（2017）苏05民终4821号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
黄佳与刘翔鹤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄佳,刘翔鹤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4821号上诉人（原审原告）：黄佳，男，1988年3月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志明，江苏狮山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘翔鹤，男，1986年10月4日生，汉族，住甘肃省陇西县权家湾村深沟社52号，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓瑾，北京安博（上海）律师事务所律师。上诉人黄佳因与上诉人刘翔鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄佳上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，黄佳出售自有房屋系为了购买其他房屋，因刘翔鹤延迟付款导致合同无法继续履行，现房价上涨我方已经无法购买新房，故我方的实际损失远高于主张的违约金数额；二、一审法院认定刘翔鹤违约导致合同解除，在刘翔鹤并未提出违约金过高请求予以适当减少的情况下，一审法院擅自判决调整违约金属于适用法律错误，另刘翔鹤经我方多次催促仍拒绝履行约定义务亦有违诚实信用原则及契约精神。针对黄佳的上诉请求和理由，刘翔鹤辩称：黄佳在本案中并不存在实际损失，双方通过微信方式对于本次房屋交易过程中的定金支付条款进行了变更。在刘翔鹤已经支付定金4万元的情况下，刘翔鹤不构成违约。其他答辩意见同刘翔鹤的上诉意见。刘翔鹤上诉请求：撤销原审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由黄佳承担。事实和理由：一、涉案房屋存在两证登记不一致的情形，故我方要求黄佳进行变更登记并以此作为我方买房的基础。黄佳在后续交易过程中仍未能将两证统一并于2016年2月24日与中介微信沟通要求刘翔鹤支付定金且指示由中介代为收取，另黄佳也明确定金“三五万也行”，故我方根据前述指示于2016年2月29日将定金4万元支付给了中介。中介收到定金后也告知黄佳，但黄佳并未针对定金数额及时提出异议，故涉案合同约定的定金已经变更为4万元。据此，刘翔鹤并不存在违约行为。二、黄佳在履行合同过程中故意不将两证统一并寻找机会将涉案房屋卖给他人，其存在违约行为。针对刘翔鹤的上诉请求和理由，黄佳辩称：双方当事人并未在交易过程中变更定金数额，涉案合同未能继续履行的原因系刘翔鹤违约，其行为已经给黄佳造成了重大损失。其他答辩意见同黄佳的上诉意见。黄佳向一审法院起诉请求：请求判令刘翔鹤支付违约金214500元。一审法院认定事实：苏州市淮阳路56号建筑面积76.91平方米房屋（苏房权证姑苏字第××号）于2015年6月30日原登记所有权人黄佳；在2012年登记[苏国用（2012）0416493号]土地使用权人刘国庆、黄红妹。2016年1月31日，黄佳与刘翔鹤经苏州燕翔房产投资顾问有限公司、苏州市金阊区汇锦房产中介服务部中介，签订房屋买卖合同书一份，合同约定黄佳将上述房屋出让给刘翔鹤，不含过户税房价1430000元，合同签订后出让房屋如产权发生纠纷，概由黄佳负责清理，房款支付方法：“1、在本合同签订后三天内（即2016年2月4号）乙方（刘翔鹤）支付甲方（黄佳）购房定金壹拾万元整。2、在春节后即2016年2月15日甲方委托垫资公司还贷，同时取出他项权证，甲乙双方做资金托管及过户。3、过户后乙方支付甲方购房余款（乙方采取抵押贷款方式）”，另房屋已交付，对违约责任还约定：“任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之十五给对方作为违约金”等条款。另合同左上方备注：“甲方拉出全套档案（房管所档案室）”等。合同签订后，黄佳上述房屋交付给刘翔鹤，刘翔鹤未按合同约定时间于2016年2月4日支付定金100000元，于2016年2月6日向黄佳出具“协议”一份，内容有“本人刘翔鹤明天7:00之前把房屋定金按合同数字交与黄佳，如违约，本人将承担所有责任”，直至2016年2月29日刘翔鹤据黄佳要求向中介方支付定金40000元。2016年3月12日，黄佳短信告知刘翔鹤：因刘翔鹤未按合同约定时间支付定金，构成“根本违约”，给双方造成不同程度损失，要求刘翔鹤于同年3月16日支付定金100000元，否则将解除合同，但刘翔鹤仍未足额支付。于2016年3月18日，黄佳短信通知刘翔鹤：因刘翔鹤违约，给黄佳造成“严重损失”，现解除合同，要求刘翔鹤承担房款百分之十五的违约金。刘翔鹤对该短信通知事实没有异议，认可解除房屋买卖合同，但认为房屋所有权证与土地使用权证登记人姓名不一致，导致无法在合同约定期限履行付款义务，黄佳解除合同系违约解除。