（2017）苏05民终5108号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
5108祁雪冬与苏州港龙置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州港龙置业有限公司,祁雪冬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5108号上诉人（原审被告）：苏州港龙置业有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路60号（蠡盛大厦）18楼。法定代表人：蔡清祥，执行董事。委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁雪冬，男，1991年12月22日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈兴根，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。上诉人苏州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人祁雪冬商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决以违约金兼具补偿性及惩罚性为由，直接认定祁雪冬依照合同约定主张违约金合法属于适用法律错误；二、祁雪冬因上诉人延迟交房而遭受的损失只能是延迟交房期间涉案房屋的市场租金，因上诉人至今尚未交房，祁雪冬的损失尚不能最终确定，故上诉人在一审中主张以截止到原审第一次庭审之日的损失为基础进而调整违约金合法合理；三、上诉人已经在一审中申请对延迟交房期间涉案房屋的市场租金进行鉴定并请求以鉴定结论为依据调整减少违约金，一审判决认为上诉人未能举证违约金过高系举证责任分配错误。祁雪冬辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。祁雪冬向一审法院起诉请求：1.请求判令港龙公司向其支付逾期交房违约金130665.6元；2.本案诉讼费用由港龙公司承担。一审法院认定事实：祁雪冬（买受方）、港龙公司（出卖方）于2014年8月18日签订编号为苏吴合同201408180145的《商品房买卖合同》一份，约定祁雪冬向港龙公司购买由港龙公司开发的位于苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场2幢1043号房屋一套，建筑面积为98.6平方米，房屋总价为1306656元。合同约定买受方于2014年8月18日签约时支付首付款人民币656656元，剩余购房款人民币650000元通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭手续。如逾期三十天内支付房款，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际收到全额付款之日止，买受方按日向出卖方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖方有权解除合同，买受方应按总房款10%向出卖方支付违约金，并另行支付税费。买受方愿意继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际收到全额应付款之日止，买受方按日向出卖方支付逾期应付款万分之一的违约金；若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受人购房贷款申请，导致买受人无法按约支付房款，如银行不同意买受方购房贷款申请或批准贷款额度与申请的额度产生差额，本合同继续履行，自出卖方通知买受方之日起按逾期未付款额每日万分之一向出卖方支付违约金，逾期超过三十日，出卖方有权单方解除合同，并要求买受方按总房款10%支付违约金，并另行支付税费。出卖方应于2015年10月31日依照国家及地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用，如出卖方逾期交房不超过30日，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，自本合同约定的最后交付期限第二日起至通知交付日止，出卖方向买受方一次性支付总房款10%违约金，买受人不退房，合同继续履行。合同就其他事项一并进行约定。合同签订后，祁雪冬按约支付首付款并办理了银行按揭贷款。因祁雪冬认为港龙公司未按期交付房屋，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，祁雪冬还向港龙公司购买了苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场2幢2037号房屋一套，也曾因港龙公司未按期交房向一审法院提起了诉讼，一审法院于2016年4月13日作出（2015）吴度民初字第630号民事判决，判决港龙公司向祁雪冬支付逾期交房违约金。该判决已生效。一审审理中，祁雪冬称，因港龙公司原因致使案涉房屋至今未交付。港龙公司称，其按祁雪冬出具的承诺书，已于2015年11月28日将案涉房屋交付苏州乐汇城商业经营管理有限公司。