（2017）云0127民初1025号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-09-18

案件名称

陈丽美与金光碧一审民事判决书

法院

嵩明县人民法院

所属地区

嵩明县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈丽美,金光碧,陈金平

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0127民初1025号原告陈丽美，女，汉族，1977年6月10日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。委托代理人吴亚娟、朱志林，系云南同胜律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告金光碧，男，汉族，1962年12月23日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。第三人陈金平，男，汉族，1983年9月24日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。原告陈丽美诉被告金光碧、第三人陈金平案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人吴亚娟、朱志林、被告金光碧、第三人陈金平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：贵院金光碧等人与陈金平民间借贷纠纷案，作出2017云01**执67号执行裁定书，查封了陈金平位于昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元5层501号房屋、D2-29车位，原告向贵院执行局书面提出执行异议，贵院作出2017云01**执字第4号裁定书驳回原告异议申请，原告不服该执行裁定书。原告与第三人陈金平签订合法有效的书面买卖合同，原告于2015年3月5日向第三人陈金平购买其所有的位于昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元5层501号房屋及D2-29车位（合同备案号KM2013042127108），原告与第三人陈金平签订了商品房买卖合同及定金合同，并在昆明市明信公证处对定金合同进行了公正，该合同在法院查封之前，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方房屋买卖合同及定金合同约定1340000元的价格符合市场价格。原告在查封之前已经合法占有上述不动产，定金合同公证后，原告与第三人进行了相关手续交接，第三人已经将全套钥匙以及开发商签订的购房合同、维修基金及税费票据以及物业管理的相关资料交付给了原告，原告因工作地域的因素没有对房屋进行装修和居住，但一直合法占有该不动产。原告的儿子现就读于云南民族中学，该房产就在学校附近，考虑到离孩子学校近、照顾比较方便等因素，原告才打算购买上述房屋。原告已经支付了大部分的房款，原告于2015年3月5日签订买卖合同与定金合同当日将房屋定金286000元交付给了陈金平，于3月7日向被告交付购房款80000元，3月8日交付购房款90000元，3月10日交付78000元，3月11日交付92000元，3月12日交付88000元，3月13日交付90000元，3月14日交付125000元，3月16日交付89000元，3月17日交付153000元，3月18日交付120000元，共计1273000元（含定金268000元），仅剩67000元的购房款未支付，双方协商好在办理完产权变更登记后再支付剩余款项。因第三人陈金平向开发商云南金冠源房地产开发有限公司购买该房屋时，只向房产登记机关申请了备案登记，开发商云南金冠源房地产开发有限公司被昆明中院及五华区法院列为失信被执行人，且主要负责人还涉及刑事犯罪问题等，故该房产一直备案登记在陈金平名下，未办理产权手续。为了维护原告的合法权益，特诉请求法院判令：1、确认昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元5层501号房屋、D2-29号车位的所有权属于原告，并终止（2017）云0127执67号执行裁定书的执行；2、由被告承担本案诉讼费用。被告金光碧辩称：1、原告陈丽美诉讼的事实及理由与贵院作出（2017）云0127执字第4号听证时完全雷同，唯一不同的是当时没有D2-29号车库，只有房子，而现在又提出了一个车库（车库共有两个，即D2-28，D2-29）明显的在作假。又提出执行异议之诉完全是在保护被执行人财产，挑战法律，藐视法庭，阻碍执法。2、陈金平与陈丽美买卖合同是虚拟合同，无效。房屋卖价134万元与2015年3月的市场价不相符合。房子在陈金平名下，产权就是陈金平，法院对其房屋强制执行的行为完全符合法律规定。3、贵院作出（2017）云0127执字第4号听证时，陈丽美辩称该房产是她已经装修且其子居住上学。