（2017）粤1802民初1972号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2018-07-14

案件名称

刘玉兰与杜雁玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

清远市清城区人民法院

所属地区

清远市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘玉兰,杜雁玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百二十五条第一款

全文

广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1972号原告（反诉被告）：刘玉兰，女，1976年3月11日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：赖宝云，广东中肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜雁玲，女，1979年10月15日出生，汉族，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：李锐，男，1978年6月6日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告的配偶。委托诉讼代理人：李宇博，广东洛亚律师事务所律师。原告刘玉兰与被告杜雁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉兰及其委托诉讼代理人赖宝云；被告杜雁玲的委托诉讼代理人李锐、李宇博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉兰向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行于2017年3月18日签订的《房屋买卖合约》，协助办理房屋过户手续。二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月18日，原被告签订了一份《房屋买卖合约》，合约中被告为卖方，原告为买方。合约约定被告将其位于清远市笔架北路59号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房屋出卖给原告，该房屋建筑面积79.90平方米，成交价为人民币38万元。定金2万元整于2017年3月18日前付清，首期10万元整于2017年4月18日前付清（于银行出具同意贷款证明书当日付清），尾期26万元于2017年4月18日前办理银行按揭，于银行放款之日起三个工作日内办理交楼手续。合约签订前，原告于3月13日已支付定金2万元给被告，被告于2017年3月29日向原告出具收取定金2万元收据，之后双方到银行办理按揭手续，银行方面称该房屋可以办理28.5万元银行按揭，于是双方同意首期改为7.5万元，余款28.5万元办理银行按揭。2017年4月7日，原告将首期款7.5万元支付给被告，后来被告又要求首期款按合约支付，于是原告于2017年4月20日将2.5万元首期款支付给被告，被告收款后拒出具收据给原告到银行变更按揭贷款数额，并于4月21日将2.5万元退回给原告。原告认为，被告的行为已表明其不愿意履行《房屋买卖合约》，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请判准原告的诉讼请求。被告杜雁玲辩称，被告不同意原告的诉讼请求。同时被告提出反诉，要求立即解除双方2017年3月18日签订的合同，并没收原告交纳的2万元定金。同时由于原告的违约行为造成被告损失应承担责任。诉讼费均由原告承担。被告杜雁玲向本院提出反诉请求：一、解除原被告双方于2017年3月18日签订的买卖清远市笔架北路59号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号的《房屋买卖合约》并没收反诉被告已交纳的2万元定金；二、判令反诉被告因违反《房屋买卖合同》给反诉原告造成的经济损失人民币7.86万元；三、本案和本诉诉讼费均由反诉被告负担。事实和理由：2017年3月18日，原被告双方签订了买卖清远市笔架北路59号黄金海岸华庭一号楼五梯5屋01号的《房屋买卖合约》，合同约定成交价为人民币38万元，首期10万元整于2017年4月18日前付清，尾款26万元于2017年4月18日前办理银行按揭。双方签约后，反诉被告严重违约，迟迟不支付首期款（只于2017年4月7日才将部分首期款7.5万元支付给原告），又在未经双方协商同意的情况下擅自将双方约定的10万元首期改成7.5万元，在银行申请了28.5万贷款。在反诉原告多次催促下得知银行审批无法通过后才又匆忙支付2.5万元首期款。由于反诉被告严重违约，无法依时付款，造成反诉原告于2017年4月16日与他人之间签订的买卖房屋合同所需的款项无法支付，造成原告向他人借款额外支付利息损失的事实。综上所述，双方间的涉案《房屋买卖合约》已无履行的必要，为维护反诉原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定向法院提起诉讼，望法院在查清事实的基础上，判如所诉。原告刘玉兰对被告杜雁玲的反诉辩称，被告的反诉请求不成立，原告没有违约。原告已按照双方签订的合同去银行办理了按揭手续，办理银行按揭手续时签订了正规的二手房买卖合同，双方也办理了手续。如果没有办理银行按揭手续，被告是不可能收取首期款的，该款是通过为按揭而专门开立的账户转账的。双方后来签订的二手房买卖合同与之前签订的原合同约定的首期款金额不一致，签订二手房买卖合同后被告要求原告按照原合同执行，补交2.5万元首期款，原告也按照被告的要求在被告要求的时间内补交了该2.5万元首期款。而被告收到原告补交的2.5万元后拒绝出具收条，导致原告无法去银行变更贷款金额，按揭申请得不到银行批准通过。由于现在没有成功申请到银行按揭贷款，原因在于被告，但是原告现愿意一次性支付购房款。因此，是被告违反诚信原则，请求法院判令被告办理过户手续，驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，原告刘玉兰与被告杜雁玲签订一份《房屋买卖合约》，约定卖方（被告杜雁玲）将登记在其名下的位于清远市清城区笔架北路59号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房屋出售给买方（原告刘玉兰），该房屋套内建筑面积为62.09平方米，约定价款为38万元；房屋价款以按揭付款的方式分3次向卖方支付，买方须按付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方，具体付款方式如下：定金2万元于2017年3月18日前付清，首期款10万元于2017年4月18日前付清（于银行出具《同意贷款证明书》当日付清），尾款26万元于2017年4月18日前办理银行按揭，甲乙双方于收到《银行贷款证明书》之日起十个工作日内办理银行按揭，甲乙双方于银行放款之日起三个工作日内办理交楼手续。