（2017）鄂0107民初1269号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-07-29
案件名称
武汉青扬物业管理有限公司与沈琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市青山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉青扬物业管理有限公司,沈琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0107民初1269号原告：武汉青扬物业管理有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道47号（楠姆庙）。法定代表人：何建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯千慧，女，1990年8月22日出生，该公司职工（特别授权代理）。被告：沈琳，男，1979年8月14日出生，汉族，湖北省武汉市人，武钢炼铁厂职工，住武汉市青山区。原告武汉青扬物业管理有限公司与被告沈琳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉青扬物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯千慧、被告沈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉青扬物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付住青山区××街××单元××房物业管理费5,776元，违约金520元，合计6,296元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为住青山区××街××单元××房的业主，房屋面积为92.56平方米（以实际登记产权计算），原告于2009年与被告业主签订《前期物业管理服务协议》，并于2015年与青扬十街业委会签订《武汉市物业服务合同》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在青扬十街小区服务至今。但是自2013年1月1日开始，被告停止缴纳物业管理服务费，依物业服务合同违约责任相关条文：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠缴金额×3‰/日的标准向物业支付违约金。被告应支付原告违约金520元，截止至2017年4月30日，被告共计欠缴物管费5,776元，违约金520元，合计6,296元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。故原告诉至本院。被告沈琳辩称：没有交物业费的原因是，由于原告的物业管理服务不到位。楼道的电梯长期失控，影响业主正常生活，向原告反映问题不能得到解决。2012年至2013年期间，家中的电动车锁在自家门口都被盗。并认为原告起诉的2013年至2015年物业费，已经超过诉讼时效。原告武汉青扬物业管理有限公司、被告沈琳围绕诉讼请求依法提交了证据，原告武汉青扬物业管理有限公司提交的证据：原告营业执照、组织机构代码证、企业资质证书、武汉市房屋登记查询单、物业管理服务协议，物业服务合同、业主欠费统计表、业主最后缴费发票、物业催费材料、工作评议、律师函、催缴通知书、业主委员会证明。被告沈琳提交的证据：照片一组。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：被告系武汉市青山区××街××单元××房房屋业主，其住房面积为92.56平方米。2010年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。房屋基本情况：房屋面积92.56平方米；物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，入伙时一次性交纳半年物业管理服务费用，每半年首月之前七天交纳下半年费用。违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，连续三个月未交纳物业管理服务费等费用的，物业管理有限公司有权根据国家相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。此后原告又分别于2015年、2016年、2017年与青扬十街业主委员会签订武汉市物业服务合同。该物业服务合同第四条约定，原告提供的物业服务内容包括：（二）物业共用部位与共用设施设备管理服务。第九条约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，高层住宅每月1.2元/平方米。第十条约定业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首7日内。同时第三十二条约定：业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额×3‰/日的标准向原告支付违约金。原告为该小区提供物业服务至今。被告于2010年入住该小区，已向原告交纳了2013年1月1日之前的物业服务费，此后由于家中电瓶车被盗，所居住的楼栋电梯频繁失控，影响其正常生活，向原告反映多次也未得到解决，从2013年1月1日起至2017年4月30日，合计52个月未向原告交纳物业服务费，共计5,776元（92.56平方米×1.2元/平方米×52个月）。故原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应支付原告物业费及违约金。第一，原告与被告签订的前期物业管理服务协议及原告与业主委员会签订的武汉市物业服务合同，均合法有效，应予保护，原告至今一直在为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，应按约定交纳物业服务费，被告自2013年1月起未交纳物业费，故被告应补交拖欠的物业费；第二，原告要求被告支付至2017年4月30日的物业费，被告提出原告起诉已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告于2017年5月起诉，本案在审理中，原告未提出有效证据证明诉讼时效存在中断情形，故2013年1月至2015年4月的物业费已超过二年的诉讼时效，不予保护；第三，原告在提供物业管理服务过程中，未及时解决被告所居住的楼栋电梯频繁失控问题，且该问题至今还未整改完毕，原告提供的物业服务存在瑕疵，未能全面履行合同约定义务，故要求支付违约金的诉请，不予支持。综上，被告应向原告交纳2015年5月至2017年4月30日的物业费2,665.73元（92.56平方米×1.2元/平方米×24个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告沈琳于本判决生效之日起10日内向原告武汉青扬物业管理有限公司支付2015年5月至2017年4月30日止的物业服务费2,665.73元；二、驳回原告武汉青扬物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元，由被告沈琳负担。本判决为终审判决。审判员 程 捷二〇一七年七月二十四日书记员 彭婉芬 微信公众号“”