（2016）苏0591民初7587号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-23
案件名称
张海龙、李菊珍与姚宏斌、陆亚英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海龙,李菊珍,姚宏斌,陆亚英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初7587号原告：张海龙,男,1977年6月12日出生,汉族，住苏州。原告：李菊珍,女,1978年10月28日出生,汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：郝亚，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：周小羊，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。被告：姚宏斌,男,1970年1月6日出生,汉族，住苏州市吴江区。被告：陆亚英,女,1971年10月10日出生,汉族，住苏州市吴江区。原告张海龙、李菊珍与被告姚宏斌、陆亚英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，并于2017年2月16日公开开庭进行审理。原告李菊珍以及两原告共同委托诉讼代理人周小羊到庭参加诉讼。被告姚宏斌、陆亚英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张海龙、李菊珍向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖服务协议以及补充协议；2、被告向原告支付违约金1192000元（以房屋价款5960000元的20%计算）；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请变更为：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖服务协议和补偿协议；2、被告返还原告支付的购房定金26万元；3、被告支付违约金1192000元；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由如下：2015年3月24日，原、被告签订《房屋买卖服务协议》和《补偿协议》，约定被告将其位于苏州工业园区琼姬路69号逸庭33幢106室的房屋以及车位出售给原告，房屋总价为596万元，原告需先行支付定金260000元，被告需在2015年4月8日前完成房屋的交付或权属转移登记手续。协议另约定，被告保证该房屋无权属纠纷、债权债务纠纷或其他情况纠纷，并约定了违约责任。但被告因自身原因致使交易房屋被查封，无法继续履行约定义务。被告姚宏斌、陆亚英未作答辩。本院经审理认定事实如下，被告姚宏斌、陆亚英系夫妻关系，两人也系苏州工业园区琼姬路69号逸庭33幢106室房屋的共同所有权人。2015年3月20日，被告姚宏斌授权陆亚英全权代办上述房屋买卖及收取定金相关事宜。2015年3月24日，原告张海龙、李菊珍（乙方、买受方）与被告陆亚英（甲方、出卖方）及江苏苏南万科物业服务有限公司（居间方）签订《房屋买卖服务协议》，内容为：甲方将位于苏州工业园区琼姬路69号逸庭33幢106室的房屋出售给乙方，房屋总价为570万元；乙方贷款金额为342万元，其余部分以现金形式支付；2015年5月15日前，因当事人一方原因未能订立存量房合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖方应将收到的购房款本金及其利息或者定金返还买受方；房屋交付日期为2015年4月8日前；2015年4月8日前，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，如属于出卖方责任的，逾期超过30天后，买受方有权退房，自买受方退房通知书到达之日起7天内，出卖方将已收房屋及附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同约定房屋价款的20%向买受方支付违约金。出卖方承诺已如实陈述合同中约定的关于房屋的有关情况，保证没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。如因卖方上述承诺或保证失实，致使本合同生效以后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，出卖方按本合同约定房屋价款的20%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。