（2017）苏0113民初459号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-14
案件名称
原告徐群与被告江苏保利宁远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐群,江苏保利宁远房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初459号原告：徐群，女，汉族，1974年11月5日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：姚英姿，江苏唯衡律师事务所律师。被告：江苏保利宁远房地产开发有限公司，组织机构代码69464522-4，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪海卫，男，汉族，该公司员工。原告徐群与被告江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法由许庆林独任审判。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员许庆林、人民陪审员郭礼宝、管信平组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚英姿、被告委托诉讼代理人杨焘、缪海卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐群向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失603635元（64元×471.59㎡×20个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月10日，原告与被告签订1份《某某山项目商品房预售合同》。该合同约定，原告购买被告预售的位于南京市栖霞区某某大庄6号某某山项目XX幢X室，面积471.59平方米，房款为人民币9484200元整。合同签订后，原告依约支付了全部房款。2013年4月25日原告收到被告的《催收房通知书》，要求原告前去办理收房手续。但在验收房屋时原告发现房屋存在严重质量问题，被告承认房屋存在质量问题并同意维修。后被告重新搭建脚手架、掀掉屋顶对房屋进行全面维修，并在房屋后花园开挖蓄水池、安装电泵排水以解决地下室漫水问题，房屋维修至2014年12月仍未完全结束。2014年12月，原告以房屋迟延交付、要求被告支付迟延交付的违约金为由诉至法院，法院判决认定迟延交付房屋期限截止2013年4月25日，此后因房屋整改导致原告不能实际使用房屋的，可另案主张损失。为维护自己的合法权益，原告诉至法院请求处理。被告保利地产公司辩称，该房屋已经经过相关部门竣工验收，符合交付条件，房屋一些瑕疵质量问题并不影响业主的入住使用。该户曾向法院诉讼，法院判决被告迟延交房至2013年4月25日，赔偿违约金98467元。现原告认为自2013年4月25日后因房屋质量问题影响其实际入住，应当提供证据证明。该户房屋在2013年4月25日前已经维修整改完毕，原告不入住与被告无关。现原告再行起诉，没有证据证明被告负有赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月10日，原告与被告签订了1份《某某山项目商品房预售合同》。该合同约定，原告购买被告预售的位于南京市栖霞区某某大庄6号某某山项目XX幢X室，面积471.59平方米，房款为人民币9484200元整。该合同签订后，原告方依约履行了付款义务。原告去现场收房，发现房屋存在质量问题。后被告对房屋质量问题进行了维修和整改，原告不满意。原告曾于2014年12月23日向本院提起诉讼，要求被告履行交房义务及逾期交房违约金。本院经审理后认为，被告整改后于2013年4月25日向原告发出催收房通知书，原告认为房屋依然存在质量问题未收房。原告在第一次收房验房时发现质量问题有权拒收，被告进行维修和整改至2013年4月25日止，此段时间被告应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。原告支付全部房款后，未能按期使用房屋，原告的损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整。至于2013年4月25日之后，原告认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，法院不予支持。如此后因维修整改导致不能实际使用房屋，原告可另案主张损失。本院于2015年12月8日作出（2015）栖霞民初字第12号民事判决，判决：被告江苏保利宁远房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内给付给原告徐群违约金116703元；驳回原告徐群的其他诉讼请求。徐群不服提出上诉。二审法院经审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。现原告以房屋质量问题使其不能实际使用造成损失，再次向本院提起诉讼，要求被告赔偿自2013年4月26日起至2014年12月不能入住的损失。庭审中，本院于2017年至现场进行勘验，发现原告房屋已经整体开挖装修。上述事实，有双方签订的商品房预售合同、照片、勘验笔录、当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点为被告在2013年4月25日维修整改后向原告发出催收房通知，原告认为房屋依然存在质量问题影响其入住能否成立。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告负有举证责任。从本案查明的基本事实看，原告提供现场照片证明房屋存在质量问题，而被告认为即使该证据真实，也只能说明系房屋瑕疵，并不能证明影响了被告实际入住，原告此后也未向被告申请报修，被告实际上已经在2013年4月25日前整改完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据此条规定，此时原告如果认为其房屋依然存在质量问题影响其入住，也可以自行维修。但原告并未自行维修，也未向被告报修。本院至现场勘验时，原告房屋已经开挖施工。综上，原告没有证据证明被告交付的房屋质量问题影响其入住，故其要求被告承担赔偿责任的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。但需要指出的是，被告应当按照其合同约定，对所出售的房屋承担维修义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐群对被告江苏保利宁远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9836元，由原告徐群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9836元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 长 许庆林人民陪审员 郭礼宝人民陪审员 管信平二〇一七年七月二十四日法官 助理 晋 静书 记 员 陈 庆