（2016）辽07民终2149号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-01
案件名称
上诉人辽宁理工学院与被上诉人王奎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁理工学院,王奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终2149号上诉人（原审被告）：辽宁理工学院，住所地锦州市高新技术产业园区昆明街*号。邮寄地址：锦州市松山新区昆明街2号，李勇收。法定代表人：汪岩，该单位董事。委托诉讼代理人：李勇，该单位法律顾问。被上诉人（原审原告）：王奎，男，1965年12月10日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：邢芳华，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人辽宁理工学院因与被上诉人王奎房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初588号民事判决。向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁理工学院的委托诉讼代理人李勇，被上诉人王奎及委托诉讼代理人邢芳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁理工学院上诉请求：1、请求驳回一审判决，依法改判；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、在一审判决书中有两部分没有查明的是：“关于本院认为：应当视为被告承诺原告所购房屋具备办理房屋产权证的条件，但原告至今不能办理房屋所有权证，应当视为违约。”和“原告所购门市房大部分是按照市场价格出资购买的，原告与被告间应为商品房买卖合同法律关系，亦应按商品房买卖合同的法律规定调整双方权利义务关系”以上两部分都是没有查明事实其被告就不是房地产开发商，只是有建筑资质并在渤海大学委托下建设了商大里，由于在其地块上有原住户需要动迁，并报请太和区政府及锦州市政府进行协商解决后动工建设，其上诉人不具备《商品房销售许可证》故只能是做动迁安置房，不存在商品房，办理不了商品房房照。这才是真正的原因，双方签署的也是《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》并非是《商品房买卖合同》怎能混为一谈。其二补充协议明确说明其价格是在门市房的基础价格的基础上在优惠85%的价格调换给被上诉人，怎么就视为市场价格，市场价格是多少钱？一审法院都没有查明。二、在一审判决书中“也查明了：此门市房是按当时商品门市销售价格的90%出资。”说明了此房产的回迁增加面积超出部分也是低于市场价值的，其优惠的权利是在动迁的基础上，所以这样的法律关系也是错误的。假如没有动迁，被上诉人就没有优先购买权及低于市价购买的权利。也说明了庭审过程中原告出示2009年1月18日的“协议书”是复印件，被告当天对此份证据进行驳斥，并当庭说明此协议无效，因此在2010年9月29日签订的协议，双方达成共识，并履行了协议。可是在这样的情况下，一审法院还是用一审法院“查明”的方式，将其定性为证据。这种不负责任的查明正说明了一审中的适用法律的错误。三、在一审判决书中最主要的还是没有查明到底是谁的原因导致的不能办理房照，还是能办什么样的房照。从判决中原审法院要求被告协助原告办理房照，房照分为几类，办理那类房照（在住房批准证下达后，就可以办理回迁安置的房照）法院都没有明确的说明。其被告也多次要求给原告办理回迁安置的房照，是原告不配合办理回迁安置的房照。其原因是原告要求被告办理商品房的房照，被告办不了，才导致原告不同意并且一直阻挠拒绝办理回迁安置的房照至今。由于被告只能为原告办理回迁安置的房照，故直到现在都还没能和原告达成一致意见。其原因也是能够说明一直办不了商品房房照的原因，所造成的违约也是不复存在的。从结算后，被上诉人就取得了房屋的所有权，办理不动产登记的条件已经具备，是其个人原因不办理应与上诉人无关，更不存在违约责任。综上所述，被上诉人所诉的理由都不是办理房照的主要原因，主要原因是能办房照，被上诉人拒绝办理才导致的结果。所以一审判决认定事实不清，适用法律错误。据此，上诉人依法提出上诉，请求上级人民法院依法查明事实，正确适用法律，驳回一审中的错误判决，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王奎答辩称，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、原审判决已经查明了本案的全部事实，且适用法律正确，程序合法，证据充分，所以原审判决正确。二、上诉人的上诉请求及理由没有任何道理，其一，原判决已经查得非常清楚，本案上诉人现已办理了商品房预售许可证，符合办证条件。其二，上诉人所提到的门市房优惠90%，不影响商品房买卖合同的性质，这属于双方对房屋价值的协议价格。