（2017）辽0103民初6218号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-07-31
案件名称
沈阳绿城物业服务有限公司与刘莹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳绿城物业服务有限公司,刘莹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第��百六十二条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初6218号原告（反诉被告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长兼总经理。委托代理人：金迎，该公司工作人员。被告（��诉原告）：刘莹，沈阳水木田园有机蔬菜发展有限公司法人。委托代理人：刘天佐，辽宁奥启律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳绿城物业服务有限公司与被告（反诉原告）刘莹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。沈阳绿城物业服务有限公司委托代理人金迎，刘莹委托代理人刘天佐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年1月1日至2017年3月31日期间的物业费11194.2元；2、判令被告支付原告拖欠期间的违约金600元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告刘莹于2007年12月进驻东方威尼斯花园小区，并与东方威尼斯花园业主委员会签订物业服务合同，按照合同约定由原告为被告所拥有房屋的小区提供物业管理服务，被告也实际接受原告提供的服务，按照合同内物业管理服务费用的收取之约定，住宅：1.50元/月/平方米；别墅2.50元/月/平方米；网点、仓房：0.75元/月/平方米；电梯运行服务费：12元/月/人；车位：120元/个/月；车库：0.75元/月/平方米：特殊收费标准由物业公司与业主委员会协商制订。原告已经按照双方合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告却拖欠物业服务费不缴，严重违约，依据合同第七章第二十一条之约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的（包括电梯运行费），物业公司有权向物业或物业使用人收取违约金。对于不缴纳的，物业公司可向项目所在地人民法院起诉。被告刘莹辩称，刘莹不应当交付原告主张期间的物业费。一、刘莹的房产为网点，绿城公司起诉刘莹按照住宅标准支付物业费错误。根据房产证可证，刘莹的房产为网点，因此应按照网点的标准支付物业费，即0.75元/月/平方米，即住宅标准的一半。因此，绿城公司按住宅的标准主张物业费数额，有误。二、2013年5月刘莹的车库在绿城公司提供物业服务期间被盗，遭受严重的损失10720元，有报警记录、询问笔录等出警记录。此次被盗是因为绿城公司管理不善对此负有主要责任，该损失应该由绿城公司承担。自2013年至2017年4月原告均未向被告主张过物业费。已经用实际行动认可了其未尽到管理责任给被告造成实际损失的，也是基于此没有收取物业费。另被告的损失金额远远超过绿城公司所主张物业费的金额10720元，二者进行折抵后，绿城公司还欠刘莹部分款项，因此，绿城公司无权要求刘莹给付物业费。综上，请法院驳回绿城公司诉讼请求。2013年1月1日至2015年7月13日物业费及所谓的违约金已经超过诉讼时效，被告不应当支付。反诉原告刘莹向本院提出诉讼请求：1、判决被反诉人沈阳绿城物业服务有限公司赔偿反诉人经济损失10720元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：刘莹的车库在绿城公司提供物业服务期间被盗，遭受严重的损失，绿城公司因管理不善对此负有主要责任，该损失应由绿城公司承担。2013年5月，绿城物业公司管理期间，未尽到管理义务，导致刘莹所有的沈河区沈水路610-3号C11号车库被盗，丢失二台自行车、6条中华烟、5条人民大会堂烟，共计价值10720元。案发后，刘莹立即报案，但绿城公司未能提供任何有价值的破案线索，案件至今未能侦破，该损失已经无法挽回。刘莹找到绿城公司要求给予解决方案，绿城公司口头承诺以物业费抵偿损失，因此，自2013年��始至2017年4月期间，绿城公司一直未要求反诉人交物业费。但近期，绿城物业公司更换法定代表人，反诉人接到绿城公司的起诉状，要求刘莹给付2013年至今的物业费。