（2017）苏1202民初2376号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-04
案件名称
2376贾斯龙与周云房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾斯龙,周云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1202民初2376号原告（反诉被告）：贾斯龙,男,1969年11月28日生，汉族,住安徽省巢湖市含山县。委托诉讼代理人：赵海华，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙兆华，江苏碧泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：周云,男,1981年11月22日生，汉族,住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：董志宇，江苏运泰律师事务所律师。原告贾斯龙与被告周云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院依法合并审理并适用简易公开开庭进行了审理。原告贾斯龙及委托代理人沙兆华，被告周云及委托代理人董志宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，1、确认原、被告于2016年6月25日签订的房屋租赁合同无效。2、判令被告赔偿原告因合同无效给原告造成损失33万元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告系个体工商户海陵区巨浪钢制办公家具商行的经营者，自2012年起至今原告一直承租被告自行建造的房屋700平方米，用于生产经营。2012年5月17日双方签订房屋租赁合同，租期两年，每年租金5万元。期满后又以同样条件承租两年，未签订书面合同。2016年6月25日原、被告再次签订书面租赁合同，原告以每年5.1万元租金继续租赁上述房屋，租期一年。2016年下半年，原告承租赁房屋列入拆迁范围，被告擅自对出租房屋进行装修，原告的经营受到影响，2017年4月被告私自对原告停水停电，致原告无法生产经营。另承租房屋列入拆迁范围后，原告即与被告沟通，要求妥善处理拆迁对原告造成的损失，但被告拒绝沟通，即不将属于原告的拆迁款给予原告，也没有另行赔偿原告的损失。经查被告出租给原告的房屋系违章建筑，被告无权出租法律禁止的房屋给原告经营，故原被告签订的租赁协议应属于无效，原告遭受的损失，被告应当赔偿，故请求法院判如所请。被告辩称，原、被告间租赁合同真实有效。对于原告要求赔偿被告33万余元，其中产品设备搬迁补偿、安装调试费用7万元应以拆迁部门核定为准。装潢期间给原告造成损失2万元，原告应举证证明。对于隔断、电话宽带损失，隔断以拆迁部门核定为准，电话宽带无证据证明不应支持。原告另行租房损失1万元，真实性不认可；关于停水停电问题，是拆迁部门所为，原告无证据证明是被告实施，故原告主张因停水停电而转包他人加工造成损失156520元无法认可；对于原告主张的工人工资的证据真实性无法认定。综上，原告主张的赔偿仅有部分可参照拆迁明细确认，其他无证据证实，请求法庭查明事实，依法判决。被告周云向本院提起反诉请求，1、判令反诉被告立即搬离并腾空泰州市海陵区鲍马河南侧的房屋（约700平方米）交付给反诉原告，2、判令反诉被告支付反诉原告租金或参照租金标准支付房屋使用费（暂计算至起诉之日为21250元，请求判决计算至实际搬离房屋之日止）。3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由，反诉被告系个体工商户，自2012年起至今承租反诉原告建造的位于本市海陵区鲍马河南侧约700平方米房屋，用于经营。2016年6月25日双方签订租赁合同，约定反诉被告以每年5.1万元继续承租上述房屋，租期一年，用于经营。现反诉被告以合同无效为由进行诉讼，并要求赔偿损失，应由法院审查。反诉原告早已通告反诉被告搬离腾空租赁房屋，反诉被告拒不理睬。根据规定，反诉被告应支付租金或房屋占有使用费，故请求法院判决支持反诉原告的诉讼请求。原告贾斯龙针对反诉请求答辩称，2017年4月被告私自对原告承租的场地进行停水停电，导致原告无法经营，4月至今的租赁费不应给付。2017年4月前被告一直隐瞒拆迁获得补偿的事实，导致原告没有及时主张。对于被告要求搬离腾空房屋，合同约定租期马上到期，到期后可以搬离。经审理查明，被告周云于2009年承租海陵区响林村村民部分土地并在承租土地上无证搭建部分房屋。2012年原告与被告达成租赁协议，由原告承租被告自建房屋700平方米及场地，租期届满后，双方进行续租。