（2016）沪0115民初2656号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
程良明、彭红玲与李凤英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程良明,彭红玲,李凤英,李大陆,仇金根,汪世宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百七十二条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2656号原告：程良明，男，1978年7月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：彭红玲，女，1978年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被告：李凤英，女，1937年5月8日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：李大陆，男，1963年1月4日生，汉族，住上海市杨浦区内江路民主一村***号。委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：仇金根，男，1958年2月17日生，汉族，住上海市杨浦区江浦路***弄***号*******室。委托诉讼代理人：张武援，上海市凤凰律师事务所律师。第三人：汪世宏，男，1977年1月5日生，汉族，户籍地上海市长宁区云雾山路***弄***号。原告程良明、彭红玲与被告李凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法追加李大陆、仇金根、汪世宏为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭红玲及两原告共同委托诉讼代理人杨仲侃，被告李凤英以及第三人李大陆的委托诉讼代理人杨永胜，第三人仇金根及其委托诉讼代理人张武援到庭参加诉讼。第三人汪世宏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告程良明、彭红玲向本院提出诉讼请求：判令被告协助两原告办理将上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下的手续。事实和理由：系争房屋为被告动迁安置所得的普通商品房。2013年11月，原、被告经上海宝阳房地产经纪事务所(以下简称宝阳事务所)居间，就买卖系争房屋达成协议。原告先后于2013年11月至2014年3月间分5笔将全部购房款经第三人汪世宏转交给被告，双方于2014年3月即开发商将房屋交给被告当日即办理了房屋交接手续，原告实际居住系争房屋至今。2014年6月26日，被告办理了系争房屋的小产证，2014年7月27日，原、被告双方在中介居间下，签订了备案的《上海市房地产买卖合同》，并约定2014年9月30日前办理过户。2014年8月18日，被告与仇金根在系争房屋上设定了抵押权，致使过户未成。原告认为仇金根设定的抵押权在原、被告买卖合同网上备案登记之后，不能对抗原告，抵押权无效，故被告和仇金根应该撤销抵押权登记，被告应配合原告办理房屋过户。被告李凤英辩称，被告并未与原告签订房屋买卖合同，也没有授权他人签合同，被告也没有收到过原告所支付的购房款，故不同意原告的诉讼请求。第三人李大陆述称，其被汪世宏欺骗，2013年11月21日代被告与汪世宏签订了买卖合同，后来2014年7月又代被告与原告签订了买卖合同，但并未收到原告的购房款。李大陆确曾陆续收到人民币(以下币种相同)105万元钱款，可能是汪世宏给的，钱款的性质也不清楚。第三人仇金根述称，其通过朋友介绍与汪世宏认识，汪世宏称用一套房屋抵押向仇金根借款105万元，抵押登记前一天现金给了汪世宏50万元，抵押登记办理完当天又给了汪世宏现金55万元，钱款是出售自己的一套房屋所得的购房款，汪世宏也出具了收据，但收据已经遗失。抵押登记当天，汪世宏和被告、李大陆都去了交易中心，汪世宏称系争房屋被告已经卖给汪世宏了，因为过户尚未办理，所以先以被告的名义办理抵押借款。第三人汪世宏未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证质证情况以及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：李凤英与李大陆系母子关系。系争房屋系被告李凤英动迁安置所得。汪世宏系宝阳事务所工作人员。2013年11月，李大陆代被告李凤英(甲方)与汪世宏(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以100万元的价格将系争房屋出售给乙方，交房时间为2013年12月30日之前，自合同签订之日起120日内办理过户，乙方于合同签订当日支付甲方定金3万元，乙方于甲方取得该房屋的动迁协议以及订房单原件后三天内支付甲方首付款50万元(含定金)，待甲方取得该房屋小产证后10天内，甲方需配合乙方办理该房屋的公证委托出售书，并将产权证及相关材料交给乙方，同时乙方支付剩余购房款50万元。乙方有权将该物业转让或转售给第三方，甲方应积极配合且不得提出其他主张及收取额外费用。两原告为购买系争房屋，于2013年11月23日给付汪世宏购房款32万元；于2013年11月25日给付汪世宏购房款54万元，于2013年12月15日给付汪世宏购房款4万元，于2014年1月19日给付汪世宏购房款9万元，于2014年3月11日给付胡某购房款1万元。在上述款项的收款收据中，2013年11月23日的收据落款加盖了宝阳事务所合同章，2013年11月25日、2014年3月11日两张收据落款加盖了宝阳事务所收款章。2014年3月10日，系争房屋的开发商将系争房屋交付给被告，被告当日即将房屋交付给两原告使用至今。在被告办理系争房屋入住手续的相关材料中有原告彭红玲的签名。