（2017）赣0121民初839号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-22
案件名称
秦红根与胡友付房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦红根,胡友付
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十二条第一款，第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第八十八条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初839号原告：秦红根，男，1971年5月6日出生，汉族，住江西省南昌县。委托代理人：周平光，江西致力律师事务所律师。执业证号：13601200910501443。被告：胡友付，男，1968年3月12日出生，汉族，住江西省南昌县小蓝经济开发区。委托代理人：吴启帆，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201510616769。委托代理人：王英，北京大成（南昌）律师事务所（实习）律师。执业证号：36011610210317。原告秦红根诉被告胡友付房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦红根及其委托代理人周平光、被告胡友付委托代理人吴启帆、王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦红根诉称：2012年7月18日，原告和案外人魏小金与房地产开发商“江西宏舜房地产开发有限公司”签订了《银河城认购协议书》，原告和案外人魏小金从开发商处认购了南昌县银河城“天星湾”区3-4幢商铺，商铺建筑面积共计1133.31平方米，价款5949878元。原告认购后，按《认购书》约定，向开发商支付了上述价款，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。2015年10月1日，原告与被告胡友付签订《房屋买卖中介合同》，原告将上述商铺中的二间，即南昌县莲塘南大道888号4栋（银河北路）271号、273号，售予被告，271号、273号商铺总面积77.44平方米，双方约定价款880000元，分二次支付，合同签订日被告向原告支付首付款400000元，余款480000元双方约定于房产证办下来到银行办理按揭贷款付清。由于该商铺出售时，原告与开发商签订了《商品房买卖合同》和向开发商缴交了价款，并未取得商铺产权证，为了完成交易，经政府部门同意，2016年9月，原告配合被告在开发商处变更了购房合同，由开发商收回原告购房合同，改由被告与开发商签订该商铺买卖合同，后又变更房款支付发票付款主体，付款人由原告变更为被告，2016年10月10日原告配合被告在房管局将上述商铺产权办在被告之子胡煜涛名下，至此，原告完成了协助被告办理产权证的义务，但被告至今没有向原告履行支付余款的义务。原告认为，原告与开发商签订合同，支付价款，购买本案商铺，再次出售时，原告虽未取得该商铺的产权证，但不影响原告出售行为的正当性，且原被告签订的《房屋买卖中介合同》是双方真实意思的表示，不违背法律规定，被告支付了首付款，原告协助其办理了产权证，商铺现已交易成功，被告理应支付余款，被告不支付余款就是一种违约行为，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告继续履行原、被告于2015年10月1日签订《房屋买卖中介合同》，向原告支付购房款480000元，并从2016年11月起按同期同类银行贷款利率向原告支付利息至上述款项全部付清止。本案诉讼费用由被告承担。被告胡友付辩称：一、双方之间的《房屋买卖中介合同》存在被答辩人故意欺诈的情形，并且该合同对被告显失公平应当予以撤销。1、被答辩人与房地产开发商江西宏舜房地产开发有限公司签订《南昌县商品房买卖合同》，合同约定被答辩人认购坐落在南昌县××银河北路××、××号的房屋，该五方项下的土地规划用途为商业住宅，土地使用年限仅有40年。后被答辩人有意通过房地产开发商将房屋售予答辩人，于是被答辩人故意篡改其与开发商签订的《南昌县商品房买卖合同》中的核心内容并向答辩人展示，谎称涉诉房屋的土地规划用途为住宅，土地使用年限为70年。