（2016）桂0107行初305号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
王光辉与隆安县国土资源局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
王光辉,隆安县国土资源局,乃权隆,乃红莲
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十条；《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》：第三十三条
全文
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院行 政 判 决 书（2016）桂0107行初305号原告王光辉，男，1950年3月9日出生，壮族。被告隆安县国土资源局，所在地隆安县城厢镇蝶城路456号。法定代表人林万杰，局长。委托代理人罗浩，隆安县国土资源局工作人员。委托代理人马闻生，广西益佳律师事务所律师。第三人乃权隆，男，1971年9月18日出生，壮族。第三人乃红莲，女，1972年12月27日出生，壮族。上列两第三人共同委托代理人卢礼伟、韦晨玉，广西祥泰律师事务所律师。原告王光辉不服被告隆安县国土资源局（以下简称隆安国土局）房屋行政登记及要求行政赔偿一案。本院于2016年11月21日立案受理，并于2016年11月28日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭审理了本案。原告王光辉，被告隆安国土局的副职负责人农受家及被告委托代理人罗浩、马闻生，第三人乃权隆、乃红莲及其共同委托代理人韦晨玉到庭参加诉讼。本案已办理相关延长审理期限手续，现已审理终结。2013年3月11日，隆安县房地产管理所向两第三人核发隆房权证字第××号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人为乃权隆，乃红莲共同共有，房屋座落在隆安县××教育路××号全幢，房屋总层数为五层，建筑面积为214.66㎡。地号为××，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限2013年2月2日至2069年12月28日。被告向本院提交了以下证据：1、房屋所有权转移登记申请书；2、房屋登记所有权登记办证申请书；3、申请人身份证明；4、原房屋所有权证书及相关材料；5、房屋转让协议书及存量房卖场合同；6、房地产估价报告；7、委托书；8、完税证；9、交易纳税申报审批表；10、交易纳税情况表及计算表；11、房屋测绘成果报告书；12、土地使用权证；13、房地产登记受理审核业务书；14、房地产所有权证书。以上证据1-14共同证明原告、第三人申请登记的房产来源合法，产权明确，且申请人提供的材料齐全，符合登记条件；被告办理房屋转移登记符合法定程序；15、土地登记申请书；16、申请人身份证明；17、宅基地转让协议书；18、非税收入收据；19、土地登记审批表；20、土地登记卡；21、原国有土地使用证。以上证据8、12与证据15-21共同证明原告已将涉案房屋的土地转让给第三人，并注销原持有的土地使用证；22、（2015）隆民一初字第245号《民事判决书》，证明隆安县人民法院认定被告已将涉案房屋1-5层和土地一并转让给第三人，而不是原告诉称的转让两层。原告诉称，原告自建的私房位于隆安××××号，现改名为教育路4号，整栋建筑为五层楼房，已装修，总建筑面积214.66m²,第一、第二层楼建筑面积为87.48m²，已办理房屋所有权登记，第三、第四、第五层楼建筑面积为127.18m²，因办理房产权登记后才扩建加层，所以尚未办理房产权登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，由于之前签订的合同标的没有约定土地转让以及部分房产没有办理产权登记，所以合同不完善。2012年7月15日，经卖买双方充分协商，最后签订了“房屋转让协议书”，本协议书只约定，对已经持有房地产权登记的部份房产转让。即：土地面积49.8m，（宗地号8-4)证号隆国用（1999）字第666号；房屋建筑面积87.48m²，所有权证号09××96号，转让给买受人乃权隆、乃红莲夫妇。2013年2月21日，买卖双方一起到县房管所办理上述房产权的转移登记手续，双方都在房屋所有权转移登记申请书上签名按手印，确认该房产权证号09××96号的房屋转移登记申请。买卖双方签订的“房屋转让协议书”文本是国土局、房管所、税务部门办理房地产权转移登记手续，以及缴纳税费的依据。税务部门核定的房屋转让面积为87.48m²，转让计税金额67300元，土地转让面积49.8m²，转让计税金额：87200元，两项合计交易计税金额为154500元。房屋评估面积，被告收费：住房交易手续费，也都是按转让房屋87.48m²计价收费的。