（2017）粤53民终400号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
王治平与云浮源盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王治平,云浮源盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终400号上诉人（原审被告）：王治平，男，1984年3月25日出生，汉族，住广东省深圳市。委托代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云浮源盛房地产开发有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：陈水泉，该公司总经理。委托代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托代理人：陈秋实，广东来邦律师事务所实习律师。上诉人王治平因与被上诉人云浮源盛房地产开发有限公司（以下简称“源盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2016）粤5321民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王治平上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、作出确认上诉人于2016年8月24日向被上诉人发出的关于《解除通知》行为效力有效的裁判。事实和理由：一、一审法院作出的民事判决审理程序违法。1、一审判决仅对关于《解除通知》内容中的以逾期交付商铺为由主张解除合同的辩称理由进行审理查明作出裁判，却对以迟延办证为由主张解除合同的辩称理由故意不作审理查明作出裁判。对上诉人辩称的应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十三条的规定和超过约定期限后1年迟延办证、未能订立商品房担保贷款（按揭）合同的事实和理由故意作出回避叙述和没有作出归纳评判。2、一审判决没有根据《民事诉讼法》第一百三十三条第一款第四项：“明确争议焦点。”的规定，对该案的另一争议焦点：“超过约定期限后1年迟延办证，是否可以解除合同”作出明确归纳。3、一审判决没有对庭审中已经归纳的争议焦点作出归纳评判（其中包括：1、被上诉人是否存在逾期办证的行为；2、逾期办证的原因；3、涉案商铺何时竣工验收合格）。二、一审法院作出的民事判决认定事实不清。1、《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议》中第5条合同解除权行使期限）是否系格式条款（因免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利导致该条款无效）的事实；上诉人没有在格式合同附件四《补充协议》中作出签名确认是否属于知晓格式合同附件四《补充协议》第5条格式合同解除权行使期限的事实；被上诉人是否有可归责于其超过《商品房买卖合同》（2015020860号）约定的办证期限后1年迟延办证的事实。2、未能与银行订立商品房担保贷款（按揭）合同事实是否属于因上诉人、被上诉人一方原因或因不能归责于上诉人、被上诉人双方的原因。3、上诉人是否已依照《商品房买卖合同》的约定办理商品房的担保贷款（按揭）手续的事实。三、一审法院作出的民事判决适用法律错误。不应援引适用《合同法》第九十五条第一款的规定，作为裁判的法律依据；而应援引适用《合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（5）法律规定的其他情形。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，作为裁判的法律依据。四、一审法院作出的民事判决处理的认为明显不当。1、即使认为以逾期交付商铺为由的合同解除权行使期限逾期，亦应对以迟延办证为由的合同解除权行使期限是否逾期作出认定。2、更应对上诉人以担保贷款方式付款、因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形下是否具有合同解除权作出认定。综上所述，请求法院根据事实和法律的规定，作出公正的裁判。源盛公司辩称：一、一审查明的事实清楚。源盛公司与上诉人于2015年2月20日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，源盛公司已经将商铺交付给上诉人使用，在合同履行过程中，上诉人向源盛公司发出了《关于解除通知的函》，源盛公司于2016年8月29日收到由他人转交的上述解除合同通知函，于是委托源盛公司的法律顾问于2016年8月30日回复了上诉人，向上诉人发出了《关于要求继续履行合同的函》，表达了源盛公司不同意解除合同的真实意思表示，并要求双方继续履行合同，源盛公司为了确认上诉人向源盛公司发出解除合同通知书的合法性和有效性而提起了本诉。源盛公司认为，本案不存在双方约定解除合同的成就条件，也不具备法定解除合同的情形，原审查明的上述事实清楚。二、双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，源盛公司不存在违约行为，双方应当继续履行合同。本案不存在双方约定解除合同的成就条件，也不具备法定解除合同的情形，其向源盛公司发出解除合同的通知未产生效力。该合同是可以全面履行的，且已经实际履行，该商铺已经事实交付上诉人使用，且上诉人正在收租收益中，完全可以实现合同目的，不存在任何影响上诉人享有物权的情形。