（2017）晋0829民初275号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-30
案件名称
原告孙文霞与被告员明珍、被告詹玉平房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
平陆县人民法院
所属地区
平陆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙文霞,员明珍,詹玉平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条
全文
山西省平陆县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0829民初275号原告：孙文霞，女，1981年4月23日出生，汉族，居民，住山西省平陆县圣人涧镇八政村*组。委托诉讼代理人：柴双全，男，山西瀛航律师事务所律师。被告：员明珍，女，1965年5月23日出生，汉族，居民，住平陆县桥东路南二巷*号。被告：詹玉平，男，1964年5月10日出生，汉族，居民，住平陆县部官乡部官村*组。原告孙文霞与被告员明珍、被告詹玉平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴双全、被告员明珍到庭参加了诉讼。被告詹玉平经传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原、被告通过中间人张丁有于2015年6月9日签订一份《房屋买卖协议》，由原告购买二被告共有的位于平陆县城关粮站家属楼单元房一套。双方在合同中约定房屋价款为245000元，以及原告需要办理房屋变更登记手续，被告应积极配合以及违约责任等内容。协议签订后原告便支付了全部房款，并对房屋进行了修缮和购买家具入住。但随后原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，可被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，故起诉来院，要求判如所请。被告员明珍辩称，房屋当时抵押给孙文霞的，2014年3月4日抵押给卫杰,因为我欠张清义的钱，约定月息6分，我每月给卫杰打款，还款大约半年，最后实在还不起，凑了4万元，本金还欠16万元，2015年5月份又给我加了6万元利息共22万元，卫杰称房子给我找个人抵押还款，就介绍我认识孙文霞，将房屋抵押给他用于还款，当时约定的我归还孙文霞24万元就行了，可以把房屋再要回来，房屋是以抵押形式，并没有房屋购买合同。最后我还不起款了，孙文霞就将为房屋占有了。当时没有抵押手续，所以我写的房屋买卖协议，抵押了24.5万元，我没见到钱，钱给了卫杰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了房屋买卖协议书一份，房款收据一份，被告员明珍、詹玉平结婚申请书一份，二被告户口本，身份证复印件一份；购买家具收据，天然气接口费打款条及证人张丁有的当庭证言；被告员明珍提交了三门峡陕州区人民法院民事裁定书及证人赵映平的当庭证言。对于证人张丁有的证言，被告辩称其并不认识张丁有，其并未实际收到房款24.5万元，所有的事情都是卫杰一人操作，收款收据及结婚证、身份证复印件均是第二天才给原告的。对于原告所提交的证据的真实性被告未执异议，但认为其房屋只是抵押给原告，原告所支付的款项，其仅收到2.5万元，其余款项被卫杰拿走。对于被告所提交的三门峡陕州区人民法院裁定书，原告认为，该裁定书确认了原告与二被告间的买卖协议真实合法，因没有办理房屋产权变更登记而驳回了原告孙文霞的复议请求，原告才提起本次诉讼。对于证人赵映平的证言，原告认为证人只是在被告家中见到卫杰找被告员明珍索要借款，被告员明珍与卫杰之间的债权债务与本案无关，证人对原、被告间房屋买卖并不知情。双方当事人对对方所提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月9日，原告、二被告及中间人张丁有签订《房屋买卖协议》，由原告购买二被告共有的位于平陆县城关粮站家属楼单元房一套。协议签订后原告向被告员明珍支付了245000元房款，被告员明珍向原告出具了收款收条、房产证、二被告的户口薄复印件及结婚申请书及房屋钥匙，之后原告对房屋进行了修缮、购买家具并入住，双方未办理房屋过户登记。2016年5月12日，该房屋被河南省三门峡陕州区人民法院查封至今。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有二：1、双方所签订的房屋买卖协议是否真实有效；2、二被告是否应当协助原告办理相关房屋过户过户手续。首先，被告员明珍虽提出的其与原告间名为房屋买卖，实为房屋抵押还款主张，未能提交相应证据予以证实，原告当庭否认，故本院难以采信。被告员明珍对原告所提交的房屋买卖协议、收款收条、房产证、二被告的户口薄复印件及结婚申请书的真实性均无异议，从证据形式上看，二被告夫妻均在房屋买卖协议中签字，被告员明珍亲笔向原告出具了收款收条，交付了相关房屋买卖手续，并且该房屋实际交付原告使用至今，故应当认定原、被告间所签订的房屋买卖协议确系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，原告对该房屋的占有系有权占有。至于被告最终实际收到多少房款是其与案外人卫杰之间的债权债务纠纷问题，并不影响原、被告间房屋买卖关系的成立；其次，不动产物权的变动以登记为公示要件，未经公示不能产生公信力。原、被告间的房屋买卖协议虽合法有效，但在双方未依法办理房屋过户登记的情况下，不发生物权变动的效力。现该房屋因被告员明珍与他人的债务问题被河南省三门峡陕州区人民法院查封，被告履行办理房产过户的义务已陷入法律上的履行不能，故原告要求被告办理房产过户手续的诉求，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告孙文霞的诉讼请求。如果被告未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼书法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告孙文霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判长 赵 东审判员 刘国华审判员 杨学斌二〇一七年七月二十四日书记员 李博文