（2017）皖0403民初1370号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-10-13

案件名称

徐某与陆某、淮南市大舜房产经纪有限公司行纪合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市田家庵区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐某,陆某,淮南市大舜房产经纪有限公司

案由

行纪合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款

全文

安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2017）皖0403民初1370号原告：徐某，男，汉族，1950年3月3日生，初中文化，淮南市邮政局退休工人，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：胡太淮，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被告：陆某，男，汉族，1983年2月2日生，大学本科文化，安徽领域无线网络技术有限公司法定代表人，住安徽省淮南市田家庵区。被告：淮南市大舜房产经纪有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山中路，统一社会信用代码340400*******21。法定代表人：杨修云，该公司总经理。原告徐某诉被告陆某、淮南市大舜房产经纪有限公司（以下简称大舜中介公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人胡太淮、被告陆某到庭参加诉讼，被告淮南市大舜房产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款8000元及房屋维修金7850元，共计15850元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月23日，原告徐某与被告陆某在见证方被告大舜中介公司的见证下，签订了一份《转让协议》，主要约定了由被告陆某将其位于淮南市泉山湖联华、金水城F10-203室的房屋以310000元的价格转让给原告徐某所有。2016年1月14日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，约定对双方在2015年10月23日签订的《转让协议》作如下变更：1、双方协商甲方（被告陆某）同意让房款7000元给乙方（原告徐某）；2、在甲方将此房合同、网备及收据全部更名办齐后，中介公司转付房款。2016年1月25日，原、被告双方又约定由原告徐某将其卡号为62×××71的建设银行卡交给被告陆某，待房屋手续完结以后，被告陆某支付给原告徐某1000元，并归还此卡。2016年4月22日，被告陆某将该房屋过户到原告徐某名下。后原告徐某多次向被告陆某催要上述款项，均未果。且2016年4月15日，淮南市物业公司向原告徐某催收住房维修金，原告徐某认为其是通过中介公司购买的二手房，住房维修金应当由被告陆某支付，但原告为了尽快办理相关手续，便临时交纳了7850元的房屋维修金。综上所述，原告徐某认为被告陆某应当按照协议约定向其返还让房款、住房维修金等共计15850元，故诉至我院，要求判如所请。被告陆某辩称：1、原告徐某未按照合同约定的时间交清购房款，且至今仍差几万元的购房款，原告应当按照合同约定承担一万元的违约金；2、2016年1月25日的收条不是被告陆某本人打的，其也未承诺过给原告徐某1000元钱；3、原告徐某主张的房屋维修金7850元，被告陆某认为该笔款项实际是房屋维修公共基金，是谁居住谁交付，且其出售的该套房屋系新房，故该笔费用应当由原告徐某本人承担。被告淮南市大舜房产经纪有限公司未在法定期限内答辩，视为其放弃答辩权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告徐某提交的2015年10月23日签订的《转让协议》一份，证明该份协议是真实的，系原、被告双方真实意思表示，明确约定了双方的权利义务。被告陆某对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份协议上只约定了房屋价款，未约定房屋面积，且其未按照协议上约定的时间完成转房手续，违反了协议第四条的规定，但原告徐某表示愿意等待被告陆某继续办理转房手续，双方重新达成了口头协议，故被告陆某不存在违约，但是后来转房手续办理完成后，原告徐某仍未按照约定时间交付房款给中介公司，原告存在违约行为。本院认为，原、被告双方对该份房屋转让协议的真实性、合法性均无异议，故本院依法予以确认。2、原告徐某提交的商品房网上登记备案确认单，证明原、被告双方房屋买卖合同成立，并进��了变更登记。被告陆某对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份网备单上登记的出卖人为安徽泉山湖置业有限公司，买受人为原告徐某，足以说明涉案房屋系新房，不是二手房。本院认为，原、被告双方对该份证据的真实性、合法性均无异议，故本院依法予以确认。3、原告徐某提交的2016年1月14日签订的补充协议一份，证明被告陆某同意让房款7000元给原告。被告陆某对该份证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该补充协议是原告违约的有利证据，且是在原告徐某威胁不交付尾款的情形下签订的。本院认为，被告陆某对其所主张的事实未向本院提供证据予以证实，本院不予支持，且其对该份补偿协议的真实性并无异议，故本案对该份证据依法予以确认。4、原告徐某提交的案外人李娜出具的收据一份，证明被告陆某承诺给原告1000元的事实。被告陆某对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份收据不是其本人出具的，其未承诺过给原告1000元，且该收据上没有其本人签字确认。本院认为，该份收据系案外人李娜出具的，没有被告陆某本人的签字确认，且原告徐某未提供其他证据来予以证实该份收据系被告陆某授权给李娜出具的，故本院对该份证据依法不予确认。5、原告徐某提交的被告大舜公司于2016年1月28日出具的转款说明一份，证明原告徐某已经支付完毕购房款，及补充协议上约定补差给原告7000元，被告陆某是同意的。被告陆某对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该份证据上明确书写了“现客户徐某仍然欠陆某房款贰仟元整”，亦未提供其他证据来予以佐证，故原告徐某��证明观点无法得到支持，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第二款之规定，单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据，被告大舜公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，故本院对该份证据依法不予确认。6、原告徐某提交的住宅维修金收据，证明住宅维修金应由被告陆某承担，因为本案涉案房屋系二手房。被告陆某对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案涉案房屋是新房，不是原告所讲的二手房，故该笔住宅维修金应由居住人即原告自行承担。