三、上诉人至今未能付清剩余房价款，造成逾期办证的过错在于上诉人，不可归责于源盛公司。依照双方签订的《商品房买卖合同》第六条第一款第2项的约定：“买受人于2015年2月20日已付购房款130756元，余下购房款129000元整于2015年3月20日前付清（或办理银行按揭）。”但至目前为止，上诉人既没有履行支付余款的义务（至今尚欠源盛公司129000元购房款），也没有到银行办理按揭贷款手续（申请按揭贷款的义务在于上诉人），由于上诉人至今未能付清剩余房价款，造成逾期办证的过错在于上诉人，不可归责于源盛公司。源盛公司保留追究对方违约责任的权利（依照合同第七条第一款第1项的约定：要求对方支付违约金以及继续履行合同，合同解除权归源盛公司行使，但源盛公司不同意解除合同）。退一万步来说，假若源盛公司存在迟延办证的行为（事实上我方早已将资料提交到房产管理局备案），但依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第（2）项的约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。”据此，上诉人也无权解除合同及要求源盛公司退房及返还房价款，双方应当继续全面履行合同。四、源盛公司已事实交付了商品房给上诉人。上诉人与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订了《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》（详见相关证据，委托期限合计三年），由此可见，上诉人购买的商铺已经交付上诉人使用和收益，可以实现合同目的，双方具备继续履行合同的能力和条件。综上所述，《合同法》第九十三条和第九十四条规定了当事人约定解除合同和法定解除合同的情形，上诉人以律师函的形式通知源盛公司解除合同，但不符合合同约定解除的条件和相关法律规定，上诉人方也没有充分证据证明源盛公司存在根本性违约以及不能实现合同目的情形，其单方面提出的解除合同的行为是无效的。源盛公司不同意解除合同，依照《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，请二审法院驳回上诉，维持原判。源盛公司向一审法院起诉请求：1、判令确认王治平向源盛公司发出的《关于解除通知的函》无效；2、本案受理费由王治平承担。一审法院认定事实：源盛公司以出让方式取得位于新兴县XX镇XX路XX号地块[土地使用权证号：新府国用（2011）第0006XX号]的土地使用权，该地块规划用途为商业、住宅用地。经有关部门批准后，源盛公司在上述地块建设商品房进行销售[预售许可证：新建房预字（2013）006]，楼盘取名为沿江明珠。2015年2月20日，源盛公司作为出卖人、王治平作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015020860）。合同约定：1、买受人购买的商品房为商铺首层1204卡，用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积19.67平方米，其中套内建筑面积10.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.9平方米；2、买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人同意选聘新兴县泰安物业管理服务有限公司为前期物业服务单位，并另行与该单位签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》；3、该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米24118.48元，总金额为259756元，买受人按分期付款方式付款：于2015年2月20日已付购房款130756元，余下购房款129000元于2015年3月20日前付清（或办理银行按揭）；4、交付期限：出卖人应当在2015年2月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；6、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的验收合格证明文件，并签署房屋交接单；7、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、保修责任等权利义务内容。《商品房买卖合同》除上述约定条款内容外，还有四份附件共同作为合同的组成部分。其中附件四是一份合同补充协议，该协议第5条约定：本合同“第九条：出卖人逾期交房的违约责任”补充约定：买受人根据合同约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交房90日期满后的7天之内向出卖人书面提出。否则，视为买受人放弃行使合同解除权。此外，2015年2月27日，王治平还与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订了一份《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》，将其购买的涉案商铺委托新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司进行经营与管理。签订《商品房买卖合同》当天，王治平支付了购买商铺首期款130756元以及办证费用2000元给源盛公司，但对余下购房款129000元，王治平至今未付，亦未到银行办理按揭手续。