同日，两原告（买受方）与被告陆亚英（出卖方）签订《补偿协议》，约定：买卖双方于2015年3月24日签订的协议约定的成交价为570万元，不包含涉案房地产的空置补偿费用和逸庭33-6车位，双方就此达成协议：买受方同意就该空置补偿费用逸庭33-6车位另行补偿出卖方26万元，在签订本协议的当天，买受方支付定金26万元给出卖方；买受方确认其于签订买卖服务协议前已对该房地产进行初步验看，双方同意出卖方将该房产按现在交付买受方即可，但是出卖方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用及逸庭33-6车位的总和，两者不可分离，合计596万元；本协议为买卖服务协议的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销……协议还作了其他相关约定。同日，原告李菊珍向被告转账支付26万元。2016年4月9日，被告陆宏斌补充出具收到购买涉案房屋定金26万元的收条。2015年7月26日，原告向被告发送《履约通知函》，载明：涉案房屋买卖合同签订以及约定于2015年4月8日前办理过户的情况，鉴于被告的原因房屋被法院查封，致使无法办理过户手续，原告要求被告继续履行合同，于房屋解封的第一时间通知原告及中介共同向房管部门申请办理房屋产权过户手续，否则视为被告违约，由此引起的法律后果由被告承担。2015年12月27日，原告（甲方）与被告姚宏斌（乙方）签订“关于逸庭33幢106室房屋买卖补充协议”载明，因甲乙双方于2015年3月24日就涉案房屋签订了房屋买卖协议，由于甲方原因导致该房屋被查封且直接影响该房屋无法按照约定时间进行房屋交易，双方达成如下协议：1、甲方积极促进解决该房屋的解封事宜；2、甲方承诺房屋一经解封，第一时间配合乙方进行房屋交易，价格按照原来的约定不变；3、甲乙双方协商同意，乙方自愿无限期、无偿等待甲方解封该房屋事宜，且甲方同意当该房屋达到交易条件必须且只能卖给乙方，交易价格按照原买卖协议约定价格；4、甲乙双方宣布2015年8月6日所签订的补充协议自动失效，以此协议为准；5本协议为买卖服务协议的组成部分，不可撤销；6、此协议的违约责任适用买卖服务协议有关规定。另查明，2015年3月13日，根据苏州市中级人民法院（2015）苏中民初字第00046号轮候查封《协助执行通知书》，案涉房屋被限制转移；2015年5月15日，根据苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民四初字第00609号轮候查封《协助执行通知书》，案涉房屋被限制转移；2015年5月27日，根据苏州市吴江区人民法院（2015）吴江汾民初字第0484号轮候查封《协助执行通知书》，案涉房屋被限制转移；2015年10月27日，根据苏州市吴江区人民法院（2015）吴江执字第2229-1号轮候查封《协助执行通知书》，案涉房屋被限制转移；2016年9月27日，根据苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506执2671号轮候查封《协助执行通知书》，案涉房屋被限制转移，限制期限为2016年9月26日至2019年9月25日止。上述事实由原告提供的结婚证、委托授权书、房屋买卖服务协议及补偿协议、收条、转帐凭证、补充协议、房屋权属登记簿、履约通知函以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告李菊珍、张海龙与被告陆亚英之间签订的《房屋买卖服务协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应诚实全面履行。被告姚宏斌虽未在上述协议上签字，但授权其配偶陆亚英全权代办涉案房屋的出售事宜，其本人也向原告出具购房定金收条，应视为其对涉案房屋的出售事宜是知情并同意的，其也应受上述房屋买卖协议的约束。房屋买卖合同签订后，被告未能在合同约定的时间配合原告办理房屋产权过户手续，且经庭审查明，涉案房屋被多家法院轮候查封，已被限制权力转移，原告要求被告将诉争房屋过户其名下的合同目的无法实现，故原告诉请解除合同、被告返还定金26万元，有事实及法律依据，本院予以支持。因合同未能履行的原因在于被告，被告亦未到庭抗辩，故原告主张被告按照合同约定的标准支付20%的违约金，于法有据，应予以支持。根据庭审查明事实，原被告双方在《房屋买卖服务协议》中约定的违约金计算标准为该合同约定的购房价570万元的20%，故原告主张的违约金本院调整为114万元。被告陆亚英、姚宏斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李菊珍、张海龙与被告陆亚英、姚宏斌就苏州工业园区琼姬路69号逸庭33幢106室房屋签订的《房屋买卖服务协议》及补偿协议解除；二、被告陆亚英、姚宏斌于本判决生效之日起十日内返还原告李菊珍、张海龙260000元；三、被告陆亚英、姚宏斌于本判决生效之日起十日内支付原告李菊珍、张海龙违约金1140000元；四、驳回原告李菊珍、张海龙的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53520元，由被告陆亚英、姚宏斌负担，此款原告李菊珍、张海龙已预付，被告于履行本判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 赵美容人民陪审员 沈永年人民陪审员 刘义文二〇一七年七月二十四日书 记 员 奚佳莉拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第8页共8页 关注公众号“”