（2017）渝0118民初1517号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-30
案件名称
唐晓毅与叶先权房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市永川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐晓毅,叶先权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0118民初1517号原告：唐晓毅，男，汉族，1968年7月9日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：刘银勇，重庆进明律师事务所律师。被告：叶先权，男，汉族，1994年6月12日出生，住重庆市永川区。原告唐晓毅与被告叶先权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法由审判员向斌担任审判长，与人民陪审员徐红、曾佑洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐晓毅及其委托诉讼代理人刘银勇到庭参加了诉讼。被告叶先权经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐晓毅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年5月5日签订的位于兴龙大道777号中央金街39幢1-3门面租赁合同，被告交回租赁房屋与原告；2、要求被告支付截止2017年5月19日尚欠租金18624元；3、判决被告支付原告违约金18468元（3078元/月×6个月）；4、原告不退还被告保证金3078元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月5日签订了《门面租赁合同》，约定原告将位于永川区兴龙大道777号门面出租给被告，租赁期限从2016年5月20日至2017年5月19日，共计一年，并交押金3078元，约定不得用来抵减门面租金，被告在合同期内全面履行本合同才退还。并约定了违约金，同时被告拖欠租金20天以上，视为被告违约，原告有权终止本合同，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给原告。被告截止2016年12月15日前只交纳了前六个月的租金，经原告多次催收，被告拒不缴纳租金，现已严重违约，综上所述，原告起诉望判如所请。被告叶先权未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，原、被告签订《门面租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于永川区兴龙大道777号门面（建筑面积64.12平方米）出租给被告，租赁期限从2016年5月20日至2017年5月19日，共计一年，月租金为3078元，签订合同时被告向原告交纳押金3078元，约定押金不得用来抵减门面租金，被告在合同期内全面履行本合同，到期后原告才退还押金（不计息）。租金一季度一缴，被告必须在每季度提前10天缴租金。同时约定被告拖欠租金20天以上（从应提前10天交付租金日记数），视为被告违约，原告有权终止本合同，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给原告。庭审中，原告对其收取被告租金的情况陈述如下：其于2016年5月5日收到9234元，2016年9月25日收到3078元，2016年12月12日收到3000元，2016年12月15日收到3000元。被告未提出相反的意见和证据。原告起诉后，2017年4月26日，被告向原告出具说明一份，载明：“今自愿交给金科门面业主钥匙，门面内物品自行处理，自愿不再续租”。被告于出具说明的当天已交还原告租赁门面的钥匙，但未支付尚欠的租金，且其室内的物品尚未搬离，自2017年6月起，原告已将涉诉门面房屋另外出租给他人。本院认为，原、被告双方于2016年5月5日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方应依照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，被告承租房屋后，未按照约定及时支付租金，且拖欠租金的时间已经达到了合同约定的出租人要求解除合同的条件。同时，2017年4月26日，被告明确表示不再租赁，并交还了房屋钥匙，原告亦接收了房屋钥匙，并已将房屋另租他人，应当视为原、被告双方于2017年4月26日已协议解除《门面租赁合同》，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告交还房屋的诉请，因被告已于2017年4月26日向原告交还了租赁房屋的钥匙，且现原告已经实际收回房屋并另外出租给他人，故原告的该项诉请本院不予支持。原告要求被告支付截止2017年5月19日尚欠租金18624元的诉请，由于被告已于2017年4月26日交还了租赁房屋，故租金的计算应当截止2017年4月26日，根据双方对月租金的约定标准（每月3078元），截止2017年4月26日，被告尚欠的租金为16264元，对超出部分不予支持。原告要求被告支付违约金18468元（3078元/月×6个月）的诉请，虽有合同约定，但该约定明显过高，违约金应以实际损失为基础，并结合拖欠租金的情况以及约定的租金期限等综合考虑予以确定，综合本案的实际情况，本院酌情主张违约金为3个月的租金，即9234元，对超出部分不予支持。对于原告要求不退还被告押金3078元的诉请，虽有合同约定为据，但从其实质而言，该押金实为履约保证金，如不退还则实为被告承担了违约金3078元，而对于违约金的承担已在原告上一诉请中作了全面阐述，既然被告已经承担了违约金9234元，不能再将押金重复计算为违约金，故该押金3078元应当退还给原告，并在被告承担的违约金中予以抵扣，综上，被告还应支付给原告的违约金为6156元。故对原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于2017年4月26日解除原告唐晓毅与被告叶先权于2016年5月5日签订的《门面租赁合同》；二、由被告叶先权于本判决生效之日起立即支付原告唐晓毅尚欠的房屋租金16264元；三、由被告叶先权于本判决生效之日起立即支付原告唐晓毅违约金6156元；四、驳回原告唐晓毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费570元，由被告叶先权承担（此款原告已预付，被告叶先权应在履行本判决时直付原告唐晓毅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 向 斌人民陪审员 徐 红人民陪审员 曾佑洪二〇一七年七月二十四日书 记 员 叶向玲 关注公众号“”