经法官2017年4月27日到现场查勘查封，该房产并未装修，更谈不上居住；经法官电话询问陈金平，就连锁密码都是原始密码，但因电池耗尽不能打开。经物管公司介绍，此房屋物管等费用3年多都没有缴纳了，故原告诉称完全是谎言和误导。4、付款收据无银行流水，现金交易及付款方式不可思议，收据不成立，提请贵院对陈丽美提供的房屋买卖合同、付款收据的签字、手印和时间作专业技术鉴定，核实签字、手印和时间。5、合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此只要陈金平和陈丽美协商一致，购房合同是可以变更的，因该房产被贵院查封，故不能变更。而房屋是陈金平全款购买的，合同变更不涉及开发商，原告诉说合同变更不了不成立。综上，买卖合同、付款收据、有关资料等都是伪证，请依法驳回原告陈丽美执行异议之诉的请求。第三人陈金平辩称：被告答辩认为我与原告合伙作假一事，我不认可。对原告的诉请，我没有意见。为证实其主张，原告向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件各一份，欲证实原告的基本情况；2、（2017）云0127执67号执行裁定书复印件一份，欲证实嵩明法院查封原告房屋和车位的事实；3、（2017）云0127执字第4号执行裁定书、送达回证复印件各一份，欲证实原告向嵩明法院提出执行异议的事实，及原告起诉符合法律规定的事实；4、公证书一份，欲证实原告与第三人陈金平签订合法有效的买卖定金合同，并向第三人陈金平支付了定金的事实；5、房屋买卖合同复印件一份，欲证实原告与第三人陈金平存在房屋买卖的事实；6、交接清单、收款收条和银行对账单复印件，欲证实原告给付第三人陈金平的定金数额、支付给第三人陈金平的房款金额、原告交接房屋后已经合法占有了该房屋；7、第三人陈金平与地产公司签订的购房合同复印件，欲证实第三人陈金平在地产公司购买商品房的事实；8、收据复印件二份，欲证实第三人陈金平向地产公司支付车位款的事实；9、备案登记表复印件，欲证实第三人陈金平付清房款后，在房管部门办理备案登记的事实；10、开发商涉案的相关裁判文书，欲证实该房地产公司涉及多个案件，原告与第三人陈金平之所以没有办理产权登记是由于不可抗力造成的事实；11、钥匙若干和门禁卡若干，欲证实第三人陈金平已将房屋钥匙及门禁卡交付原告持有的事实；12、五华区人民法院民事判决书，欲证实原告与第三人签订的房屋买卖合同经五华区人民法院确认有效，且支付房屋购房款的事实。经质证，被告金光碧对原告提交的上述第1组、第2组、第3组、第7组、第8组、第9组、第11组证据均无异议；对第4组证据不认可，认为支付定金可以是双方之间仅写个收条就可以了；对第5组证据不认可，认为是虚假的，且认为系房屋被查封以后签订的；对第6组证据不认可，认为是虚假的；对第10组证据的真实性无异议，但对双方达成协议后因开发商无法签订是不认可的；对第12组证据的真实性认可，但认为原告所要证实的事实不认可，判决的结果也是驳回原告的诉请请求。第三人陈金平对原告提交的上述全部证据均无异议。本院将结合本案案情，对上述证据予以综合分析认定。第一次开庭结束后，被告金光碧向本院提交如下证据：商品房买卖合同登记备案表复印件三份，欲证实本案争议房屋及车位备案登记在第三人陈金平名下的事实。经审理，本院确认本案如下法律事实：2015年3月5日，原告陈丽美与第三人陈金平签订《房屋买卖定金协议》，约定第三人陈金平以1340000元的价格将昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元第5层501号钢混住宅房屋一套（建筑面积134.6平方米）出售给原告陈丽美，出售价格为第三人陈金平的净收价款，该价款已含被告已经向房屋开发方交付的房屋配套费、维修基金、契税等前期费用；原告于2015年3月5日交付第三人陈金平定金268000元，双方正式签订房屋买卖合同并交易后，该定金转为房价款；待第三人持有房屋产权证书之日即第三人领取房屋产权证之日起十个工作日内，双方正式订立房屋买卖合同并办理产权交易过户手续，双方应配合提供办理过户手续的一切资料并办理有关过户手续。同日，云南省昆明市明信公证处对上述协议作出（2015）云昆明信证民字第5966号公证书。同日，原告与第三人陈金平签订《房屋买卖合同》，约定陈金平以1340000元将上述房屋出售给原告，原告于2015年3月5日支付第三人陈金平定金268000元，剩余部分于2015年4月3日前付清；双方于2015年3月5日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如原告未能在2015年5月5日前取得房屋所有权证书的，原告有权退房，第三人陈金平应在3日内退还原告全部已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。同日，第三人陈金平向原告交付钥匙十一把、车位卡二张、门禁卡四张、可视对讲机一套、车位购房合同二份和房屋购房合同一份。