黄佳提供房屋买卖（居间）合同复印件一份，于2016年4月10日，黄佳与陈文婷经姑苏区金阊悦众家房产中介服务部中介签订房屋买卖（居间）合同一份，约定黄佳将上述房屋以1430000元价格出卖给陈文婷。于2016年6月30日该房屋权属已变更转移至徐鸣与程文婷共同共有名下。期间，刘翔鹤已返还黄佳上述房屋，中介方也退还刘翔鹤支付的定金40000元。以上事实，有黄佳提供房屋买卖合同书一份、协议一份、微信短信记录打印件一份、与陈文婷房屋买卖合同复印件一份，刘翔鹤提供房产证及土地证复印件各一份、微信短信记录一份、银行取款单一张、证人牛某的证言以及当事人的陈述等证据经庭审质证后所证实，一审法院予以确认。一审法院认为：2016年1月31日，黄佳与刘翔鹤经苏州燕翔房产投资顾问有限公司、苏州市金阊区汇锦房产中介服务部中介所签关于苏州市淮阳路56号房屋买卖合同系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立有效，合同当事人均应按合同约定全面及时履行合同权利义务。黄佳于2016年3月18日向刘翔鹤发出解除房屋买卖合同通知，一审审理中刘翔鹤认可通知到达后解除，对双方已解除上述房屋买卖合同事实，一审法院予以确认。合同解除并不排斥违约责任的免除，本案房屋买卖合同在履行过程中，刘翔鹤未按合同约定时间于2016年2月4日支付定金100000元，且在向黄佳“协议”承诺支付期限内仍未履行，直至2016年2月29日向中介方支付定金40000元，迟延且未足额履行合同约定支付定金义务，对导致合同解除应承担相应违约责任。黄佳选择主张刘翔鹤按合同“房款百分之十五的违约金”标准承担违约金214500元，但主张违约金应当以实际损失为基础，黄佳发出合同解除通知后，提供与陈文婷房屋买卖表明，已以合同原价已将房屋转让他人，并无其他证据表明实际损失达到黄佳主张违约金额，刘翔鹤未按合同定金条款约定全面及时履行付款义务，应负相应法律责任，故对黄佳主张刘翔鹤因违约赔偿黄佳损失40000元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出此金额部分，一审法院碍难支持。刘翔鹤认为不存在违约行为、未按约定履行系因房屋“两证”登记不统一不应承担违约责任的观点，但合同签订时双方知晓房屋权属情况，并不影响合同定金条款的履行，即便因房屋权属问题导致转移登记不成也可由黄佳处理或承担责任，且刘翔鹤又书面承诺延期支付并愿意承担所有责任的情况下，仍未支付合同约定定金，刘翔鹤认为无须承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决：一、刘翔鹤于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付黄佳违约金40000元；二、驳回黄佳其他诉讼请求。案件受理费4518元，由黄佳负担3675元，刘翔鹤负担843元。二审中双方均未提交新证据，本院查明的事实与一审一致。本院认为，黄佳与刘翔鹤之间签订的涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。依照合同约定，刘翔鹤应于2016年2月4日日支付黄佳定金10万元，刘翔鹤并未按约支付，后刘翔鹤于2016年2月6日向黄佳出具“协议”承诺次日7点之前交付定金但刘翔鹤仍未支付，黄佳于2016年3月12日短信通知刘翔鹤于2016年3月16日支付定金10万元，刘翔鹤仍然未能足额支付。因刘翔鹤未能及时支付定金导致合同解除，刘翔鹤应当承担相应的违约责任。刘翔鹤上诉认为双方已将涉案合同约定的定金数额变更为4万元，对此本院认为，黄佳于2016年2月24日与中介的微信聊天中并未明确将定金数额从合同约定的10万元变更为4万元，另在黄佳于2016年3月12日向刘翔鹤催促交付定金10万元时刘翔鹤亦未对定金数额提出异议，故本院针对刘翔鹤的该项上诉意见不予采纳。刘翔鹤另上诉认为因黄佳未能将涉案房屋的“两证”统一故黄佳存在违约行为，本院认为，涉案合同无法继续履行的原因并非系前述事项所导致，刘翔鹤并无证据证明黄佳在履行合同过程中存在违约行为，故本院对刘翔鹤的该项主张不予支持。至于黄佳上诉认为其因刘翔鹤违约造成了重大损失故一审判决将违约金数额调整为4万元过低，本院认为，黄佳在2016年3月18日向刘翔鹤发出解除涉案合同的通知后即于2016年4月10日将涉案房屋以同等价格又出售至第三人，另黄佳主张其存在重大损失亦未能提供相应的证据予以证实，一审法院综合前述情况以实际损失为基础酌情认定刘翔鹤应向黄佳支付4万元违约金尚在合理范围之内，故本院对黄佳的上诉主张不予采纳。综上所述，黄佳、刘翔鹤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9036元，由黄佳负担4518元，由刘翔鹤负担4518元。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 叶 刚审 判 员 黄学辉二〇一七年七月二十四日法官助理 黄源榕书 记 员 袁丽媛 微信公众号“”