（2017）冀01民终6985号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
刘彦庆、河北众诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘彦庆,河北众诚物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终6985号上诉人（原审被告）：刘彦庆，男，1977年10月23日出生，汉族，住石家庄市灵寿县。被上诉人（原审原告）：河北众诚物业服务有限公司（以下简称“众诚物业公司”），住所地石家庄市光华路343号。法定代表人：刘秀娟，该公司总经理。委托代理人：陈国新，该公司法律顾问。上诉人刘彦庆因与被上诉人众诚物业公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2017）冀0126民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘彦庆上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，上诉费由被上诉人众诚物业公司承担。事实和理由：一审事实不清，适用法律错误。1、该小区基础条件根本达不到一级的收费标准，被上诉人众诚物业公司却仍按每平米1元收取物业费，不符合《物业管理条例》和《石家庄市物业服务收费管理实施办法》的要求；2、交房时，被上诉人众诚物业公司第一次向上诉人收取物业费的标准为每平米0.56元，现被上诉人众诚物业公司按每平米1元收费，违背最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定；3、上诉人房产面积为121.02平方米，被上诉人众诚物业公司要求按照121.38平方米计算收费，错误；4、被上诉人众诚物业公司和众诚房地产公司系一家公司，相互串通，欺骗业主，前期物业与业主签订的合同应当是无效的，交房时要求业主将违约金转为物业费，票据盖两家公司公章，上诉人一楼没有使用电梯，实际执行的每平米0.56元；5、上诉人与众诚房地产公司签订的商品房买卖合同第九条约定逾期交房违约金，众诚房地产公司未退还，而是转成物业费和取暖费，所以，不存在欠物业费事宜，被上诉人众诚物业公司应退还上诉人14个月多交的物业费952元。一审查明的事实：原告为被告所住小区的物业服务企业，被告为该住宅小区的业主，原告主张被告拖欠其所服务的物业服务费而将被告诉至本院。另查明，2012年7月15日被告与原告签订业主入住协议，双方约定物业管理服务费每月建筑面积1元/平米。一审法院认为，原告系灵寿县正南路凯旋盛世小区前期物业服务单位，并一直在该小区从事物业服务至今，虽然原告并非通过招标方式选聘的物业服务企业，但并不违反法律的强制性规定。灵寿县正南路凯旋盛世小区业主于2014年4月22日成立灵寿县凯旋盛世业主委员会，该业主委员会2014年12月13日召开业主大会，解聘原告的服务，只是单方意思表示，并没有原告的承诺，属该小区业主委员会与原告之间的纠纷。实际上原告仍然为该小区提供了物业服务，被告应按照约定物业费每月按建筑面积1元/平方米缴纳物业费，共计121.38m2×1元/m2/月×34个月-131元=3995.92元。一审判决：被告刘彦庆于本判决生效后十五日内给付原告河北众诚物业服务有限公司物业管理费3995.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘彦庆负担。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应按约履行义务。本案中，被上诉人众诚物业公司作为该小区前期物业服务单位，在出现“解聘”纠纷期间，并未撤离该小区，且一直向上诉人刘彦庆提供物业服务。基此，现被上诉人众诚物业公司请求上诉人刘彦庆按每平方米1元交纳拖欠的物业费，一审予以支持，符合双方物业管理合同的约定。且多年来双方也在据此履行，现上诉人刘彦庆主张被上诉人众诚物业公司超标准收取物业费，未能提供有效证据证实，对此，本院不予采纳。虽然被上诉人众诚物业公司并非通过招标方式选聘，但是并不违反法律的强制性规定，上诉人刘彦庆认为与被上诉人众诚物业公司签订的物业服务合同无效的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人刘彦庆主张退还14个月多交的物业费952元，被上诉人众诚物业公司不予认可，从上诉人刘彦庆该请求的理由看，既涉及到案外人众诚房地产公司，也不属于本案一审诉请的范围，对此，本案二审不议。目前，上诉人刘彦庆房屋建筑面积经测绘是121.38平方米，一审据此确定上诉人刘彦庆交纳物业费的数额，并无不当。综上所述，上诉人刘彦庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人栗成芹负担。本判决为终审判决。审判长 孟志刚审判员 史 兆审判员 李荣水二〇一七年七月二十四日书记员 孙士迪 微信公众号“”