（2017）辽01民终6646号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人辽宁大略房地产开发有限公司与被上诉人尹波、王元奎商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁大略房地产开发有限公司,尹波,王元奎
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6646号上诉人（原审被告）：辽宁大略房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沧海路22号。法定代表人：李光波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李鹤，辽宁平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘霖，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹波，女，1973年4月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：王元奎，男，1969年11月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁大略房地产开发有限公司(以下简称“大略房地产公司”)因与被上诉人尹波、王元奎商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院(2015)经开民初字第04678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大略房地产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金4326.33元，没有事实及法律依据。1、被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。2010年9月20日被上诉人与上诉人签订位于沈阳经济技术开发区雨山湖街1-7号2-3-1号房屋的《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。大略房地产公司于2011年5月31日向尹波、王元奎发出入住通知书，通知其办理入住手续，尹波、王元奎在通知书上签字。根据法律规定，被上诉人行使诉讼权利期间为2012年5月26日至2014年5月25日，尹波、王元奎请求支付违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2、被上诉人未按照约定取得房屋所有权证，并非上诉人原因，上诉人不应该支付违约金。商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。被上诉人购买的房屋所在项目，上诉人于2012年已经向开发区环保部门申请环境保护验收，但是由于房屋所在项目的众多业主就项目周边的米其林工厂的异味噪音问题向开发区环保部门投诉，致使上诉人向环保部门申请一直未被受理，一直未被收件。而环境保护意见书系办理建设工程竣工档案初验合格证的必要条件之一，上诉人无法取得建设工程竣工档案初验合格证，也就无法给居民办理房屋产权证，后经上诉人不懈努力于2014年1月30日，取得环境保护验收意见，因此被上诉人未取得房屋所有权证明并非上诉人原因，上诉人不应承担违约责任。3、即便判决上诉人支付违约金，原审判决关于违约金计算截止时间也是错误的。关于管理房屋所有权登记事项，上诉人的义务截止至房屋初始登记批复时间，而不是房屋所有权登记时间。4、被上诉人主张通过民心网寻求帮助与上诉人公司代表进行交涉，并未提供证据，也未经过质证，不适用诉讼时效中断，原审法院认定事实和适用法律错误。二、原审判决判令上诉人返还被上诉人办证费510元，没有事实和法律依据。本案所涉办证费，系代办公司为被上诉人办理房屋所有权证收取的费用，现被上诉人已经取得房屋所有权证，无论代办公司还是上诉人均履行完毕业务，该项费用不应返还，因此办证费不应由上诉人返还。尹波、王元奎辩称，请求维持原判。尹波、王元奎向一审法院起诉请求：1、大略房地产公司支付违约金5,000元；2、返还办证费510元。一审法院认定事实:尹波、王元奎与大略房地产公司于2010年9月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定尹波、王元奎购买大略房地产公司开发的位于沈阳经济技术开发区雨山湖街1-7号231号房屋，房屋单价每平方米4,528元，房屋建筑面积72.70平方米，尹波、王元奎购买该房屋的总房价款为384,563元。上述合同第八条“交付期限”：出卖人应当在2011年11月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。涉案合同签订后，尹波、王元奎履行了交款义务。2011年5月31日，大略房地产公司将涉案房屋交付给尹波、王元奎。另查明，由于大略房地产公司未及时给涉案房屋办理房屋产权证书，尹波、王元奎曾于2013年5月7日通过民心网寻求帮助，2014年7月30日与大略房地产公司代表就办理房屋产权证书事宜进行交涉,后尹波、王元奎于2015年6月26日取得房屋所有权证，尹波、王元奎于2015年10月14日向该院提起诉讼主张逾期办证违约金。大略房地产公司未能举证证明其将办理权属登记需要的资料报送产权登记机关的时间。大略房地产公司收取尹波、王元奎办证费用510元，并出具收据一张，庭审中未能说明收费依据及收款用途。一审法院认为，尹波、王元奎与大略房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。大略房地产公司理应按照合同约定，在房屋交付后的360日内即在2012年5月26日前，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而大略房地产公司未能在合同约定期限内取得房屋初始登记，显系违约，大略房地产公司应承担相应的违约责任。因双方合同明确约定大略房地产公司义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因大略房地产公司未能提供初始登记时间，该院计算违约金至房屋所有权发放之日止，故对尹波、王元奎的诉讼请求合理部分，该院予以支持。关于大略房地产公司主张尹波、王元奎的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，本案中，尹波、王元奎于2013年5月7日以及2014年7月30日均主张过权利，构成诉讼时效的中断，尹波、王元奎主张未超过诉讼时效，故对大略房地产公司的抗辩不予采信。大略房地产公司共计违约1125天（2012年5月26日—2015年6月25日）应向尹波、王元奎支付违约金4,326.33元（384,563元×0.00001×1125天）。关于尹波、王元奎要求大略房地产公司返还办证费510元的诉讼请求，因大略房地产公司无法提供收据依据，亦未能说明收费用途，大略房地产公司收费不合理，应予返还。故尹波、王元奎的该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、大略房地产公司于本判决生效后十日内给付尹波、王元奎逾期办证违约金4,326.33元；二、大略房地产公司于本判决生效后十日内返还尹波、王元奎办证费510元；三、驳回尹波、王元奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由大略房地产公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。涉案房屋于2011年5月31日交付，上诉人应按合同约定于房屋交付后的360日内即在2012年5月26日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋于2015年6月26日才取得房屋所有权证，上诉人未按合同约定履行其义务构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，合同第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。关于违约时间的计算，因上诉人未能提供证据证明其将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，故原审法院将违约期限计算至涉案房屋取得房屋所有权证的时间并无不当。被上诉人于2015年10月14日向法院提起诉讼，被上诉人提出其于2013年5月7日通过民心网寻求帮助，并于2014年7月30日与大略房地产公司代表就办理房屋产权证书事宜进行交涉，并提供民心网处理结果的截图材料及录音等证据，以证明其在诉讼时效期间内主张权利，构成诉讼时效的中断，本院认为前述民心网的处理结果及录音证据无法确认对象指向即本案涉案房屋，且被上诉人在民心网投诉的处理主体也并非法律规定的可构成诉讼时效中断的视为其主张权利、有权解决本案民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织，故对上述证据所要证明的问题本院不予采信。故2012年5月27日—2013年10月13日的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。上诉人共计违约620天（2013年10月14日-2015年6月26日），其应向尹波、王元奎支付违约金2384.29元（384,563元×0.00001×620天）。关于被上诉人要求上诉人返还办证费510元的诉讼请求，因上诉人无法提供收费依据，亦未能说明收费用途，故该款应予返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市经济技术开发区人民法院(2015)经开民初字第04678号民事判决第二项；二、撤销沈阳市经济技术开发区人民法院(2015)经开民初字第04678号民事判决第三项；三、变更沈阳市经济技术开发区人民法院(2015)经开民初字第04678号民事判决第一项“大略房地产公司于本判决生效后十日内给付尹波、王元奎逾期办证违约金4,326.33元；”为“辽宁大略房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付尹波、王元奎逾期办证违约金2384.29元”；四、驳回尹波、王元奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人辽宁大略房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年七月二十四日书 记 员 薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注公众号“”