隆安县房管所把尚未处分房产，仍属于原告房产权利的三、四、五层楼房，面积127.18m²，由买受人乃权隆、乃红莲以扩建的名义，申报房屋所有权登记，从登记审核意见中发现，被告办事人员弄虚作假审核房产权登记的问题。（1）被告受理审核人意见表述：“乃权隆、乃红莲向王光辉购买隆安县××教育路××号房屋一套后申报所有权，建筑面积214.66m²。审核意见所指的购买一套，即买受人购买第一、第二层楼房屋面积87.48m²，后申报所有权，即把三、四、五层楼房面积127.18m²合并，改变成建筑面积214.66m²，作为买受人的房产权利。被告这样认定是没有法理依据的：1、增加的房屋面积127.18m²，没有交易证明材料和有效的房产权利来证明。2、被告通过由买受人以扩建的名义，委托测绘，三、四、五层楼房面积127.18m²，来认定房屋权利，但买受人没有扩建该房屋的事实证据无法提交证明资料，即：办理规划许可，施工许可，竣工验收的证明等扩建房屋面积必须提供的证明材料，事实上也不是买受人扩建，是原告扩建，以扩建房屋面积申报所有权，完全是造假。（2）被告受理审核意见表述：“建筑面积214.66m²，交易金额为154500元，已办理房产权交易手续。”被告受理审核工作人员把房屋交易建筑面积87.48m²，通过买受人造假扩建房屋增加建筑面积至214.66m²后，继续在交易金额上篡改：把税务部分核定的计税转让土地49.8m²，房屋面积87.48m²，对应的交易计税金额154500元，篡改为转让土地49.8m²，建筑面积214.66m²对应的交易计税金额154500元，并标明已办理房产交易手续。事实并不是这样，因为由买受人申报以扩建的名义增加的房屋面积127.18m²，没有合法有效的证明材料，被告为了把非法登记的房屋面积合法化，就把该面积变为交易面积，因此增加的房屋建筑面积变成214.66m²后，仍然套用原来的实际交易面积87.48m²对应的交易计税金额154500元，以此来说明已办理交易手续，蒙混过审核关。实际上增加的建筑面积并没有办理交易手续，以及依法交纳税费，这是被告工作人员故意篡改面积数据及交易计税金额数据，弄虚作假的证据。（3）在《房地产登记受理审核业务书》里，填写的申请日期是2013年3月11日,受理日期、审核日期、办证时间都是3月11日，当日申请就可当日办产权证，这还有点异常。表中受理人苏元冠、受理日期有涂改。根据《房屋登记办法》第十二条、第二十二条、第三十五条、第九十二条的规定，被告对买受人提交的申请房产权登记材料，没有认真审核，滥用职权，违规操作，篡改房屋交易面积和对应交易金额等，违反了房屋登记办法的有关规定，审核认定的转移登记房屋面积是错误的。依照上述《房屋登记办法》的规定，原告认为被告是违反《房屋登记办法》办理房地产权登记的。依据如下：1、被告对原告扩建加层的房屋面积127.18m²没有经原告与买受人共同申请，而只由买受人单方提出申请就给予办理房产权登记。违反《房屋登记办法》第十二条规定。2、被告对原告扩建加层的房屋面积127.18m²在买受人不能提供合法、有效的权利来源证明文件，及申请登记的房屋权利与来源证明文件不一致的情况下，弄虚作假，办理该面积的房屋权利登记。违反《房屋登记办法》第二十二条规定。3、在《房地产登记管理审核业务书》中，填写有委托书存档资料，这是一份有关扩建面积127.18m²的项目测绘委托书，原告查询该资料文件，被告讲存档没有该材料。房产项目测绘委托书，最能讲明超面积登记127.18m²的房产权归属问题，是申请人所委托的项目测绘是否真实、合法、有效的存档证据，被告不提供该委托测绘申请书，恰好说明该委托房屋项目测绘不合法。4、在房产测绘成果报告书的《测绘项目说明书》中，依据是“扩建”，建筑面积214.66m²在《房地产登记受理审核业务通知书》中，审核意见表述“购买一套后申报所有权，建筑面积214.66m²，交易金额：154500元。”又把扩建面积214.66m²认定为交易，被告在没有真实、合法的房产权属来源证明材料作为依据的情况下，表述混乱，证明材料相互矛盾不能自圆其说。买卖双方共同申请的房屋所有权转移登记，是转让隆安县××教育路××号，房产权证号：09××96号（建筑面积87.48m²)，办理转移登记后，该房屋所有权人乃权隆的房产证（隆房权证字第××号）房屋性质栏填写的是“自建房”（建筑面积214.66m²)。房屋所有权人乃权隆事实上是通过交易转让，才取得该房屋的所有权的，为什么不如实填写，被告故意把房产权取得的来源性质，是“转让”改变为“自建房”，这显然是被告不依据真实情况登记房产权的违法表现。5、原告对私有自建房屋加层面积127.18m²，是属原告的房屋权利，未经原告办理房产权登记后再转让。而由买受人造假以扩建名义非法测绘，单方面申报产权登记。违反《房屋登记办法》第三十五条规定程序，办理房产权登记。