本院认为，原、被告双方未在房屋买卖合同中约定住宅专项维修资金由谁缴纳，根据我国建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条之规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金；同时根据该管理办法第十二条之规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；本案中，原告徐某作为转让房屋所有权的购买人及小区业主，本着谁缴纳谁受益的原则，涉案房屋的专项维修资金应由原告徐某缴纳。现原告徐某要求被告陆某返还房屋专项维修资金，无合同依据和法律依据，本院依法不予支持。7、被告陆某提交的房屋转让协议一份；证明原告徐某未在约定时间内交付购房款，存在违约行为。原告徐某对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为转让协议中的违约行为，双方已经通过补充协议予以认可了，均不再予以追究，故其��存在违约行为。本院认为，该份转让协议约定了付款方式，但无法反应出原告徐某是否在约定时间内交付购房款及何时交付的购房款，且被告陆某亦未提供其他证据来予以佐证，故本院对被告陆某提交该份证据主张的证明观点依法不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月23日，原告徐某与被告陆某在见证方被告大舜中介公司的见证下，签订了一份《转让协议》，约定了由被告陆某将其位于淮南市泉山湖联华、金水城F10-203室的房屋转让给原告徐某所有，房屋转让价款为310000元，原告徐某应在转让协议签订后支付定金10000元暂存被告大舜中介公司，余款300000元应于2015年10月30日前交至被告大舜中介公司，待被告陆某将房屋更名手续完成，原告徐某确认后，再由被告大舜中介公司转付310000元房款至被告陆某处��事项。因被告陆某未在2015年11月30日前完成房屋更名手续，故双方于2016年1月14日又签订了一份《补充协议》，约定对双方在2015年10月23日签订的《转让协议》作如下变更：1、双方协商甲方（被告陆某）同意让房款7000元给乙方（原告徐某）；2、在甲方将此房合同、网备及收据全部更名办齐后，中介公司转付房款。2016年1月25日，被告陆某为原告办理了商品房网上备案手续，并于2016年4月22日将该房屋过户到原告徐某名下（房地权证号：淮南市房地权证田家庵区字第××号）所有。另查明，2016年4月15日，淮南市物业专项维修资金管理中心向原告徐某收取了住宅专项维修资金7850元，并向其出具皖财专字（2013）No0000406166号发票一张。综上所述，原告徐某认为上述款项共计15850元，被告陆某均应当向其返还，故依法诉至我院，要求判如所请。根据诉辩双方的陈述及举证、质证，结合本案案情及法院认证意见，本案争议焦点归纳为：1、原告徐某要求两被告向其返还购房款8000元是否应予支持；2、住宅维修资金7850元应由谁予以缴纳；针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下：1、关于原告徐某要求两被告向其返还购房款8000元是否应予支持的问题；本院认为，原、被告双方基于真实意思而签订的《转让协议》、《补充协议》，其内容不损害国家、集体、社会公共利益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，故两份协议均依法成立并生效。根据《民法通则》第一百一十一条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，��一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；本案中，被告陆某在补充协议中同意让房款7000元给原告徐某，其虽主张该份补充协议系受原告徐某胁迫所签订的，但未提供相应的证据来予以支持，故本院依法不予采信，现原告徐某要求被告陆某依法履行合同义务，即按照约定返还购房款7000元，本院依法予以支持；但是，根据合同相对性之基本原则，本案两份协议权利义务的约束对象均系原告徐某与被告陆某，而被告大舜房产公司作为房屋中介单位，其不是合同相对人，且在补充协议中，被告大舜公司并未向原告徐某作出同意让房款7000元的承诺，故原告徐某要求被告大舜公司共同承担返还让房款责任，本院依法不予支持。同时根据《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代��人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；原告徐某以案外人李娜向其出具的收条为依据，要求被告陆某按照该份收条上约定的内容向其支付1000元，根据谁主张谁举证原则，原告徐某应当举证证明李娜出具该份收条系经过被告陆某授权所行使的，现被告陆某拒绝追认该收条，且原告徐某亦未能提供其他证据来予以佐证，故原告徐某要求被告陆某向其支付1000元的请求，本院依法不予支持。2、关于住宅维修资金7850元应由谁予以缴纳的问题；本院认为，被告陆某已于2016年1月25日为原告徐某办理了商品房网上登记备案手续，并将该涉案房屋依法交付给原告徐某合法占有，根据我国住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款之规定，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，故原告徐某应为本案涉案房屋的业主。根据我国建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款之规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；原告徐某作为涉案房屋业主，其应当依法缴纳住宅专项维修资金，故本院对于原告徐某要求被告陆某向其返还住宅专项维修资金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依据《民法通则》第一百一十一条、《合同法》第四十八条、《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款、《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第十二条第一款之规定，判决如下：一、被告陆某于本判决生效之日起十日内一次性返还原告徐某让房款7000元；二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由原告徐某负担96元，被告陆某负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审　判　长　李　军人民陪审员　马　琳人民陪审员　刘艳芝二〇一七年七月二十四日书　记　员　史经伟附相关法律条文：《民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人��应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。《住宅专项维修资金管理办法》第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第十二条商品住宅的业主应当��办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。