（2017）兵11民终151号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-07-27
案件名称
马鑫与新疆瑞源物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马鑫,新疆瑞源物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵11民终151号上诉人（原审被告）：马鑫，女，1968年9月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路。委托诉讼代理人：瞿宁江（系马鑫丈夫），男，1968年10月13日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路。被上诉人（原审原告）：新疆瑞源物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区建设路。法定代表人：刘涪江，经理。委托诉讼代理人：崔永新，新疆伯仲律师事务所律师。上诉人马鑫因与被上诉人新疆瑞源物业服务有限公司（以下简称瑞源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2016）兵1101民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马鑫的委托诉讼代理人瞿宁江，被上诉人瑞源物业公司的委托诉讼代理人崔永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马鑫上诉请求：请求依法撤销一审判决的“被告马鑫向原告瑞源物业公司交纳粤AWJ6**车在2014年1月至2016年4月的停车费1680元”的判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由。一、一审法院理解法律存在严重偏差，导致判项错误。1、上诉人根本没有与被上诉人签订任何合同，被上诉人没有权利收取属于业主共有财产而产生的利益,一审法院判决违背了民事活动应当遵循自愿的原则。2、上诉人与被上诉人没有签订物业服务合同，上诉人也没有同意由被上诉人收取停车占道费，所以一审法院支持被上诉人收取停车占道费没有事实及法律依据。二、一审法院认定“原告在国家规定的收费标准内收取停车占道费,用于解决小区内房屋公共维修基金不足的问题、补贴物业开支,维持物业企业的正常经营管理和服务活动,保持小区内正常的生活环境，实际上是对小区内全体居民整体利益的维护。”是有意偏袒被上诉人。1、一审法院支持没有经过授权的被上诉人收取停车占道停车费，完全是有意偏袒被上诉人。2、一审法院认为被上诉人收取停车占道费用于小区管理和服务活动,仅是听取被上诉人一面之词。3、一审法院认为被上诉人收取停车占道费是对小区内全体居民整体利益的维护。完全是给被上诉人强制收费在找借口。综上所述，恳请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。瑞源物业公司辩称，不同意上诉请求，依法驳回上诉。被上诉人向法庭表明其的前身是农垦生活科，而上诉人居住的房屋是兵团物产集团开发和福利分房卖给了上诉人，及兵团物产集团仍在里面办工，这个小区一直没有成立业主委员会，所以物产集团委托其对该小区进行管理，收费标准比正常小区都低，而上诉人的车一直在此小区停放，事实上物业公司也对停车进行了管理，理应交纳停车费，而上诉人没有交纳停车占道费，所以依法驳回上诉人的上诉请求。瑞源物业公司向一审法院起诉请求：由被告支付2014年1月至2016年4月期间的停车占道费1680元。一审法院认定事实：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区，原为新疆兵团物资局家属院，该家属院内包括兵团物产公司的办公楼及被告马鑫家人等多名业主的住房。2000年前由兵团物资局生活科负责小区物业管理，2000年后由兵团物产公司下属的新疆农垦物业管理有限公司负责小区物业管理。2012年8月31日，兵团物产公司与新疆农垦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定兵团物产公司委托新疆农垦物业管理有限公司对小区进行物业管理，合同有效期3年，服务费标准为住宅0.25元/平方米/月，车辆占道卫生费60元/月。合同期满后，双方又续签了3年的《前期物业服务合同》。2015年2月11日，新疆伯仲律师事务所受新疆农垦物业管理有限公司的委托，向被告发出催款函，要求被告交纳2014年1月至12月期间的车辆占道费1440元。由于被告未交纳车辆占道费，原告遂起诉至法院。另查明：1、2015年4月7日，新疆农垦物业管理有限公司申请将名称变更为新疆瑞源物业服务有限公司。2015年11月3日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局向该公司发放了营业执照。2、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区的业主至今未召开业主大会，未成立业主委员会。3、乌鲁木齐市建设路104号建设巷8号1号楼3单元502室登记在瞿嘉贝名下，瞿嘉贝系马鑫之子，粤A-WJ6**车辆由被告马鑫使用。一审法院认为：原告所管理、被告所居住的小区原为单位的家属区，属于老旧小区。该小区的物业服务事宜，一直由原告进行管理。原告与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告承担着为小区公共设施和公共道路的清洁、维修工作，还负担着该部分费用的支出。而且该小区物业收费标准比其他商业小区的标准低，存在着一定的福利性质。该小区虽然至今未召开业主大会成立业主委员会，但召开业主大会及成立业主委员会的目的，均是为了维护全体业主的集体利益。而原告在国家规定的收费标准内对其管理和负责维修的道路收取停车占道费，用于解决该小区内房屋公共维修基金不足的问题、补贴物业开支，维持物业企业的正常经营管理和服务活动，保持小区内正常的生活环境，实际上是对小区内全体居民整体利益的维护。被告使用了全体业主共用的道路停放自己的车辆，其拒绝交纳停车占道费的行为，已经侵害了该小区内其他业主和居民的合法权利，应当承担相应的责任。原告要求被告支付停车费的请求，不违反法律规定，本院予以支持。乌发改医价[2015]1108号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》中规定，占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，故被告马鑫主张原告瑞源物业公司无收取停车占道费的资质的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款规定，判决如下：被告马鑫应于本判决生效之日起十五日内向原告新疆瑞源物业服务有限公司交纳粤A-WJ6**车在2014年1月至2016年4月的停车占道费1680元。案件受理费25元，由被告马鑫负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的基本事实相一致。综合原审法院查明的事实以及本院二审查明的案件事实，本案双方当事人之间争议的焦点问题是:被上诉人要求上诉人交纳粤A-WJ6**车在2014年1月至2016年4月的停车占道费1680元，有无事实和法律依据。本院认为,上诉人马鑫与被上诉人瑞源物业公司之间虽然未签订书面《物业服务合同》，但由于本案中的小区为原兵团物资局家属院的老旧小区，一直由被上诉人瑞源物业公司进行管理，而且上诉人马鑫也享受了被上诉人瑞源物业公司提供的物业服务并交纳了物业费，故双方已形成了事实上的物业管理关系。现上诉人以双方未签订书面物业服务合同作为抗辩，该理由显然不能成立，本院不予采信。关于被上诉人是否有权收取场地占用费的问题，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号印发）第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占有费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更换改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”第二十九条规定：“本办法自2013年1月1日起执行。”从上述规定可以看出，机动车辆只要停放占用了小区内的公共道路、公共场地的，车主即应当缴纳场地占用费，该费用的缴纳，并不以小区是否成立业主委员会作为缴纳场地占用费的前提条件。本案上诉人将其所有的车辆停放在被上诉人瑞源物业公司管理的小区内，占用了公共道路、公共场地，应当交纳场地占用费。现被上诉人依照价格主管部门确定的场地占用费标准，向上诉人收取60元/月的场地占用费，符合相关规定。上诉人以业主未与被上诉人签订物业服务合同为由，拒不缴纳停车场地占用费没有法律依据，本院不予支持。被上诉人收取场地占用费不仅有提供管理的事实，而且提供了合法的收费依据，对此本院予以支持。综上所述，马鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马鑫负担。本判决为终审判决。审判长 张 华审判员 陈正生审判员 佘 文二〇一七年七月十八日书记员 刘蓉蓉1 微信公众号“”