6、根据《房屋登记办法》第十八条的规定，被告查验的登记资料中，转让的原房产权证登记，房屋建筑面积是87.48m²，而买受人申报的转移登记面积为214.66㎡，申请登记的房屋面积与转让的原房产权证记载的面积不一致，在记载面积相互冲突的情况下，被告没有就申请登记的面积真实来源情况，询问买受人以及原房屋登记薄记载的权利人是否同意更正等事项，把询问结果归档保留，违反必须的程序规定，造成了错误登记。被告未按法定程序办理房屋所有权登记，对尚未处分的127.18m²的房屋权利，违法登记，使原告造成了损失，房屋建筑面积按建造成本计算，每平方米造价1350元，错误登记的建筑面积127.18m²,共计造价金额171693元。根据房屋登记办法第九十二条规定，应由被告承担赔偿责任。为此，原告特向贵院提起行政诉讼，请请求法院判决：一、撤销登记错误的隆房权证字第××号的房产权登记；二、判令被告违反《房屋登记办法》规定办理房屋登记，登记错误的房屋面积127.18m2，按造价赔偿原告损失171693元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告未向本院提交任何证据。被告辩称，一、本案登记的涉案房产来源合法，产权明确，申请人提供的申请登记材料齐全，符合登记条件，因此被告作出隆房权证字第××号房产证的登记行为符合法律规定，依法不应撤销。1、2013年2月21日原告与第三人共同向被告提出房屋所有权转移登记申请时，提交了房屋所有权转移登记申请书、办证申请书、申请人身份证明、结婚证、房屋所有权证书、房屋转让协议书及存量房买卖合同、房地产估价报告、房产测绘成果报告书、测绘项目说明书、委托书、完税证、契税发票等办证材料。而且在申请办理房屋所有权转移登记前原告与第三人已办理了土地使用权证变更登记，将涉案房屋的土地使用权变更至第三人名下，并向被告提交了变更后的土地使用权证。因此被告根据原告与第三人提交的材料办理房屋所有权转移登记符合《房屋登记办法》第三十三条的规定。2、在原告出售房屋之前，本案争议的房屋已建有五层，原告与第三人签订的《存量房买卖合同》第一条明确约定原告自愿将位于隆安县××教育路××号房屋出售给第三人，原告与第三人实际上就整栋房屋达成买卖协议。且根据《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。根据现场查看，本案涉案房屋结构只能以整栋作为基本单元，因此被告办理隆房权证字第××号房产证登记手续没有违反法律规定。二、被告及工作人员在办理房屋登记过程中没有弄虚作假违反法律规定办理房屋登记，本案没有证据证明被告及工作人员违反规定办理房屋登记。三、被告的登记行为没有给原告造成损害，且原告诉请按房屋面积造价赔偿其经济损失没有事实和法律根据，根据《中华人民共和国赔偿法》第二条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的解释》第三十三条的规定，应当驳回原告的赔偿请求。综上所述，被告作出隆房权证字第××号房产证的登记行为符合法律规定，依法不应撤销，且被告的登记行为没有给原告造成损失，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。两第三人陈述称，一、原告与第三人经协商一致，将其位于隆安县××教育路××号的土地使用权以及整栋楼房转让给第三人，第三人依法支付了合理对价以及纳税，原告与第三人通过买卖方式转移房地产所有权，是合法有效的。二、基于上述事实，原告和第三人根据关于房地产权属转让的相关规定，向有关机关提交了真实合法有效的登记材料，办理房屋权属登记。被告依照房屋登记的有关规定向第三人核发房屋所有权证实体和程序都是合法的。三、原告主张其转让给我方的房产只是第1-5层房屋面积共计214.16平方米，房产仍属于原告的事实是不成立的，根据（2015）隆民一初字第245号《民事判决书》内容可以明确原告转让给第三人的房地产是土地跟整栋楼五层所有的房屋，因此，被告不存在违法错误登记的情形。四、涉案证据材料证明被告于2013年3月11日核发房屋所有权证，原告在隆安法院审理排除妨害纠纷案的答辩就已经承认2013年5月就知道房地产过户的事实，原告到2015年才起诉，明显超过行政诉讼法关于起诉期限的规定，应当裁定驳回原告的起诉。综上，两第三人认为隆安县房地产管理所根据申请登记材料为两第三人办理房屋产权登记备案是合法有效的，不存在登记错误情况，原告请求撤销涉案房产登记并要求赔偿损失，两第三人认为没有事实和法律依据，请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。对被告答辩意见无异议。两第三人未向本院提交任何证据。经庭审质证，本院对以下证据作如下认定：被告提交的证据真实、合法且与本案具有关联，可以作为本案定案依据，本院依法予以确认。