后，直接约定：从2017年5月20日起至2019年5月20日，月租金为2750元。吴智雄在诉状的第二页第二行添加“如还需租赁”的字眼，是一种故意歪曲合同事实的表现。谢克宁与第三人签订的店面租赁合同在合同成立时就是5年（从2014年5月20日-2019年5月20日），这租赁期限从吴智雄提供的店面租赁合同完全可以证实。综上，谢克宁认为，根据买卖不破租赁的原则，自己与第三人签订的租赁合同期限是到2019年5月20日，目前双方的租赁期限未到，且第三人将房屋出让给吴智雄的行为，剥夺了谢克宁的优先购买权，谢克宁认为该买卖合同无效。谢克宁认为吴智雄的诉讼行为事实不清，证据不足，请法庭依法驳回其诉讼请求。罗祥辉辩称，1、与谢克宁签订的租赁合同约定的租赁期是3年，如需续租，按照合同第二条的约定，需提前一个月通知第三人并征得第三人同意；2、店面转让给吴智雄时有征求过谢克宁的意见，谢克宁说经济困难没钱买。本院经审理认定事实如下：2014年5月20日，谢克宁与罗祥辉签订《店面租赁合同》，约定主要内容有：1、罗祥辉将其从江勇飞处转让所得（未进行产权过户）的位于连城县党校综合楼九号一、二层店面(面积89.35平方米）租赁给谢克宁经营使用；2、租赁期为3年，即从2014年5月20日至2017年5月20日止，月租金2650元，按季度付款7950元，合同签订后先交当季度租金给罗祥辉，后按季度付款，即每季度前20日付款。从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元；3、合同期满后，谢克宁需继续租赁，须征得罗祥辉同意，在同等条件下，谢克宁有优先权。合同签订后，罗祥辉按约将店面交付给谢克宁使用，谢克宁也按约交纳租金至2017年5月20日。2015年8月31日，罗祥辉将该店面转让给吴智雄，并经相关部门办理了房屋所有权、土地使用权变更登记手续。租赁期三年后，吴智雄以租赁合同期限到期不再出租店面为由要求谢克宁搬离店面，谢克宁以双方签订的合同租赁期是5年为由拒绝搬离及腾空店面，致使双方发生争议。本院认为，谢克宁与罗祥辉签订并履行《店面租赁合同》，双方之间形成租赁关系。吴智雄已取得了租赁物的所有权，其以《店面租赁合同》约定的租赁期限已届满，要求租赁人搬离腾房，具备原告诉讼主体资格。本案中，租赁双方对《店面租赁合同》约定的租赁期限是3年还是5年发生争议。《店面租赁合同》第四条已经约定，租赁期为3年，即从2014年5月20日至2017年5月20日止，该条关于“从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元”的约定，应当理解为是租赁期满后租金的另行约定，据此，谢克宁提出双方签订的合同租赁期为5年的辩解没有事实依据，本院不予采信。吴智雄已于2015年8月31日受让租赁物并已办理了产权变更登记，从保护当事人合法权益、维护交易安全及物权登记的公信力出发，应认定吴智雄取得租赁物的所有权，承租人谢克宁所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗善意取得的物权，因此，已经取得租赁物所有权的吴智雄在《店面租赁合同》期限已经届满后，要求租赁人腾房即搬离其所租赁的店面的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于谢克宁主张优先购买权的问题，其应当另案提起诉讼，向租赁合同的相对方即出卖人罗祥辉主张，不属本案审理范围。由于《店面租赁合同》已经约定了自2017年5月20日后的租金为每月2750元，所以，吴智雄要求承租人谢克宁在搬离租赁物期间按原约定租金每月2650元的两倍支付租金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持，只能按约定的每月2750元计算搬离租赁物期间的租金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，判决如下：一、谢克宁应于本判决生效之日起三个月内腾出租赁店面（店面坐落于连城县党校综合楼九号店面）。二、谢克宁应于本判决生效之日起三个月内支付自2017年5月21日起至搬离之日止按每月2750元计算的租金及此期间的水电费。三、驳回吴智雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由谢克宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员 罗琳青二〇一七年七月二十四日代理书记员 黄晓晖附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 微信公众号“”