为此港龙公司举证如下：1、祁雪冬向乐汇城公司出具的承诺书一份，反映祁雪冬将房屋委托乐汇城公司统一经营管理，承诺于“苏州港龙乐汇城”竣工后一月内或交付前三个月签订房屋《委托经营管理合同》，乐汇城公司已向祁雪冬出示须签署的《委托经营管理合同》，祁雪冬已认真阅读和完全了解并全部认可该合同文本内容且无异议。经双方友好协商同意，如未能签订《委托经营管理合同》的，本承诺书与《委托经营管理合同》同具法律效力，承诺书条款未涉及事项参照《委托经营管理合同》条款执行。祁雪冬承诺在规定的时间内办理完相关合同或协议的签约、付款和交房手续。该承诺书首部内容中签署《苏州港龙乐汇城房屋定购单》的时间处是空白的，房屋具体的公安门牌号处也是空白的。2、乐汇城公司与其他购房人签订的《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，约定购房人将所购房屋委托乐汇城公司统一招商及经营管理，购房人委托和协助乐汇城公司按照交房标准办理房屋交接手续，在办理房屋交接手续时，乐汇城公司代表购房人签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于购房人已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产权证手续）。3、港龙公司（交接方）与乐汇城公司（接收方）签订的乐汇城物业交接书一份，反映港龙公司已将含涉案房屋在内的铺位移交乐汇城公司。港龙公司称，其虽未与祁雪冬签订《委托经营管理合同》，但根据承诺书内容，未能签订《委托经营管理合同》的，也可参照合同条款执行，故其将房屋交付乐汇城公司应视为交付祁雪冬。经质证，祁雪冬称，承诺书是其所签，但没有时间和乐汇城公司盖章，其认为承诺书不成立，港龙公司的行为违反商品房销售管理办法关于开发商不得采取包租或者变相售后包租的方式销售商品房的规定。其未与乐汇城公司签订过《委托经营管理合同》，乐汇城公司与他人签订的合同与其无关，其对港龙公司与乐汇城公司的物业交接事宜并不知情。以上事实，由祁雪冬提供的《商品房买卖合同》、收据，港龙公司提供的承诺书、《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》、乐汇城物业交接书复印件，以及一审法院调阅的（2015）吴度民初字第630号民事判决书、(2016)苏0506民初8260号案件材料及开庭笔录等予以证实。一审法院认为，祁雪冬与港龙公司于2014年8月18日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2015年10月31日。港龙公司辩称其将房屋交付乐汇城公司即视为交付祁雪冬，祁雪冬对此不予认可。因祁雪冬还向港龙公司购买了其他房屋，而港龙公司提供的承诺书上首部内容中签署《苏州港龙乐汇城房屋定购单》的时间处及房屋具体的公安门牌号处均是空白的，不能明确该承诺书是针对哪套房屋的。且承诺书明确祁雪冬承诺在规定的时间内办理完交房手续，结合《委托经营管理合同》的约定，即乐汇城公司代表购房人签收相关房屋交接手续不等同于购房人已经与房屋出卖人办理完毕交房，一审法院对港龙公司的抗辩意见不予采信。现港龙公司已逾期交房超过30天，且无证据证明祁雪冬对此存在过错，港龙公司应按约承担违约责任。因案涉房屋总价款为1306656元，故港龙公司应按总房价1306656的10%支付违约金130665.6元，一审法院对祁雪冬的该项诉求予以支持。港龙公司以双方约定违约金过高为由，要求对案涉房屋迟延交付期间的市场租金进行鉴定，并以鉴定结论为依据承担违约责任，因违约金兼具补偿性及惩罚性，祁雪冬依据合同约定主张违约金符合法律规定，且港龙公司并未就合同约定违约金过分高于实际损失进行举证，故一审法院对港龙公司该项意见及鉴定申请均不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：苏州港龙置业有限公司应于判决生效之日起十日内向祁雪冬支付逾期交房违约金人民币130665.6元。案件受理费减半收取为人民币1457元，由苏州港龙置业有限公司负担。二审中双方均未提交新证据，本院查明的事实与一审一致。本院认为，港龙公司与祁雪冬之间签订的涉案商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。依照涉案商品房买卖合同的约定，港龙公司逾期交房超过30日的，出卖方向买受方一次性支付总房款10%违约金，买受人不退房，合同继续履行。现港龙公司逾期交房，其应承担相应的违约责任。港龙公司上诉认为前述违约金过高故应当予以调减，对此本院认为，港龙公司至今仍尚未交房，截至目前其逾期交房的时间已经长达一年多，另依照合同的约定港龙公司支付总房款10%违约金买受人不退房，综合考虑港龙公司的过错程度及合同履行情况，一审法院认定港龙公司应按照总房款10%向祁雪冬支付违约金尚在合理范围之内。综上所述，港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914元，由苏州港龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 叶 刚审 判 员 黄学辉二〇一七年七月二十四日法官助理 黄源榕书 记 员 袁丽媛 关注公众号“”