（2017）苏02民终1771号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-11
案件名称
上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司与胡华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡华,上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1771号上诉人（原审被告）：胡华，女，1977年12月12日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。被上诉人（原审原告）：上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道团氿花园11-1幢88号。负责人沈杰，该公司经理。上诉人胡华与被上诉人上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初9386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡华上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照1.85元/月/㎡*50%的标准结算物业服务费。事实与理由：物业公司的物业服务未达到与开发商签订协议约定和物业标准约定的标准，小区配套设施也不到位。具体为：今年1月其新购车辆被擦伤，经调取监控记录，发现监控不到位，只对着另一边的垃圾堆，另小区内的监控基本不能使用；其曾看到过小区内有人骑摩托车抢业主的包，但保安没有到场；物业配套200幢房屋的防火门破损严重；垃圾箱未归放到位，且箱门敞开；部分业主装修过程中占用公共通道，物业公司不管理；小区大门口只有一个保安值班，服务跟不上，导致门口较堵；小区大门口有人卖菜，物业公司没有及时处理；物业公司收取的广告费不知道用在何处；保安年纪较大，对小区的安全起不到多大作用，要求更换。由于物业公司的物业服务未达到规定标准，所以应降低标准收取物业费。物业公司未答辩。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令胡华支付其2012年9月1日至2016年12月31日的物业服务费14172.20元、违约金5429.97元；2.判令本案诉讼费由胡华承担。一审法院认定事实：2009年9月28日，上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称中星置业公司）与申城公司签订宜兴中星湖滨城B区前期物业服务合同一份，约定中星置业公司选聘申城公司对中星湖滨城B区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，其中多层住宅1.55元/㎡*月（包括公共设施水电能耗费用预收0.25元/㎡*月），高层住宅2.05元/㎡*月（包括电梯使用费用0.50元/㎡*月，公共设施水电能耗费用预收0.25元/㎡*月）。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的十日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业管理企业可以逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金。2009年12月4日，胡华向中星置业公司购买中星湖滨城二期B区200幢448号1303室房屋一套，该房屋为高层住宅，建筑面积147.32平方米。2011年8月28日，胡华办理了交房手续。2012年9月1日起胡华未再交纳物业服务费。另查明：2016年6月22日，申城公司出具情况说明，载明中星置业公司与其签订的前期物业服务合同中所涉及的中星湖滨城小区的物业服务事宜，实际由其下属分公司物业公司提供物业管理服务，物业公司享有起诉业主交纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。一审中，物业公司称，按前期物业服务合同约定和宜兴市物价局备案，高层住宅物业费收费标准为2.05元/月/㎡（包括公共能耗费0.25元/㎡*月），后申城公司决定并公示将实收物业费标准降低为1.85元/月/㎡（包括公共能耗费0.25元/㎡*月）。同时，物业公司对主张的违约金诉讼请求表示放弃。一审中，胡华针对自己的主张向法院提供了如下证据：1、照片一组，证明其答辩中提及的物业服务存在的问题；2、收款收据一份，证明其在2013年3月15日交纳装修押金后才开始装修房屋。物业公司对照片的真实性没有异议，但认为照片的拍摄有一定的偶然性，不能证明系小区现在的常态。监控摄像头不是由其设置，其在接管小区时监控摄像头已经设置，无法更改监控摄像；小区内发生刑事案件无证据证明；垃圾清运由环卫所负责，环卫所员工清运垃圾后未及时将垃圾桶规范放置。其要求保洁人员对垃圾桶每天进行清洗，垃圾桶清洗后需晾干再放回垃圾房；其对公共区域的创收均入收，用于公共区域的维修养护。胡华是在交纳装修押金后开始装修房屋，但未入住房屋应向其办理空置房申请确认手续，该空置期（一年）按标准的70%收取物业费。上述事实，有商品房买卖合同、确认书、房屋交接记录、宜兴中星湖滨城B区前期物业服务合同、情况说明、照片、收款收据及一审庭审记录等证据在卷佐证。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。申城公司作为中星湖滨城B区的前期物业服务单位，由其下属分公司物业公司在为该小区提供物业服务后，胡华作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。根据协议约定，高层住宅物业服务费用为2.05元/㎡*月。双方对物业公司实际按1.85元/月/㎡标准收取物业服务费无异议，对此该院予以确认。胡华于2013年3月15日交纳押金后开始装修房屋，故其房屋在2012年9月1日至2013年3月15日期间为空置，物业费应按标准的70%交纳。胡华房屋的建筑面积为147.32平方米，其欠费期间的物业服务费合计为13640.60元（147.32×1.85×0.7×6.5+147.32×1.85×45.5）。关于胡华所称的物业服务质量问题，小区内监控的设置不可能涉及到每一个角落，胡华认为监控没有起到作用的主张，该院不予采纳。胡华认为小区内的监控基本不能使用、小区内曾有人骑车抢包、业主装修过程中占用公共通道以及保安年纪较大，对小区的安全起不到多大作用的主张未提供证据证实，该院不予采信；小区门口外有人卖菜不属于物业公司的物业管理范围。物业公司虽在小区共用设施设备维修、管理等方面的物业服务存有一定的瑕疵，需要进一步整改、提高，但胡华所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由，胡华不能以此为由拒交物业服务费。一审中，物业公司对主张的违约金诉讼请求表示放弃，该院予以准许。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。物业公司作为实际物业服务企业，应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该院判决：一、胡华于判决发生法律效力之日起10日内支付物业公司物业服务费13640.60元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费290元，减半收取145元，由物业公司负担74元，由胡华负担71元。胡华应负担的该项款项已由物业公司预交，该院不再退还，由胡华于判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，胡华又提供了其他小区业主在互联网上的评论截图、在QQ群里的聊天记录、举报信、录音等证据，证明物业服务未达到规定标准。本院认为，小区物业服务公司通过向小区居民收取物业费的形式，维持其服务于小区居民的居住安全和便利舒适的职能。在物业服务合同履行合同中，无论是物业服务企业还是小区业主，都应树立恪守约定、等价有偿、诚实信用等规则。物业服务企业为实施物业服务内容，必然存在运营成本的支出，该支出有赖于小区全体业主及时按约履行交付物业服务费用。如果业主因为物业服务存有瑕疵，就拒绝交纳物业费用，既不利于物业服务企业的运营，也会影响小区物业服务的资金来源，从而使得物业服务合同的履行进入恶性循环的怪圈。本案中，胡华自2012年9月起就未缴纳物业费，至今已四年多，虽然胡华认为物业服务未达到规定标准，并提供了其他小区业主在互联网上的评论截图、在QQ群里的聊天记录、举报信、录音等证据，但是这些证据均是传来证据和间接证据，而其他小区业主关于物业服务的反映本质上也属于证人证言，且均存在利害关系，上述证据的证明力较弱，尚不足以证明胡华的主张，故胡华不能以此为由要求减免其物业费。胡华要求按照物业费收取标准的50%结算物业费，该计算标准本身也缺乏依据，本院亦不予支持。综上，胡华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡华负担。本判决为终审判决。审判长 姜丽丽审判员 缪 凌审判员 胡 伟二〇一七年七月二十四日书记员 周 咪 关注微信公众号“”