反诉人认为，绿城公司在提供物业服务管理期间，未派人对小区进行巡视，未尽到应尽的管理义务。事发后，绿城公司未能提供警方任何有价值的破案线索使得警方至今无法破案。导致被盗物品至今无法追回，绿城公司对该损失具有不可推卸的责任，绿城公司应承担主要的责任。基于上述事实和理由，特向贵院提起反诉，请贵院作出公正的判决。反诉被告沈阳绿城物业服务有限公司辩称，我方认为反诉人称2013年5月丢失的物品及事实应提出相关证据证实。对反诉原告主张的丢失自行车2台有异议。我物业一直按照物业服务合同对小区履行我们的义务及责任。并不像反诉人所说，��管理、无巡视，我们尽到我们的工作职责。反诉人称此房间为商品房，但在办理入住时至今都是按照小区住宅的服务标准及服务事实对其房屋进行应有的服务。房屋不仅是反诉人一家，其他业主家与其都一致，针对反诉人所述物品在地下车库丢失，请反诉人看业主服务协议第二章中第五条其中第二小条，车辆停放及管理内容，我们只负责车辆的有序停放，不承担车辆的保管保险责任及业主的财产保险、保管责任。对于反诉人所述要求物业赔偿10720元的要求，不在我物业服务范围之内。我物业有权追诉我们的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘莹系坐落于沈河区沈水路610-3号211室（建筑面积146.33平方米）房产的所有人，该房产契税证上载明的房屋土地类别为网点。沈阳五木果松农业科技有限公司营业执照上载明的住所地为该房产地址。2007年12月19日刘莹与沈阳银基发展股份有限公司及沈阳银基物业有限公司签订的《业主临时公约》上载明诉争房产用途为商业用房，该《业主临时公约》中第七条物业管理服务费用2、物业费收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.50元；别墅按建筑面积每月每平方米2.50元；车库按建筑面积每月每平方米0.75元。当日刘莹在东方威尼斯业主入住收费标准单上签字，并以1.5元每月每平方米交纳了一年的物业费。当日刘莹与沈阳银基物业有限公司签订了东方威尼斯前期物业管理服务协议书约定住宅按建筑面积每月1.5元每月每平方米收取及该协议书自正式签定之日起至业主委员会与物业管理企业的物业服务合同生效时止。2011年3月1日东方威尼斯花园业主委员会与沈阳银基物业服务有限公司签订东方威尼斯花园物业服务合同。该合同约定物业管理服务费用，根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅：1.50元/月/平方米；别墅2.50元/月/平方米；网点、仓房：0.75元/月/平方米；电梯运行服务费：12元/月/人。2014年7月25日东方威尼斯花园业主委员会与沈阳绿城物业服务有限公司签订东方威尼斯花园物业服务合同。该合同约定物业管理服务费用，根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅：1.50元/月/平方米；别墅2.50元/月/平方米；网点、仓房：0.75元/月/平方米；电梯运行服务费：12元/月/人；车位：120元/个/月；车库：0.75元/月/平方米。该合同第二章服务内容与质量第二条约定，在物业管理区域内乙方（原告）提供的物业管理服务包括公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，第七章违约责任5约定，非因乙方（原告）违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致的损害对乙方（原告）免责。该合同期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。2013年5月3日刘莹位于沈阳绿城物业服务有限公司服务的东方威尼斯花园园区内车库被盗。当日原告在沈河分局丰乐派出所作的询问笔录载明原告称丢失2台美丽达牌山地车；一台黑色价值3900元，一台白色价值2700元；6条中华香烟，价值2520元；5条人民大会堂香烟，价值1600元；共计价值10720元。该案立案后至今未能破案。丰乐派出所受案登记表中受案意见载明：经了解到物业看录像发现两名嫌疑人偷走了刘莹的车库被撬丢失两台山地车。另查明，2011年4月，原告因2010年6月被告自行车（日本）停在车棚内丢失，10月左右业主又新买一辆车又发现丢失了，自行车棚附近无录像（减免两个月物业费）自行车（两台）丢失。下水主杠返水，造成业主壁纸、地板被泡（减免1000元）。2016年4月27日1：35分左右，被告诉争房屋室内进入小偷，业主发现后小偷从南阳台逃跑了，家中财物未丢失。被告向原告客服部反映该情况。被告表示加强巡视，夜里巡逻频次增多3次，建议业主报警。