2014年6月，李凤英向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。2014年7月15日，李大陆代李凤英(甲方)与原告程良明(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(第一版)，约定甲方以100万元的价格将房屋出售给乙方，交房时间为2014年7月15日之前，过户时间为2014年9月30日之前，付款方式的约定为2014年7月15日之前支付购房款30万元，以银行贷款方式支付购房款70万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。2014年7月27日，李大陆代李凤英(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(第二版)，该份合同除购房人变更为两原告，交房时间变更为2014年7月31日之前外，其余条款(包括房款支付的约定)与2014年7月15日第一版合同相同。随后，原、被告共同向税务部门办理本次交易的纳税申报。2014年8月18日，仇金根持一份借款人为李凤英的《房地产抵押借款合同》向房地产交易中心申请办理系争房屋抵押权登记。《房地产抵押借款合同》约定，李凤英向仇金根借款105万元，借款期限自2014年8月18日至2014年9月17日，以系争房屋为抵押，仇金根应于《房地产登记证明》办妥后三天内将借款全额支付给甲方。因系争房屋上设定了仇金根的抵押权，原、被告之间的过户手续未能继续办理。关于本次交易的税费申报过程，上海市浦东新区税务局于2016年4月21日出具证明材料，内容为“根据房产交易审税台帐查询，申江南路XXX弄XXX号XXX室在2014年7月27日受理了二手房交易审税，根据我局征管系统查询，房产交易所于2014年8月11日完成该房产税减免核定手续；但该房产在征管系统中没有查到二手房交易流程，说明该房产交易已办理了房产交易取消手续，审税资料已退还交易双方。”本院认为，本案主要涉及以下三方面争议焦点：一、原、被告就系争房屋的买卖合同是否有效成立。本院认为，虽然原、被告之间的房屋买卖合同系由李大陆代被告李凤英签订，但是在合同签订前，被告实际将系争房屋交付给原告居住使用，合同签订后，被告又配合原告办理了过户审税，实际履行了合同义务，且据以审税及过户的合同就是李大陆代李凤英签订的合同，李凤英以实际履行合同义务的行为认可了李大陆代为签订的合同，故原、被告之间就系争房屋建立的买卖合同关系有效成立。二、两原告是否实际支付购房款。买卖合同为双务合同，原告若要求被告履行协助办理原告过户的义务，必须同时履行相应对待给付义务。根据本案查明的和被告自认的事实，原告确实已经实际支付给中介100万元购房款，李大陆也自认确实从中介处收到了105万元款项，只是就该款项是否为原告支付的购房款不予确认。本院认为，李大陆作为收款人，负有说明款项性质的义务，拒绝说明的，本院只能依据现有证据和社会常识进行判断。从原告以及仇金根的主张看，李凤英(李大陆)既与原告建立了买卖合同关系，又与仇金根签订了抵押借款合同，因此李大陆收取的钱款既可能是原告的购房款，也可能是借款。但是根据庭审查明以及仇金根陈述的事实，该款项不应认定为仇金根的借款，理由是：1.仇金根庭审时陈述借贷关系发生在仇金根与汪世宏而非李凤英(李大陆)之间，相关款项系支付给汪世宏而非李凤英(李大陆)；2.《房地产抵押借款合同》约定借款在《房地产登记证明》(即抵押权登记)办妥后三天内支付，可见是抵押权登记在先，借款给付在后，抵押权登记本身并不能证明仇金根与李凤英(李大陆)已经形成了借贷关系，但仇金根并未提交其实际支付款项给李凤英(李大陆)的任何证据。因此，李大陆收取的款项不应认定为仇金根的借款。而李大陆也未能说明其与汪世宏之间存在其他经济往来，加之原、被告之间确实存在买卖关系，汪世宏确为中介且实际收取了两原告100万元购房款，故依据常识判断，汪世宏支付给李大陆款项中的100万元应当认定为原告的购房款。至于李大陆收取购房款的效果是否能归于李凤英，本院认为从合同履行情况看，李凤英交房以及审税等环节，均由李大陆陪同完成，如果两原告尚未支付购房款，作为出卖人的李凤英显然不会既交付房屋又配合办理过户，李凤英的上述履行行为可以证实其确实认可收到了原告的购房款。在两原告已经履行付款义务，而且事实上被告也确曾配合两原告办理过过户手续的情况下，原告要求被告协助办理房屋过户的请求可予支持。三、原告诉请过户是否存在履行障碍。目前系争房屋过户的唯一障碍系仇金根的抵押权。根据法律规定，担保物权具有从属性，其依据担保合同设立，而担保合同有效的前提是存在合法有效的主债权债务合同。如前所述，据以设立抵押权的借款合同约定的债务人为李凤英，但仇金根自述借款关系发生在其与汪世宏之间，也没有其他证据证明其与李凤英之间存在借款关系，因此仇金根的抵押权因缺乏有效的主债权而无效，仇金根应当自行撤销抵押权登记，不影响原、被告买卖合同的履行。若仇金根与汪世宏之间存在经济纠纷，双方可另行解决。第三人汪世宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、第三人仇金根应于本判决生效之日起七日内撤销上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为仇金根的抵押权登记；二、被告李凤英应于上述第一项履行完毕之日起七日内协助原告程良明、彭红玲办理将上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告程良明、彭红玲名下的手续。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，保全费5,000元，均由被告李凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 范 一人民陪审员 梅丽华人民陪审员 高天明二〇一七年七月二十四日书 记 员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 更多数据：搜索“”来源：