三、原审判决已经认定了本案中商品房买卖合同关系，进而判决上诉人为被上诉人办理不动产登记权证属于上诉人能办而拒绝办理，所以上诉人具有违约行为。综上，请二审法院依法支持被上诉人的答辩意见。王奎向一审法院起诉请求：一、请求被告协助原告办理所购商大里126-48、49两户门市房的商品房性质权属证书和土地使用证，并承担违约金73.2万元；二、由被告承担诉讼费、邮寄费。一审法院认定事实：2009年1月12日，原告与被告渤海大学文理学院签订了《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》，渤海大学文理学院拆迁原告有照房74.40平方米，产权调换后，给原告安置门市房面积约90平方米。原告应出资109872元。2009年1月18日，被告与原告又签订《协议书》，双方约定原告具有优先购买被告拆迁区域临街新建商品门市房的权利；优先购买权的购买面积约为360平方米（含乙方被拆迁产调获得的门市房约90平方米）；购买价格除去产调门市房的面积，剩余面积按当时商品门市房销售价格的90%出资。2010年9月29日，渤海大学文理学院又与原告签订了《补充协议》，约定1、经协商原告自愿申请将原拆迁产权调换协议200805A-017号（90平方米）增加面积并调换至位于商大里126-48、商大里126-49两户，总面积约为417平方米。最终结算面积以产权处测绘结果为准。2、其中90平方米产权调换交纳62375元，按原拆迁产权调换协议安置，剩余327平方米按每平方米7300元出资，合计2387100元，两个地下室使用费6万元。原告共向被告交付房款2509475元。渤海大学文理学院经批准变更名称为被告辽宁理工学院。2010年12月30日，渤海大学为原告核发了商大里126-48、49两户门市房住房批准证，每户面积均为208.5平方米，原告现已装修并进行经营。商大里126-48、49两户门市房的开发单位是锦州市太和区城市建设投资有限公司。该公司系受被告委托实施商大里回迁楼工程的开发。一审法院认为，原告与被告签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及2010年9月29日签订了《补充协议》，是双方当事人真实的意思表示且不违反法律规定，应为有效，原、被告双方均应按合同约定履行合同义务。被告认可渤海大学发放的住房批准证，并称由被告承担其权利义务。该批准证中载明，领取此证（连同其他证件），90日内到市房屋产权监理处办理《房屋所有权证》，应当视为被告承诺原告所购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，但原告至今不能办理房屋所有权证，应视为被告违约，原告要求被告协助办理商大里126-48、49两户门市房的权属证书和土地使用证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告所购门市房大部分是按照市场价格出资购买的，原告与被告间应为商品房买卖合同法律关系，亦应按商品房买卖合同的相关法律规定调整双方权利义务关系，依据《最高法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定于交付房屋后90日内为原告办理房屋产权证书的，原告有权向被告主张违约责任，故原告该项请求合理，本院予以支持，原告产权调换交纳62375元部分和因地下室不办理房照，对于原告缴纳的地下室使用费60000元，均不应计算违约金，应当在总交纳房屋款中予以扣除，被告应自2011年3月31日起以2387100元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率并按逾期贷款利息加收30%的标准计付利息至原告起诉之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁理工学院于本判决生效后十日内，协助原告王奎办理商大里126-48、49两户门市房的不动产登记权属证书；二、被告辽宁理工学院于本判决生效后十日内向原告王奎支付未能取得权属证书的违约金（违约金以2387100元为基数，自2011年3月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率并按逾期贷款利息加收30%的标准计付利息至2015年3月23日止）。如果未按本判决指令的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11220元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人辽宁理工学院提交证据：1、产权监理处调取的，2016年10月26日锦州日报公告栏，载明“关于商大里130-57号房屋性质更正的通知”，证明龙学敏、王秀兰“房屋性质”应为“动迁安置”，错误记载为“商品房”。该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。2、产权监理处出具的商品房屋转移登记收取要件和动迁调换产权房屋转移登记收取要件的区分。证明只要是这些要件构成，就能办理商品（房）。