答辩人处于对被答辩人的信任，于是双方签订《房屋买卖中介合同》，但在房产证下发后答辩人才知道被答辩人告知的内容是虚假的、伪造的。因此，被答辩人的行为构成欺诈，造成答辩人对《房屋买卖中介合同》的内容形成重大误解，不能反映答辩人的真实意思表示，履行该合同也是违背答辩人意愿，侵害答辩人合法权益；2、答辩人与被答辩人所签合同显示公平，被答辩人与开发商签订的《南昌县商品房买卖合同》约定房屋售价为406560元，而被答辩人作为所谓的“房屋转让方”将该房屋“转让”答辩人，房屋价款为880000元，实际上是被答辩人囤房炒房并通过房地产商转售给答辩人。鉴于合同标的物的价值、价款与市场行情及被答辩人购买该套房屋存在过大悬殊，使答辩人承担不合理的、额外的经济责任。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求法院判决该合同撤销，并由被答辩人返还答辩人支付的400000元购房款本息；二、被答辩人实质是房地产开发商江西宏舜房地产开发有限公司的售房居间人，而不是一般意义的二手房转让人，更是有组织、有规模、有计划售房的投机炒房者。由于被答辩人无房屋中介的资质，且其通过居间地位投机炒房行为直接损害了社会公共利益，因此，被答辩人的投机行为应当受到法律的惩治，并判定其行为无效；三、被答辩人不具有诉讼主体资格，该商品房最终出售主体是江西宏舜房地产开发有限公司，即答辩人与江西宏舜房地产开发有限公司才构成房屋买卖合同关系，退一万步说也应当是江西宏舜房地产开发有限公司起诉，况且答辩人已经履行了《南昌县商品房买卖合同》约定义务，答辩人不存在违约。江西宏舜房地产开发有限公司与答辩人以其儿子胡煜涛名义于2016年8月30日签订的《南昌县商品房买卖合同》已在南昌县房管局备案，该合同真实、合法、有效并且具有对抗第三人的效力。根据合同相对性原则，若对房屋价款等问题有争议，也应当是该合同的签订方向答辩人主张权利，而不是被答辩人。因此，被答辩人不是本案的适格主体，请求法院驳回被答辩人的起诉；四、被答辩人在答辩人将房屋租赁给第三方期间，通过暴力、胁迫手段，多次影响承租方正常营业，导致承租方无法履行租赁合同，直接造成了答辩人经济损失，并且给答辩人的声誉造成了一定影响。鉴于此，答辩人将积极行使主张被答辩人应当对其恶劣行为赔礼道歉并赔偿答辩人经济损失的合法权利。经审理查明：2012年7月18日，案外人魏小金、原告秦红根与江西宏舜房地产开发有限公司（以下简称为宏舜公司）签订《银河城认购协议书》，协议约定魏小金、秦红根认购银河城天星湾3-4栋，总建筑面积1133.31平方米的商铺，单价每平米5250元，总价5949878元。2013年7月26日，原告秦红根与宏舜公司签订《南昌县商品房买卖合同》一份，约定秦红根购买宏舜公司开发的银河城银河北路4栋271#、273#商铺，建筑面积77.44平方米，购房总价406560元。合同在南昌县房管局办理了合同备案。2015年10月1日，原告秦红根与被告胡友付之妻胡淑英签订《房屋买卖中介合同》，约定：1、甲方自愿将位于南昌县莲塘南大道888号4栋1楼，建筑面积77.44平方米房屋以总价880000元出售给乙方，上述费用不包含任何费用，由卖方承担相应费用；2、首付款400000元、余款480000元于房产证办下来到银行抵押后支付。原告秦红根在甲方栏上签字、胡淑英以被告胡友付的名义在乙方栏上签字，案外人胡根盛作为见证人在丙方栏上签字。当日，胡淑英向原告秦红根支付购房首付款400000元。2016年8月30日，被告胡友付之子胡煜涛（1998年11月20日出生）与宏舜公司签订《南昌县商品房买卖合同》一份，约定胡煜涛购买银河城4栋271、273号商铺，土地使用年限40年，即自2004年10月19日至2044年10月19日。建筑面积77.44平方米，房屋总价为406560元，付款方式为2016年8月30日一次性付清。2016年10月，胡煜涛取得了涉诉房屋的房产证。同时查明，被告胡友付知晓胡淑英以其名义与原告秦红根订立《房屋买卖中介合同》一事。2016年8月30日，胡煜涛以自己名义与宏舜公司签订《南昌县商品房买卖合同》系被告胡友付的授意。另查明，丁小平通过与南昌县莲塘创业房屋咨询中心、原告秦红根签订《房屋买卖经纪合同》、与宏舜公司签订《南昌县商品房买卖合同》，购买了银河城银河北路263#、265#商铺。熊复建、饶国勇均通过与原告秦红根签订《房屋买卖合同》、与宏舜公司签订商品房买卖合同，分别购买了银河城银河北路3栋301#、303#商铺及3栋305#、307#商铺，且上述商铺都已取得了使用期限为40年的不动产权证。