本院认为，原告与东方威尼斯花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。我国法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企���不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。关于原告主张2013年1月1日至2017年3月31日期间的物业费11194.2元的问题。有2个争议焦点：1、原告主张2013年1月1日至2015年7月13日的物业费及违约金是否已超过诉讼时效？原告提供了物业费催缴函照片打印件用以证明向被告进行了催缴。被告对该证据的真实性不予认可，抗辩因其家中被盗原告一直未向其主张物业费。经法庭示明原告未能提供物业费催缴函原件及已进行过电话催缴的相关证据，且原告在庭审中陈述就该部分物业费也未曾向法院提起过诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己��出的主张有责任提供证据。不能提供证据或提供的证据不足以证明自己的主张的，应承担相应的不利后果。本案原告应就诉讼时效承担举证不能的不利后果。但本院认为被告抗辩的期间有误，应以本院受理本案之日作为原告主张之日，故对于原告主张的2013年1月1日至2015年4月24日期间的物业费因已超过诉讼时效，本院不予支持。2、关于物业费计算标准的问题。原告主张被告在办理入住时已确认以住宅标准1.5元/月/平方米缴纳物业费，并也已实际按此缴纳。但鉴于原告办理入住时网点尚未作为一个独立的物业类型单独计算物业费标准，且2014年7月25日东方威尼斯花园业主委员会与原告签订的东方威尼斯花园物业服务合同已约定物业管理服务费用网点0.75元/月/平方米，此时东方威尼斯前期物业管理服务协议书已失效，而被告的房产登记为网点，实际也在工商部门注册为公���的住所地，依物业服务合同应以0.75元/月/平方米来计算被告的物业费，故被告应给付原告2015年4月25日至2017年3月31日期间的物业费2550元[146.33平方米X0.75元X（23+7/30）月]。关于原告主张的违约金问题。鉴于被告抗辩因其财物在原告管理服务的园区内被盗，原告口头承诺以物业费抵偿损失。结合在原告提供服务管理期内被告财物损失的事实及双方对物业收费标准存有争议，本院认为被告非恶意拖欠物业费，故对原告主张违约金的请求不予支持。关于反诉原告主张的经济损失10720元的问题。有3个争议焦点。1、反诉被告是否具有违约行为?鉴于物业服务合同已约定反诉被告提供的物业管理服务包括公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，且该合同的违约责任中还约定了只有在反诉被告未违反合同义务时，才能对盗��等造成的损失免责，故反诉被告应承担其已尽到公共秩序维护及安全防范的协助义务的举证责任。但在本院已示明反诉被告应承担举证责任及不举证的不利后果后，反诉被告仅向法庭提供了2016、2017年部分的保安巡防记录，本院认为该证据不能证明其在反诉原告主张的事件中已尽到协助安全维护义务，故反诉被告依法应当承担对反诉原告损失的合理赔偿责任。2、2013年5月3日反诉原告丢失物品是否包括两台山地车。虽反诉被告在庭审中对反诉原告主张的丢失两台车不予认可，但鉴于派出所的案件受理登记表载明物业看录像发现两名嫌疑人偷走了两台山地车。故本院对反诉被告该抗辩不予支持。3、关于赔偿数额，鉴于反诉原告物品的丢失系他人盗窃所为，反诉被告对反诉原告在园区内的财物只有协助维护义务而无保管责任，故反诉原告该损失不应由反诉被告全额赔偿��本院结合原告财物损失数额及被告违约程度，酌情认定反诉被告赔偿反诉原告经济损失3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘莹于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2015年4月25日至2017年3月31日期间的物业费2550元；二、反诉被告沈阳绿城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告刘莹经济损失3000元；三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司及反诉原告刘莹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费81元，已减半收取，由沈阳绿城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 杨 芳二〇一七年七月二十四日书记员 张雅兵 搜索“”