（2017）沪01民终7437号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李玉晶诉吴稼青房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李玉晶,吴稼青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7437号上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉晶，男，1987年3月12日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄丹华，住上海市松江区，系李玉晶母亲。委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴稼青，女，1966年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾宝书，住上海市浦东新区，系吴稼青丈夫。上诉人李玉晶因与被上诉人吴稼青房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李玉晶上诉请求：撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：被上诉人吴稼青在一审开庭前已经向上诉人履行了交房义务，后未经上诉人同意擅自换锁，上诉人认为被上诉人在交房后擅自换锁的行为是违法的，理应将房屋归还上诉人。而且被上诉人强占房屋拒绝归还房屋的主要目的是房价上涨后想要恶意毁约。上诉人已经支付人民币140万元中的138万元，被上诉人有交房的义务，而且根据房屋买卖合同的约定，交房的条件已经具备，被上诉人理应交房。被上诉人吴稼青辩称，其不同意上诉人李玉晶的上诉请求。中介表示上诉人打款了，故被上诉人将房屋钥匙交付给上诉人。现在由于被上诉人他处无房，故不能交房。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2016年4月，李玉晶向一审法院起诉请求：1、吴稼青继续履行与李玉晶签订的《上海市房地产买卖合同》，由吴稼青向李玉晶交付上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；2、吴稼青支付因逾期交房产生的违约金（计算方式：按每日1,380元标准自2016年4月30日起计算至实际交付房屋之日止）。原审中，吴稼青提起反诉，要求判令：解除李玉晶与吴稼青就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，由吴稼青退还李玉晶已收取的购房款。一审法院认定事实：2016年1月16日，吴稼青（作为出卖人，甲方）与案外人孙某（作为买受人，乙方）签订《房地产居间合同（买卖）》，约定甲方将系争房屋出售于乙方，房屋总价140万元，甲乙双方于系争房屋交易限制期届满后，且乙方办妥贷款手续后10个工作日内办理房屋过户手续。合同还约定：甲方同意乙方在不损害甲方合同价格利益的前提下可自由处分再转让上述房屋，甲方同意乙方将上述房屋的房产购买权益转让给第三方，同时第三方享有乙方同等权益。在乙方确认要再转让上述房屋后，甲方须无条件配合按乙方要求办理相关合同签署、产权过户、与第三方签署转让协议书等，如乙方再转让价款超出本协议约定转让总价款，超出部分归乙方所有，低于部分由乙方承担。2016年2月1日，孙某与李玉晶签订《转让协议》，约定孙某以22万元的价格将系争房屋购买权转让于李玉晶，李玉晶应于同日与业主吴稼青签订《上海市房地产买卖合同》。孙某当日收取了李玉晶转让费22万元。2016年2月1日，吴稼青（作为卖售人，甲方）与李玉晶（作为买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，双方经协商一致同意上述房地产转让价款140万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算，自合同约定应当交付之日至实际交付之日止。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款（一）第2点约定，甲方于收到乙方第二期购房款当日内将该房屋交付乙方，标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气等费用进行结算。合同附件三“付款协议”约定：甲乙双方同意，乙方将上述房屋成交款分贰次付给甲方，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2016年2月1日向甲方支付68万元（含定金5万元）；2、甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款72万元。一审庭审中，双方对累计支付购房款138万元的事实均予确认。2016年4月起，李玉晶多次要求吴稼青协助办理过户手续。2016年4月15日，双方在中介陪同下前往房地产交易中心共同办理过户手续，因系争房屋交易限制期限尚未届满等因素，未能办理产权过户手续。系争房屋系由吴稼青母亲黄某承租的原本市XX路XX号XX室房屋动迁安置所得，房屋拆迁补偿安置协议签订于2015年8月11日。后由吴稼青与房屋拆迁实施单位上海XX集团拆迁置业有限公司签订《委托代办购房手续协议》。2016年1月21日系争房屋核准登记至吴稼青名下，并由其取得《上海市房地产权证》，附记：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。李玉晶与吴稼青签订的《上海市房地产买卖合同》，系买卖双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。系争房屋登记于吴稼青一人名下，根据不动产的公示公信原则，李玉晶有理由相信吴稼青有权就系争房屋进行处分，其与吴稼青签订买卖合同，于法不悖，当事人均应忠实、善意地履行各自合同义务。吴稼青称其受中介欺骗和误导签订买卖合同，缺乏事实依据，法院不予采信；其认为系争房屋为其家庭唯一住房，且丈夫、儿子均不同意出售房屋的意见，均不构成阻却合同继续履行的正当理由。吴稼青要求解除合同之反诉请求，明显缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持。本案系争房屋为动迁安置房，根据现行相关政策，目前尚未满足上市交易条件，双方在合同补充条款中亦对“房屋交易期限届满后共同办理过户手续”作了特别约定，故合同应在具备办理过户的条件后再继续履行。关于交付房屋的期限，双方已在合同补充条款中作出约定，即：卖售人于收到第二期购房款当日内将该房屋交付乙方。合同正文第四条关于在2016年4月30日交付房屋之约定，与该补充条款的内容不一致，应以补充条款所作特别约定为准。结合双方在合同付款协议中就付款方式的约定，第二期房款应在双方共同办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付，故双方约定的交房时间亦应在共同办理过户申请并得到受理之日。尽管李玉晶在履约过程中已提前支付了大部分购房款，但尚不足以认定双方约定的交付房屋期限已经届满，故李玉晶要求吴稼青交付房屋并支付违约金的本诉诉请，缺乏合同依据，法院难以支持。综上，法院对于李玉晶的本诉诉请以及吴稼青的反诉诉请，均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，于二○一七年四月十日作出判决：一、驳回李玉晶的全部诉讼请求；二、驳回吴稼青的反诉请求。本诉案件受理费8,670元、财产保全申请费5,000元，由李玉晶负担；反诉案件受理费减半收取计8,610元，由吴稼青负担。经本院审理查明，原审认定“孙某当日收取了李玉晶转让费22万元”有误，应为“孙某先后收取了李玉晶转让费22万元”。原审认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人李玉晶与被上诉人吴稼青一致确认，虽然《上海市房地产买卖合同》约定双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，上诉人直接支付被上诉人房款72万元，但在实际履行中双方协商一致上诉人在2016年3月23日支付被上诉人55万元，余款2万元在双方办理系争房屋过户手续时支付。2016年3月23日，上诉人实际支付被上诉人55万元，被上诉人当日将系争房屋交付上诉人。关于之后系争房屋由谁控制的问题，上诉人称，2016年5月初，其发现系争房屋门锁被换，认为是被上诉人换锁的，现在房屋由被上诉人控制；被上诉人称，由于系争房屋过户不成，中介更换了系争房屋门锁，被上诉人在2016年10月8日才在中介处拿到房屋产证与钥匙，也才知道房屋门锁更换。本院认为，根据本案查明的事实可以认定，上诉人李玉晶与被上诉人吴稼青在实际履行中变更了《上海市房地产买卖合同》的内容，约定上诉人在2016年3月23日支付被上诉人55万元，被上诉人向上诉人交付系争房屋，且双方已按约履行。之后虽然发生了系争房屋门锁更换的事实，并且目前被上诉人亦拒绝再次将房屋交付上诉人，但由于双方已实际完成《上海市房地产买卖合同》项下的交房义务，上诉人对房屋占有的丧失，可另行要求侵占人承担责任。上诉人根据房屋买卖合同再行主张被上诉人交付房屋并主张逾期交房违约金，明显缺乏依据，本院不予支持。原审判决理由有误，但判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,670元，由上诉人李玉晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年七月二十四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”