熊复建、饶国勇认为不动产权证上登记的使用年限与原告秦红根口头承诺的70年不一致，故二人拒绝支付剩余购房款。以上事实有原告向法庭提供的身份证、《南昌县商品房所有权转移登记申请、审批表》、购房款发票、《南昌县商品房买卖合同》（胡煜涛）、《房屋买卖中介合同》，被告提供的《南昌县商品房买卖合同》（秦红根）、《南昌县商品房买卖合同》（丁小平）、《房屋买卖经纪合同》、《房屋买卖合同》、不动产权证、证人证言、户口本、胡煜涛身份证等证据予以证实。本院认为：秦红根与宏舜公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律规定，本院予以确认。胡煜涛在与宏舜公司签订《南昌县商品房买卖合同》时，虽尚未年满十八周岁，为限制民事行为能力人，但其签署合同的行为系源自其法定监护人胡友付的授意，故该合同真实有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于：2015年10月1日签订的《房屋买卖中介合同》的效力如何认定？尽管胡友付并未亲自在合同上签字，但胡淑英以胡友付的名义签署《房屋买卖中介合同》，胡友付对此事是明知的且未提出异议，应视为其对胡淑英签署上述合同行为的追认。虽然合同名称为《房屋买卖中介合同》，甲、乙、丙方栏上分别有秦红根、胡友付、胡根盛三人的签字，但根据庭审中已查明的事实，秦红根在签订《房屋买卖中介合同》时虽尚未取得涉诉房屋的所有权证，但因其已与涉诉房屋的开发商宏舜公司签订了《南昌县商品房买卖合同》且该合同已经备案而拥有了将来必然会取得涉诉房屋所有权证的权利，故《房屋买卖中介合同》实质上是对取得涉诉房屋所有权的权利义务的转让，其中秦红根为权利义务的出让方，胡友付为权利义务的受让方，胡根盛仅在此过程中作为见证人而存在，合同的相对方为秦红根、胡友付，二人依据合同行使权利、履行义务。胡友付以秦红根无居间售房的合法资质为由，主张《房屋买卖中介合同》应当认定无效的抗辩理由，因不存在居间售房的事实，本院不予采纳。庭审中，胡友付提出涉诉房屋实际为40年产权但秦红根却隐瞒该事实、承诺房屋为70年产权，致使其在订立合同时存在重大误解，同时秦红根将406560元价款的房屋以880000元的价格卖与胡友付，该价格明显高于交易时的市场行情，显失公平，并依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，主张该合同应为可变更、可撤销的合同并要求将合同价款降低至符合市场行情的价格后再继续履行或请求法院将合同撤销，同时判令秦红根将购房款400000元返还给胡友付。对此，本院认为，虽然胡友付声称秦红根向其口头承诺房屋为70年产权并提供了熊复建、饶国勇、胡根盛的证人证言以证明自己的事实主张，但对上述事实秦红根并不认可，且在《房屋买卖中介合同》中，原、被告并未对涉诉房屋的产权年限进行约定，故本院对胡友付提出的合同订立时存在重大误解的抗辩理由不予采纳。胡友付提出合同价款明显高于市场行情，显失公平的抗辩理由，并提交了银河城商铺市场售价图以证明自己的事实主张，对上述证据秦红根对三性均不认可，经本院释明后，胡友付在规定时间内未向本院提交对同时间同地段房屋价格进行司法鉴定的申请，因无任何证据证明，对胡友付的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，秦红根、胡友付于2015年10月1日签订的《房屋买卖中介合同》合法有效，秦红根已履行了合同义务，于2016年10月将涉诉房屋的不动产权证办理在胡友付指定的人名下，秦红根请求胡友付支付剩余购房款480000元，符合双方合同约定，本院予以支持。因胡友付迟延履行支付义务，秦红根据此请求胡友付按同期同类银行贷款利率支付自2016年11月起至剩余购房款付清之时止的利息，于法有据，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告胡友付应在本判决生效之日起十日内支付原告秦红根购房款480000元，并承担该款自2016年11月1日起至本判决确定还款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元由被告胡友付承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 万清华二〇一七年七月二十四日书 记 员 刘文莉 更多数据：