2016年6月25日双方签订租赁合同一份，载明原告承租被告位于鲍马河南侧自建房屋及场地约700平方米，租期一年，从2016年6月25日至2017年6月24日。租金为5.1万元/年，2016年6月25日、2016年12月25日各缴一次房租。如在合同约定期限内未履行租金给付义务，可解除合同；如遇政府征收致合同无法继续履行，合同自行终止，一切补偿费用归被告所有。合同签订后，原告给付25500元房租。后涉案房屋列入搬迁范围，被告对房屋进行了装修并要求原告搬离，2016年10月17日双方发生纠纷，原告家属报警，海陵区京泰路派出所接警出警，现场处理时双方依租赁协议，原告表示房屋租期未到期不搬迁，被告表示房屋拆迁，房客无条件配合拆迁。次日双方至响林社区调解工作站进行调解，原告要求给予补偿，被告要求立即搬离，致调解未果。2016年11月16日双方再次至响林社区调解工作站调解，仍因搬离及补偿问题差距过大调解无果。2016年12月25日原告未缴纳下半年房租。2017年4月13日因拆迁需要，被告应要求将出租房屋的水电交供水、供电部门拆除，停用水电。后原告涉讼。另查明，2016年12月7日评估机构对被告自建房屋及房屋装饰装潢、附着物进行评估，评估结果为未显示房屋建筑（821.24平方米），评估价276274元，装饰装潢、附着物评估价211715元，设备搬运费35500元。其中含原告装饰装潢、附着物、设备搬迁补偿等合计38218.30元。2016年12月11日被告与泰州市海陵区人民政府京泰路街道办事处签订搬迁补偿协议，京泰路办事处给予被告未显示房屋补偿金276274元，装饰装潢、附着物评估价211715元，设备搬运费35500元，特殊项目补贴5000元，合计528489元。因被告未交付搬迁房屋及场地，京泰路办事处未给付上述补偿费用。审理过程中，原告提供2017年1月23日与窦某某签订厂房租赁协议，说明因被告提前终止租赁协议，另行与他人签订协议租赁场地，多支付租金1万元；提供2017年4月至5月采购合同四份，说明经营利润损失156520元；提供部分案外人收条说明停业造成原告支付工人工资6万元；另主张设备搬迁及安装调试费用7万元，被告装潢造成原告损失2万元，原告装修隔断及电话宽带损失2万元，合计336520元。被告仅认可评估机构已评估原告的装修7718.30元及设备搬迁费30500元，合计人民币38218.30元，归原告所有，其余项目不予认可，致调解未果。上述事实有租赁合同、搬迁补偿协议、评估表、派出所及社区情况说明、水电结算通知单、采购合同、收条及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁协议虽反映双方当事人的真实意思表示，但本案中被告自建房屋未领取合法审批手续，属违章建筑，被告出租违章建筑违反法律规定，故应认定原、被告间租赁合同无效，原告要求确认原被告间房屋租赁合同无效的请求成立。因合同无效且出租房屋已列入搬迁范围，故被告反诉要求返还出租房屋及场地的请求亦予支持。关于原告要求被告赔偿损失33万元及被告反诉要求给付房屋租金或使用费一节，其中经营利润损失156520元及应付工人工资6万元系原告经营产生的费用，与被告无关，不予采信；设备搬迁及安装调试费用7万元，原告未举证证实，可依评估报告认定为30500元，原告装修及电话宽带损失2万元，亦未举证，可依评估报告认定装修补偿费为7718.30元；关于原告主张另行租赁房屋损失租金1万元及被告装修造成原告损失2万元一节，结合被告出租无证房屋及涉案房屋列入搬迁，原告确需另行租房，且被告在原告使用期间装修及2017年4月后停水停电造成原告无法使用等事实，被告反诉要求原告给付未支付的房租或房屋使用费的请求不予支持，并酌定被告另行赔偿原告租赁损失1万元。综上被告应赔偿原告租赁损失1万元、装修装饰及搬迁费用38218.30元，合计48218.30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告贾斯龙与被告周云20**年6月25日签订的房屋租赁合同无效。二、原告贾斯龙在本判决生效之日起十日内将使用的本市海陵区鲍马河南侧700平方米房屋腾空并交付给被告周云，被告周云同时赔偿原告贾斯龙租赁损失、装修装饰及搬迁费合计人民币48218.30元。三、驳回原告贾斯龙及反诉原告周云其他诉讼请求。本诉受理费减半收取3125元，反诉费减半收取213元，合计人民币3338元，原告负担2000元，被告负担1338元（原告已预交3125元，被告已预交213元，被告负担1125元在本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币6676元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审判员 李三山二〇一七年七月二十四日书记员 伏诗玉 关注公众号“”