（2017）粤0104民初9909号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-02-11
案件名称
李瑞文与广州嘉强投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李瑞文,广州嘉强投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初9909号原告：李瑞文，男，1969年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁兰芳，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：付婧，广东法圣律师事务所律师。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：陈立玮，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，联系地址。原告李瑞文与被告广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁兰芳、付婧,被告委托诉讼代理人杨紫稀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2010年12月17日起至判决生效之日止的临迁补助费（按每月747.60元计算）；2.被告向原告支付2014年12月17日起至判决生效之日止的延期补助费（按每月747.60元×200%计算）；3.被告向原告支付2010年12月17日起至实际付清上述临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（按每日747.60元×3%计算）；4.被告向原告支付2010年12月17日至判决生效之日止的交通补助费（按每月90元计算）。事实和理由：原告父亲李某是广州市越秀区大新路xx号后xx房的承租人，广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）经批准拆迁该房屋所在地块。1995年10月4日，李某与广协公司签订《广州市房屋拆迁安置协议书》，约定：广协公司经批准拆除上述房屋；李某是该房屋的使用人，承租面积44.4平方米，有正式户口的实际居住人口4人；广协公司于1998年10月30日前将大新西路本地段新建大楼第十层南向、使用面积为41.59平方米的房屋安置给李某回迁居住；如广协公司违反前述回迁条款的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。该协议经广州市荔湾区公证处公证。上述协议签订后，李某依约迁出原址房屋，将房屋交由广协公司拆除。2000年12月14日，李某与广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订《补充协议书》，约定：根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发【1997】xx号”文的规定，李某与广协公司原签订的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变；天佳公司应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置李某回迁居住；天佳公司应提前一个月以书面形式通知李某回迁，李某必须按期回迁，如李某逾期十天仍不回迁或双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款；从2000年1月1日起，凭单位有效证明天佳公司给予两人45元/月/人的交通补助，直到回迁为止。2003年6月16日，李某与天佳公司再次签订《协议书》约定：李某从2003年6月10日起自行租用临迁房，天佳公司不再租用临迁房给李某居住；天佳公司同意从2003年6月10日起每月支付747.60元作为李某拆迁期间的临迁费补偿，直至天佳公司通知李某回迁之日止，双方原签订的房屋拆迁安置协议不变。李某于2012年10月22日死亡，涉案被拆迁房屋所在地址户主由李某变更为原告。天佳公司是广协公司与香港天某集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，越秀法院依法委托广州市房地产交易中心拍卖天某公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，越秀法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，列明了拍卖转让的附加条件。2010年11月25日，越秀法院致函广州市房地产交易登记中心就拍卖前述地块说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。经过上述一系列的法定程序，2010年12月16日，被告竞拍得上述土地使用权及在建工程项目，成为新的买受人。因此，被告需按越秀法院拍卖上述土地时公布的《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。但被告至今仍未向原告交付回迁房屋，也未向原告支付临迁补助费、延期补助费、交通补助费及逾期付款补偿金等费用。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告自2010年12月17日起通过法院拍卖取得该涉案地块的土地开发建设权，成为该地块的新的开发商，但该地块一直无法实际交付给被告使用，至2012年4月20日，被告才从越秀法院执行局的强制执行下取得涉案地块的使用权。因此，被告自接管涉案地块的当天开始履行开发商应尽的义务，向各拆迁户发放临迁费用也是从这个时间开始起算的。二、鉴于涉案《房屋拆迁安置协议》是李某与广协公司签订的，李某已于2012年10月22日死亡，原告不是合同的适格主体，其不能代表李某行使该权利义务。自然人死亡的，合同也应该终止。大新路374号的地址原为单位向公房租赁作为职工宿舍使用，后来由于烂尾多年，该单位也已不再存在。三、被告发放临迁费用的标准是依据李某与前开发商签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的计费标准按44.4平方米×15元/平方米=666元支付给李某，该协议是双方自愿订立的，而且经过公证处公证，具有合法性和法律效力。而现原告提出按747.60元/月领取临迁费是根据2003年6月16日李某与天佳公司所签订的协议书，该协议书未经过公证也没有签约代表，被告难以确认其真实有效性。四、按200%的惩罚标准明显过高，不利于该涉案项目的复建。被告拍卖取得该项目后，并非主观拖延安排回迁，烂尾楼各种不可预见的风险是被告所不能预见的。为了能有效盘活涉案项目，被告自接手涉案项目即积极办理相关的开发及复建手续，历尽各种困难仍按时给各拆迁户发放临迁费用。原告的诉讼请求具有双重惩罚性质，不符合公平合理原则，请求法院适用政府一号令的43条标准判定被告承担责任，即按666元的50%承担违约责任，这也是符合当时的法律规定的。