（2017）苏12民终1112号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-30
案件名称
凤凰21小区第四届业主委员会与王树春排除妨害纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
凤凰21小区第四届业主委员会,王树春,泰州市凤凰房地产开发有限公司,泰州市诚缘物业服务有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏12民终1112号上诉人（原审原告）：凤凰21小区第四届业主委员会，住所地泰州市春风路189号凤凰21小区会馆。负责人：金福根，该委员会主任。委托诉讼代理人：孙宁（特别授权），江苏国安泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王树春，男，1959年9月8日生，汉族，住泰州医药高新区。原审第三人：泰州市凤凰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321202714195612K，住所地泰州市东进路2号。法定代表人：周顺兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：王巍（特别授权），江苏众成信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，江苏众成信律师事务所实习律师。原审第三人：泰州市诚缘物业服务有限公司，统一社会信用代码913212027322749203，住所地泰州市海陵区东进路2号。法定代表人：许向前，该公司经理。上诉人凤凰21小区第四届业主委员会（以下简称凤凰业委会）因与被上诉人王树春、原审第三人泰州市凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰公司）、泰州市诚缘物业服务有限公司（以下简称诚缘公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年5月23日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人凤凰业委会的委托诉讼代理人孙宁，被上诉人王树春，原审第三人凤凰公司的委托诉讼代理人王巍、李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人凤凰业委会上诉请求：一、撤销（2016）苏1291民初1943号民事判决，予以改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认为上诉人所举证据不能证明讼争房屋属于业主共有，明显违反物权法第七十三条的规定。2、能证明讼争房屋是凤凰21小区内的公厕、弱电间（或称为电信机房）等公用设施用房的证据，不仅有上诉人一审提供的一系列证据证实，且有被上诉人提交的补充协议，直接证明被上诉人确有从自家房屋内向公厕方向开门的事实，还有第三人在一审时陈述佐证。3、凤凰21小区全体业主对小区内公用设施用房享有所有权，是以物权法第七十三条的规定为依据，不可能因凤凰21小区规划图被开发单位隐匿而丧失。4、上诉人一审中提供的商品房买卖合同，不仅能证明讼争房屋所在小区和楼房（57号楼）是凤凰公司开发建设，同时也能证明凤凰21小区是有建设工程规划许可证的，是合法建设的住宅小区。被上诉人王树春辩称，造成纠纷的原因是先有上诉人占用108区域，非法霸占这一块地，从而造成一系列的问题。本案的公厕是传达室用的厕所，不是公共厕所，哪个小区传达室旁边没有厕所？公厕现在仍在使用，是由我店面房的人在使用。由于上诉人建了一堵墙，我没有开成门店。我听到凤凰21小区的业主告诉我，凤凰业委会没有经过合法的程序成立。原审第三人凤凰公司述称，1、本案一审中上诉人未向人民法院提供本案房屋为凤凰业委会共同所有的证据，应当承担举证不能的后果。2、本案一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人诚缘公司未答辩。凤凰业委会向一审法院起诉请求：1、王树春腾空并搬出位于凤凰21小区57幢一层（院内）最西北方位一间房屋；2、王树春将位于凤凰21小区57幢一层最东南方位一间房屋内的办公桌椅腾空；3、本案诉讼费用由王树春承担。一审法院认定事实：凤凰21小区系由第三人凤凰公司开发。泰州医药高新技术产业开发区住房建设局于2016年5月6日下发批复，同意成立凤凰业委会，任期为3年，主任系金福根。泰州医药高新技术产业开发区丹凤社区居民委员会（以下简称丹凤居委会）于2016年9月15日出具证明，称凤凰21小区57幢一层最西北方位一间房屋，约在2009年之前是小区内公用厕所，因西侧业主嫌脏被封闭。2015年时小区业主才知道公用厕所已被改造成王树春独用的厨房。57幢最东南方位一间房屋原是公用弱电间，后被闲置。2015年小区物业管理单位泰州市红五星物业管理有限公司（以下简称红五星公司）将其改成物管办公用房，王树春出示凤凰公司的1万元收据，称该房屋是其所有并将办公桌椅搬进，但拒绝居委会对收据复印、拍照。红五星公司于2016年9月15日亦出具证明，称凤凰21小区内弱电设备年久失修，故57幢一层最东南方位的公用弱电间闲置。经丹凤居委会同意，该公司于2015年8月将弱电间装修为办公用房。2015年8月中旬，王树春出示凤凰公司的1万元收据，称该房屋归其所有，并将办公桌椅搬进，但拒绝红五星公司对收据复印、拍照。目前凤凰21小区57幢一层（院内）最西北方位一间房屋系由王树春实际控制使用，最东南方位一间房屋内安装有电器控制箱，该房屋系由凤凰业委会实际控制使用，内有王树春的办公桌椅等物品。案涉争议房屋均无具体门牌号码，亦未进行产权登记。庭审中，凤凰业委会向一审法院提交一份《补充协议》复印件，与王树春庭前向一审法院邮寄的《补充协议》复印件一致。从内容上看，是凤凰公司（甲方）与王树春（乙方）于2006年1月18日签订，约定甲方同意乙方在所购凤凰21江洲路营业房南A栋105商铺内朝南公厕方向开设门洞，由乙方与甲方保安共同使用公厕。对此凤凰公司、诚缘公司认为因时间较长，凤凰公司未找到该协议原件，故无法确认复印件真实性；即使真实，其也仅是同意王树春使用公厕，不构成所有权转移。因该《补充协议》系复印件，协议中的双方当事人为凤凰公司与王树春，现凤凰公司不认可其真实性，且王树春未到庭，故一审法院难以核查确认。凤凰业委会为证明其主张，还申请了红五星公司门卫姜宝荣、小区业主袁怀霞、费来凤出庭作证。本案审理过程中，一审法院依凤凰业委会申请至泰州市规划局、泰州医药高新区规划分局及泰州市城建档案馆调查了解凤凰21小区及该小区57幢楼的规划资料，但上述部门工作人员均口头答复其没有相关资料，无法提供。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，凤凰业委会主张王树春排除妨害，应当首先证明自身对案涉房屋拥有合法的权利来源。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。案涉房屋未进行产权登记，凤凰业委会所举证据并不能充分证明其属于业主共有，且本院至相关行政部门未能调取到案涉房屋属于公用设施或物业服务用房的规划资料，凤凰业委会也未能举证证明其对案涉房屋享有除业主共有之外的其它合法权利。根据“谁主张、谁举证”的原则，凤凰业委会未尽到举证证明责任，应承担举证不能的相应不利后果。王树春经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。判决：驳回凤凰业委会凤凰21小区第四届业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由凤凰业委会凤凰21小区第四届业主委员会负担。本院二审期间双方均无证据提供。一审判决查明的事实有相关证据以及一审法院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院另查明，在二审庭审期间，上诉人陈述其向法院起诉已经过业主大会授权，但未有证据提供。本院认为，所谓业主委员会，是指由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，由业主共同决定中，对于该条第一款规定的第五项和第六项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中，上诉人诉请的事由是其认为案涉房屋均属于物业共用设施设备使用的房屋，属于业主共同共有的房屋。然其并未依物权法等相关规定提供经业主共同决定并经业主大会授权起诉的证明材料。因此，上诉人在本案中不符合作为原告起诉的条件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初1943号民事判决；二、驳回凤凰21小区第四届业主委员会的起诉。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元均予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年七月二十四日书 记 员 叶 红 来源：百度“”