该证据经开庭质证及本院审查，予以采信。被上诉人王奎提交证据：1、2016年11月14日王奎到锦州市不动产登记中心获取的政府信息公开告知书2016（1）号，证明目前上诉人已经获得商品房预售许可证，而且该证范围内的商大里小区商品房门市已经备案。本案争执的两户门市房也在该区域内。经开庭质证及本院审查，该份证据无法证明本案争议房屋在商品房门市备案范围内，无法证明待证事实，本院不予采信。2、锦州市信访事项答复意见书和商大里回迁楼平面规划图。证明本案的两户门市房是出让用地，已交纳了土地出让金，在商品房范围内。该证据无法证明待证事实，本院不予采信。3、两份锦州市房屋转移登记申请契约书，证明本案所争议的两户房屋用地性质是出让性质，对于本案两户房屋现在由于上诉人没有提供申报手续，所以不能办理土地证。是否为出让土地及是否办理土地证与确定本案争议房屋性质不具有关联性，本院不予采信。4商大里126-47号业主徐军的住房批准证一张和两张购房收据，证明这户房屋是本案所争执的房屋的邻居，他们购买的房屋每平方米房价是7200元，我们购买的房价是7300元/平方米，说明上诉人所陈述本案争议房屋购买价格优惠90%是不存在的。我们的房价比其他业主购买的房价还要高。同时证明该户所办理的不动产登记证是商品房买卖性质的。因该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被上诉人于2017年5月24日向本院提交三份证据：1、太和区商大里126-48号和126-49号土地性质的说明；2、太和区商大里130-57号土地性质说明；3、办理“商大里商品门市房预售许可证”的说明，附认证书附表、商品房门市网点统计。对于上述三份逾期提交的证据，本院不予采纳。本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查，太和区住房和城市建设管理局于2016年4月25日为“商大里商品门市房”办理了商品房预售许可证，其中126#楼8套，门牌号为-41、-42、-43、-44、-45、-46、-47、-50，不包括本案争议的126-48、49两户门市房。本院认为，本案的争议焦点为：一、争议房屋性质为动迁安置性质，还是商品性质；二、上诉人是否应承担73.2万元违约金。关于本案争议房屋的性质问题。王奎与辽宁理工学院于2009年1月12日签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书，并于2009年1月18日、2010年9月29日相继签订协议书和200805A-门市017号产权调换协议的补充协议。在2010年9月29日双方签订的补充协议中约定，王奎自愿申请将原拆迁产权调换协议200805A-门市017号（90㎡）增加面积并调换至位于商大里126-48、商大里126-49两户，总面积约为417㎡。依据上述协议的内容应认定，王奎取得商大里126-48、49两户门市房的基础法律关系应为城市房屋拆迁产权调换安置协议书，此后签订的协议书及补充协议书均是在城市房屋拆迁产权调换安置协议书的基础上而订立，协议书及补充协议的内容不能改变房屋的性质。一审法院认定，王奎所购门市房大部分是按照市场价格出资购买的，上诉人与被上诉人间应为商品房买卖合同法律关系，应按商品房买卖合同的相关法律规定调整双方权利义务关系。根据《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定：“征收生产、经营性房屋，被征收人选择产权调换的，按照被征收生产、经营性房屋建筑面积安置，不结算差价；增加面积部分按照新建安置生产、经营性房屋的市场价格出资。”据此，对于商大里126-48、49两户门市房增加面积部分按照市场价格出资符合房屋征收与补偿的相关规定，增加面积是否按照市场价格出资并不能改变房屋性质。故一审法院依据市场价格出资认定双方为商品房买卖合同法律关系不妥。被上诉人所提交的证据均不足以证明本案争议的房屋具有商品房性质。故对于被上诉人关于争议房屋具有商品房性质的主张本院不予支持。对于是否应支付违约金的问题，本案争议房屋于2014年可以办理动迁安置性质的房屋所有权证，因王奎主张要办理商品房性质的房屋所有权证，故该争议房屋的权属证书一直未予办理。依据该事实，争议房屋至今未办理权属证书的责任不能归责于辽宁理工学院。且被上诉人王奎依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求上诉人辽宁理工学院支付违约金，依据现有证据均无法证明本案争议房屋为具有商品房性质房屋，故被上诉人依据该解释要求支付违约金的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人辽宁理工学院的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初588号民事判决；二、驳回被上诉人王奎的诉讼请求。一审案件受理费11220元，由被上诉人王奎负担；二审案件受理费11220元，由被上诉人王奎负担。本判决为终审判决。审判长 周天颖审判员 庄 晓审判员 王 晶二〇一七年七月二十四日书记员 董佳什 来源：百度搜索“”