（2017）闽0122民初74号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-09-07
案件名称
吴越宁与福建宏汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连江县人民法院
所属地区
连江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴越宁,福建宏汇置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初74号原告：吴越宁，男，汉族，1992年8月5日出生，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹知兴、林森，福建亚太天正律师事务所律师，特别授权。被告：福建宏汇置业有限公司,住所地连江县潘渡乡坡西村港里5号。统一社会信用代码：91350122662824519L。法定代表人:林义奇，执行董事。委托诉讼代理人：马耀、陈婷，国浩律师（福州）律师事务所律师，特别授权。原告吴越宁与被告福建宏汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于201７年７月７日公开开庭进行了审理，吴越宁的委托诉讼代理人邹知兴、福建宏汇置业有限公司的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴越宁向本院提出如下诉讼请求：请求依法判令：1.被告按原告已付房价款3438435元的日万分之一向原告支付2016年1月24日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，计至2016年11月30日为107279元。2.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2013年4月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告将其开发建设位连江县号商品房出售给原告，总价款为3438435元；合同第十四条关于产权登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方协商一致，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了合同约定的总价款3438435元，被告于2015年1月24日将商品房交付原告使用，但因被告的原因原告未能在商品房交付使用后365日内即2016年1月24日前取得房屋权属证书，被告已构成违约，被告应承担违约责任。因原合同第十四条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，双方未就此协商。原告认为双方签订的逾期办证违约条款应与大部分买受人一样均为自逾期之日起每日按买受人已经付款的0.01%向买受人支付违约金，且被告预先拟定的按已经付款的日0.003%明显偏低，依法应予以调整，因此，被告应按原告已付房价款3438435元的日万分之一向原告支付2016年1月24日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，计至2016年11月30日为107279元（3438435元×312天×0.01%）。为此，原告为维护自己的合法权益，特具状向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。福建宏汇置业有限公司辩称：一、逾期办证系因政府原因导致，答辩人无过错，不应承担违约责任。2015年7月份，答辩人就已经具备办理不动产初始登记（总登）的条件。但由于政策变化，连江县房地产交易管理所不受理答辩人的申请。直到2016年7月才通知可以办理，但又恰逢连江县人民政府设立连江县不动产登记中心，连江县政府通知从2016年8月1日起连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，自2016年8月8日起，连江县范围内的土地、房屋、林第、林权及海域登记统一由连江县不动产登记中心承办。由于不动产登记中心刚成立，前期案件堆积等原因导致2016年9月30日才受理答辩人的不动产首次登记申请。答辩人已就上述事实向法院申请调查取证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”但本案逾期办证系因政府原因导致，非出卖人（即答辩人）原因，因此答辩人不应承担违约责任。二、退一万步来说，即使认定答辩人需承担违约责任，答辩人在2016年11月7日就通知原告办理产权证，计算日期应以2016年11月7日为限。综上所述，本案答辩人对于逾期办证没有过错，不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人依诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据予以确认并在案佐证，对有争议的事实与证据，本院经审查认为，本案的争议焦点在于：原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书是否系被告的原因造成，被告是否因此应承担违约责任？对此，原告主张系被告原因使原告不能在商品房交付使用后365日内即到2016年1月24日内取得房屋权属证书，直到2016年12月被告才通知原告办证，因此被告应承担违约责任。被告则主张原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，系因政府原因导致，被告无过错，不应承担违约责任。被告并提供证据Ｂ1、福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告、连江县不动产登记受理回执单（复印件）,证明2015年５月30日涉案小区就已经竣工验收备案，具备办理不动产登记的条件。2016年11月7日就可以办理房屋产权登记。Ｂ2、公告（复印件），证明2016年８月１日起，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，2016年８月８日起房屋登记由连江县不动产登记中心承办。本案逾期办证系政府原因导致。对被告的举证，原告质证意见如下：对证据Ｂ1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告的真实性无异议，对回执单的真实性有异议，对证明对象中2015年５月30日涉案小区就已经竣工验收备案无异议，对证明对象中已经具备办理不动产登记的条件有异议，竣工验收备案不代表可以办理不动产登记证，具备办理房屋产权证条件，开发商除应该通知买受人外，还应提交房屋测绘图纸、购房证明等一系列材料，才能办理房屋所有权证。对证据Ｂ2的真实性无异议、证明对象有异议。本院认为，一、证据Ｂ1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告条件成就，只是具备交房之条件，但并不能证明具备办理房屋产权证条件。二、从被告提供的连江县不动产登记受理回执单来看，不动产登记部门收到被告提交申请办证材料的时间是2016年9月30日，该受理回执单上明确告知请于2016年11月到窗口缴费领证……但被告至今未提供证据证明何时通知原告办理产权证，按原告陈述，被告直到2016年12月才通知原告办证。因此，首先，被告提交办证的时间已延迟；其次，被告通知原告办证时间已延迟，此二者故被告已构成违约。三、从证据Ｂ2即连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记公告来看，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记共计才1周时间，从本质上说，该1周时间的停止登记时间，并不影响办证时程，被告因此主张本案逾期办证系政府原因导致，理由不足，不予支持。根据上述确认的证据及双方当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下：2013年2月24日，原告吴越宁与被告福建宏汇置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设位于连江县商品房出售给原告，总价款为3438435元。合同第十四条关于产权登记的约定，[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了合同约定的总价款3438435元，被告于2015年1月24日将商品房交付原告使用，为此，原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，被告未能举证证明何时通知原告办理商品房登记，原告承认直到2016年12月被告才通知原告办理商品房登记。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告吴越宁与被告福建宏汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”在合同履行过程中，被告于2015年1月24日将商品房交付原告使用，但直到2016年12月被告才通知原告办理商品房登记。原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，责任在被告方，被告已构成违约，因此应承担违约责任。因双方约定由于出卖人的原因逾期办证的系每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金，该约定合法有效，双方应遵守履行，被告应向原告支付的违约金为32183.8元（3438435元×312天×0.003%）。原告主张被告按原告已付房价款3438435元的日万分之一向原告支付逾期付款违约金为107279元（3438435元×312天×0.01%）元，因原告未能举证证明因被告违约所造成的损失，原告该请求不符合合同约定和法律规定，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向吴越宁支付逾期办证违约金32183.8元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2446元，由吴越宁负担1712元，福建宏汇置业有限公司负担734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 邱启开人民陪审员 林昌开人民陪审员 郑后赛二〇一七年七月二十四日书 记 员 黄 萍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来源：百度“”