经审理查明，2013年2月21日，第三人乃权隆、乃红莲与原告王光辉及其妻子林玉琼共同向原登记机关隆安县房产管理所提交《房屋所有权转移登记申请书》，申请将原告王光辉所有的坐落在隆安县××教育路××（原为××县××街××图××、××县××），房屋所有权证号为桂房证字第09××96号的房屋的所有权转移登记到第三人乃权隆、乃红莲名下。一并提交的申请材料还有：房屋登记所有权登记办证申请书；申请人身份证明；桂房证字第09××96号《房屋所有权证》及其他权属证明材料；《房屋转让协议书》及《存量房卖场合同》；房地产估价报告；委托书；完税证；交易纳税申报审批表；交易纳税情况表及计算表；房屋测绘成果报告书；隆安国用（2013）第014号《土地使用权证》。上述《房屋转让协议书》约定，王光辉将其所有的位于隆安××××号；土地使用面积49.8㎡（宗地号8-4）；土地使用证号为隆国用（1999）字第666号；房屋所有权证号为桂房证字09××96号；建筑面积为87.48㎡的房地产以120000元的价格转让给乃权隆、乃红莲。上述《存量房卖场合同》约定，黄光辉自愿将坐落在南宁市隆安县××教育路××号的房屋以280000元出售给乃权隆。隆安县房地产管理所于2013年3月11日向两第三人核发隆房权证字第××号《房屋所有权证》，第三人乃权隆于同月14日领取。另查明，原告王光辉向第三人乃权隆、乃红莲协议出让涉案房屋所在地的土地使用权。后经原告王光辉与第三人乃权隆、乃红莲共同申请，2013年2月2日，隆安县人民政府向第三人乃权隆、乃红莲核发隆安国用（2013）第014号《国有土地使用证》，将地号为××，原登记在原告王光辉名下的涉案房屋所在土地的使用权转移到到第三人乃权隆、乃红莲名下。再查明，2015年4月7日，本案第三人乃红莲、乃权隆以排除妨害纠纷为由将本案原告王光辉诉至隆安县人民法院。隆安县人民法院于2015年7月3日作出（2015）隆民一初字第245号《民事判决书》。该判决书已生效。本院认为，关于原告的起诉是否超过法定的起诉期限的问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。”2015年4月7日，本案第三人乃红莲、乃权隆以排除妨害纠纷为由将本案原告王光辉诉至隆安县人民法院，在该案审理过程中原告方知道被诉房屋所有权证的内容，后于2016年11月21日向人民法院提起行政诉讼，故原告从知道或者应该知道具体行政行为的内容到提起本案行政诉讼未超过2年的起诉期限。关于被诉隆房权证字第××号《房屋所有权证》作出是否合法的问题。第三人乃权隆、乃红莲与原告王光辉及其妻子林玉琼因房屋买卖向隆安县房地产管理所申请将涉案房屋转移登记到第三人乃权隆、乃红莲名下。转移登记前涉案房屋的桂房证字第09××96号《房屋所有权证》所登记房屋情况为三层，建筑面积87.48㎡。经转移登记后的被诉《房屋所有权证》登记的涉案房屋情况为五层，建筑面积214.66㎡。对于超出原房屋所有权证的部分进行的房屋所有权登记应为初始登记，申请人应按照《房屋登记办法》第三十条规定提交房屋所有权初始登记申请材料，应包括：登记申请书；申请人身份证明；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。但隆安县房地产管理所在申请人未提交上述申请材料的情况下，仅根据申请人提交转移登记申请材料即对涉案房屋全幢五层作出被诉房屋所有权证，属主要证据不足，认定事实不清，依法应予撤销。关于原告的赔偿请求是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”、第四条“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;（三）违法征收、征用财产的;（四）造成财产损害的其他违法行为”的规定，受害人取得国家赔偿的条件，必须是国家机关和国家机关工作人员行使职权中存在侵权行为，且致害行为必须具有违法性或者属于国家赔偿法规定的应予赔偿的情形，必须有法定的损害事实发生，损害事实与侵权行为具有因果关系。本案中，被诉房屋所有权登记行为虽违法，但根据隆安县人民法院作出的（2015）隆民一初字第245号《民事判决书》的认定，第三人乃权隆、乃红莲已按照约定向原告王光辉支付购买涉案房屋的购房款410800元，涉案房屋全幢五层房屋的所有权为第三人乃权隆、乃红莲所有。因此，原告出售涉案房屋已取得合理对价，被诉房屋登记行为未对原告的合法权益造成损害，本院对于原告的赔偿主张不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：一、撤销隆安县房产管理所于2013年3月11日核发的隆房权证字第××号《房屋所有权证》；二、驳回原告王光辉的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告王光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 实人民陪审员 张小伟人民陪审员 方 微二〇一七年七月二十四日书 记 员 曹雪莹 微信公众号“”