另查明：1、2015年3月5日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买定金268000元；2015年3月7日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金80000元；2015年3月8日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金90000元；2015年3月10日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金78000元；2015年3月11日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金92000元；2015年3月12日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金88000元；2015年3月13日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金90000元；2015年3月14日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金125000元；2015年3月16日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金89000元；2015年3月17日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金153000元；2015年3月18日，第三人陈金平向原告出具收条一份，言明收到房屋购买现金120000元。然原告陈丽美未向本院提交上述款项的款项来源证据及有支付上述款项能力的相关证据。2、2013年4月12日，第三人陈金平与案外人云南金冠源房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定云南金冠源房地产开发有限公司以1340000元将上述房屋（即昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元第5层501号钢混住宅房屋一套，套内建筑面积为112.56平方米）出售给第三人陈金平，同月21日该合同登记备案。2014年10月19日，第三人陈金平与案外人云南金冠源房地产开发有限公司签订了二份《商品房销售合同》，约定云南金冠源房地产开发有限公司将地下车位D2-028号车位和D2-029号车位分别以98000元和94000元的价格出售给陈金平，2014年11月1日，该二份合同登记备案。迄今为止，原告所诉争的上述房屋（即昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元第5层501号钢混住宅房屋一套，套内建筑面积为112.56平方米）尚未办理产权登记在第三人陈金平和原告陈丽美名下。3、2017年2月28日，本院作出（2017）云0127执67号执行裁定书，将被执行人陈金平名下所有位于溪谷雅苑小区11幢1单元501房屋一套、车位一个予以查封。查封期间不予办理过户登记手续，不得设定其他权利，查封期限为三年。4、2017年3月21日，原告陈丽美就本案被告金光碧申请执行第三人陈金平民间借贷纠纷一案中查封上述房屋的执行行为提出执行异议。2017年3月30日，本院作出（2017）云0127执字第4号执行裁定书，认为上述房屋备案登记在第三人陈金平名下，所有权人仍是陈金平，本院对其所有的房产进行强制执行的行为符合法律规定，案外人陈丽美（即本案原告）的异议不成立，驳回案外人陈丽美（即本案原告）的异议。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告陈丽美与第三人陈金平于2015年3月5日签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，且不违反国家法律规定和社会公共利益，依法成立并生效，第三人陈金平虽与案外人云南金冠源房地产开发有限公司就上述房屋签订《商品房购销合同》，但并未办理相关的产权登记手续登记在第三人陈金平名下，该涉案房屋亦未办理产权登记手续登记在原告陈丽美名下，原告陈丽美第及第三人陈金平均未取得涉案房屋的所有权，因此涉案房屋的产权仍应归属于案外人云南金冠源房地产开发有限公司所有，且原告陈丽美虽提供收条予以证实其已支付全部购房款，但未提供其具有付款能力或者付款资金来源的证据证实其已实际全部支付购房款，本院的查封行为属于预查封，故对原告要求确认昆明市龙泉路岗头村溪谷雅苑11幢1单元5层501号房屋、D2-029号车位所有权属于原告及终止（2017）云0127执67号执行裁定书的执行的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈丽美的全部诉讼请求。案件诉讼费16860元，由原告陈丽美承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审　判　长　　郭　平审　判　员　　李晓飞人民陪审员　　杨聪明二〇一七年七月二十四日书　记　员　　熊洊俪 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