合约第九条约定：“卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在买方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方支已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。”上述合约签订前，原告已于2017年3月13日向被告支付了定金2万元，被告于2017年3月29日向原告出具了一张定金收据。此后，双方约好于2017年3月27日前往银行提交资料申请按揭贷款，被告于当天前往银行先行在另外一份房屋买卖合同中签名，合同中的填空处空白。原告因故于第二天向银行提交了资料办理相关手续，也在房屋买卖合同中签名，并将首期款填写为7.5万元。原告陈述其之所以在银行处签订的买卖合同中填写的首期款是7.5万元，是因为银行工作人员告知其可以以首期7.5万元申请按揭贷款，并非其本人故意擅自更改原合约约定的首期款金额。2017年4月7日，原告转账支付了7.5万元首期款给被告，被告于同日出具了收到原告首期款7.5万元的收款收据。2017年4月14日，被告要求原告补齐首期款剩余的2.5万元，原告告诉被告其向银行申请按揭的首期款是2.5成。次日，被告就首期款低于原合约约定的金额向原告提出异议，要求原告于2017年4月20日前凑齐未付的2.5万元首期款。2017年4月20日，原告向被告转账支付了剩余的2.5万元首期款。被告认为原告在办理按揭手续过程中擅自更改首期款金额、没有在合约约定的2017年4月18日前付清首期款也没有在2017年4月18日前办理按揭，因此，被告于次日将该2.5万元退还给了原告，并明确表示不再履行双方所签订的《房屋买卖合约》。被告为证明其主张的原告违约行为给其造成的损失，提供了二手房买卖合同一份、收款收据一份、借款收条两份、银行账户交易明细七份。二手房买卖合同显示李日红及被告杜雁玲的配偶李锐于2017年4月16日与郭鑫签订一份二手房买卖合同，约定由其二人购买郭鑫位于清远市清城区笔架北路黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房屋，总价款为32万元；合同生效之日前支付定金5万元、2017年4月20日前支付首期款10万元、2017年5月20日前支付尾款17万元。合同签订当日，李锐支付了定金5万元，由王丹芬代郭鑫出具了一张定金收款收据。借款收条由杜雁玲、李锐出具，两份收条显示杜雁玲、李锐分别于2017年5月13日、5月17日分两次向李文锋各借款10万元，约定于2018年6月1日前归还，借款期利息按照月利率3%计算。银行账户交易明细显示李文锋于2017年5月13日分两次向李锐转账支付了共计99997元；李锐于2017年5月27日向王丹芬转账支付了5万元、于2017年5月28日向王丹芬转账支付了5万元、于2017年5月29日向王丹芬转账支付了2万元。另查明，原告于2017年7月21日向本院代管款账户存入了285000元作为涉案房屋的购房款。以上事实，有原告提供的房地产权证、房屋买卖合约、定金收据、收款收据、银行转账业务回单、入账汇款业务凭单、微信聊天记录，被告提供的房屋买卖合约、定金收据、微信聊天记录、二手房买卖合同、收款收据、借款收条、银行账户交易明细，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行合同义务。对于合同约定的义务履行期限，根据合同条款可知：定金2万元由原告于2017年3月18日前付清；首期款10万元于银行出具同意贷款证明书当日支付，最晚不迟于2017年4月18日。结合双方的微信聊天记录，双方在此后合同的履行过程变更了支付首期款10万元的履行期限至2017年4月20日前；尾款26万元由双方于2017年4月18日前提交按揭所需资料向银行申请按揭贷款，并在原告收到银行出具的同意贷款证明书之日起10个工作日内办理按揭贷款手续。对于上述支付定金、首期款及申请银行贷款的义务，原告均在合同约定的期限内履行完毕。虽然原告申请银行贷款时以首期款7.5万元申请，变更了原合约约定的10万元首期款，但是原告最终在被告允许的2017年4月20日前补足了2.5万元首期款。被告在收齐了该10万元首期款后的第二天即将原告后补的2.5万元直接退回，以自己的行为表明不再履行合同。因此，被告提供的证据尚不足以证明原告存在违约行为，反而是被告在收齐首期款后即以其实际行为表明不再履行合同。故，对于被告提出的反诉请求，依据不足，本院予以驳回。被告在2017年4月21日将首期款2.5万元退还给原告，并拒绝出售涉案房屋给原告，但是其却未能提出符合合同约定情形或者法定的拒绝履行的事实和理由。因此，被告拒绝出售涉案房屋没有合法正当理由，原告作为守约方且具有一次性付清房价款的合同履行能力，根据合同法的规定，其有权要求被告继续履行合同协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，即协助原告将涉案房屋的产权转移登记至原告名下。被告提出根据合约第九条的约定，原告并不能要求被告继续履行合同并办理过户登记手续。对于被告提出的该抗辩意见，首先应该对合约第九条的准确含义进行解释界定。对于该条款的含义，从文字字面上看，合约约定排除买方请求卖方履行合约的权利的适用前提是卖方在收取定金后出现违约行为的情形，即原告仅支付了定金。而本案的情形是卖方不仅收取了定金还收取了首期款，显然不能适用该条款约定。此外，合同法规定请求违约方继续履行合同还是请求解除合同赔偿损失是守约方享有的法定权利，其有权在二者中择其一进行主张。对于买方已履行了较高程度的合同义务（已支付定金以及首期款）后卖方违约的，根据双方履行合同的程度及过错，也不应简单错误地援引合约第九条的内容直接排除原告请求被告继续履行合同的法定权利。故，对于原告要求被告继续履行合同将涉案房屋的产权转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杜雁玲继续履行其与原告刘玉兰于2017年3月18日所签订的《房屋买卖合约》并于本判决生效之日起10日内协助原告刘玉兰办理清远市清城区笔架北路59号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房屋的产权转移登记手续，将该房屋的产权转移登记至原告刘玉兰名下；二、驳回被告杜雁玲的反诉请求。本诉案件受理费3500元、保全费2420元，共计5920元，以及反诉案件受理费1183元，由被告杜雁玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员　　潘金桥二〇一七年七月二十四日书记员　　余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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