经审理查明：案外人李某是原广州市大新西路xx号后xx房的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年10月4日，广协公司（甲方、拆迁人）与李某（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第xx号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积44.4平方米，有正式户口的实际居住人口4人；乙方同意1995年12月15日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的河南地段泰宁村××楼，使用面积55平方米；甲方应于1998年10月30日前，在大新西路本地段新建大楼第十层，产权属于公有的南向套间，使用面积41.59平方米安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，李某户依约迁出被拆迁房屋。2000年12月14日，天某公司（甲方、拆迁人）与李某（乙方、被拆迁人）签订《补充协议书》，约定：根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]xx号”文的规定，并经甲乙双方一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款；乙方继续由甲方提供临迁房临迁居住；从2000年1月1日起，凭单位有效证明给予两人45元/月/人的交通补助，直到回迁为止等。2003年6月16日，天佳公司（甲方）与李某（乙方）签订《协议书》，约定:乙方同意从2003年6月10日开始，自行租用临迁房，甲方不再租用临迁房给乙方居住；甲方同意从2003年6月10日开始，每月支付747.6元作为乙方拆迁期间的临迁费补偿，直到甲方通知乙方回迁之日止；双方原签订的拆迁安置协议不变。拆迁时，李某与配偶周润、子女李瑞文、李某芬为同一户籍，户籍地址即为涉案被拆迁房屋。李某于2012年10月22日死亡，该户房主变更为原告李瑞文。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第xx号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天某公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第xx号《建设用地批准书》批准天某公司使用上述建设用地。天某公司是广协公司与香港天某集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天某公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天某公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，本案被告嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第xx号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。本院认为：李某与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天佳公司签订的《补充协议书》《协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。上述协议是对被拆迁户相关拆迁权利义务的约定，本案原告与李某为同一户籍，同为拆迁安置对象，在李某死亡后，原告作为该户户主，依法承接李某在上述合同中的权利义务。被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，本院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，被告应按上述合同约定向原告支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费及交通费。李某与天佳公司签订的《补充协议书》《协议书》约定交通补助费按两人每人每月45元计算及将临迁方式由居住拆迁人提供的临迁房变更为自行解决居住、拆迁人按照每月747.60元的标准支付临迁补助费，故被告应按此标准予以给付。综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间及相关拆迁规定，原告请求从2014年12月17日开始计算延期补助费，即从拍卖成交日起给予被告4年的时间安排回迁，符合公平合理原则。至于原告诉请的延期补助费标准及逾期付款补偿金的问题，本案的《补充协议书》已写明该协议书是根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发【1997】xx号”文的规定由双方协商达成，且约定如逾期回迁按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款，故违约责任应适用相对应的《广州市城市房屋拆迁管理条例》。而原告提出的按临迁补助费200%增加支付延期补助费及每日按月临迁补助费的3%支付补偿金的诉讼请求，符合《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条及第五十一条的规定。但临迁补助费为按月计算，则逾期支付临迁补助费的补偿金应自逾期付款之日即次月计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告李瑞文支付2010年12月17日起至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费（按747.60元/月计算）。二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告李瑞文支付2014年12月17日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（按747.60元/月×200%计算）。三、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告李瑞文支付2010年12月17日起至本判决发生法律效力之日的交通补助费（按每月90元计算）。四、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告李瑞文支付自2011年1月17日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按747.60元×3%计算，总额以不超过欠付临迁补助费本金为限）。五、驳回原告李瑞文的其他诉讼请求。案件受理费3508元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜轶群人民陪审员 黎满华人民陪审员 宋雪松二〇一七年七月二十四日书 记 员 梁 涛 百度搜索“”