2016年8月24日，王治平委托律师向源盛公司发出《关于解除通知的函》，载明：因归责于源盛公司的原因，涉案商铺至今未能交付及办理产权转移登记，故通知如下：解除双方签订的《商品房买卖合同》，如源盛公司没有异议，于收到该通知的次日起30日合理时间内办理解除手续和对合同作结算（含返还购房款130756元、逾期交付该商铺的违约金13075.6元、迟延办理房地产权证违约金10471.38元，共计154302.98元）；如有异议，于收到该通知函的次日起30日合理时间内，向法院提起确认该通知函的效力。源盛公司收到上述《关于解除通知的函》后，于2016年8月30日向王治平发出《关于要求继续履行合同的函》，回应如下：《商品房买卖合同》是双方自愿签订，合法有效，源盛公司不存在违约行为，合同可以全面履行，且已经实际履行，商铺已交付给王治平，王治平正在收取租金，不存在任何影响王治平享有物权的情形，解除合同的约定条件和法定条件均未成就，故不同意解除合同。王治平接收源盛公司发出的上述《关于要求继续履行合同的函》后，仍不同意与源盛公司继续履行合同，源盛公司遂于2016年11月15日诉至一审法院，并提出前述请求。庭审中，源盛公司认为涉案商铺已于签订《商品房买卖合同》当天交付给了王治平，并认为根据王治平与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订的《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》，王治平已享有租金收益，可证实商铺已实际交付的事实。对已交付商铺及收取租金的事实，王治平予以否认，而源盛公司未能提供《商品房买卖合同》中约定双方签订房屋交接单以及王治平已将涉案商铺出租并收取租金等证据。此外，对于《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条的约定，王治平认为该协议是无效的格式条款，对王治平不产生约束力，而源盛公司则认为根据该补充协议的约定，王治平未在约定时间内行使合同解除权，应视为自愿放弃。一审法院认为：本案实为确认行为效力纠纷，即王治平向源盛公司发出的《关于解除通知的函》到达源盛公司处时是否产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力。源盛公司、王治平双方于2015年2月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。对王治平向源盛公司发出《关于解除通知的函》到达源盛公司处时是否产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力，首先要确定的是源盛公司是否存在上述通知函中所述的无依约交付涉案商铺等违约行为。源盛公司陈述王治平与新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司签订《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》可证实商铺已交付，但是，该合同仅是王治平委托第三方对涉案商铺进行统一管理、经营的合意，无法证明商铺已交付的事实。况且，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，对商铺进行交接时双方签署房屋交接单，但源盛公司未能提供该交接单予以证实具体交付时间等事实。源盛公司主张涉案商铺已交付的事实，证据不足，不予采信。故此，一审法院确认涉案商铺至今尚未交付给王治平的事实。根据源盛公司、王治平双方签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，王治平据此行使解除权要求解除合同，本无不妥。但是，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第5条的约定，买受人行使合同解除权应在出卖人逾期交房90日期满后的7天之内提出，源盛公司、王治平双方约定商铺交付时间是2015年2月1日，现源盛公司逾期交房，则王治平已于2015年5月2日取得合同解除权，按照双方在补充协议的约定，王治平的解除权需在逾期交房90日期满后的7天之内即2015年5月9日前提出，但王治平直至2016年8月24日才向源盛公司发出《关于解除通知的函》，已超出双方约定的解除权行使期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失”的规定，王治平未在双方约定的期限内行使解除权，王治平享有的解除权已丧失。王治平认为合同补充协议第5条的约定属无效的格式条款，但该条款是双方在自愿平等的基础上作为对涉案《商品房买卖合同》的补充约定，内容无违反法律法规的规定，亦无免除源盛公司责任或加重王治平责任或排除王治平权利，故此该条款应属有效的条款，对源盛公司、王治平双方均具约束力。况且，即使双方对解除权的行使期限并无作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，王治平行使解除权的最长期间为一年，即从取得解除权2015年5月2日起至2016年5月2日止，但王治平直至2016年8月24日才提出解除合同，亦已超出了上述法律规定的解除权除斥期间。综上，王治平的上述抗辩意见，理据不足，不予采纳。故此，因王治平的解除权已丧失，王治平向源盛公司发出的《关于解除通知的函》到达源盛公司处时不产生解除涉案《商品房买卖合同》的效力，故对源盛公司请求确认王治平向源盛公司发出《关于解除通知的函》无效的请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十五条第一款的规定，判决：王治平向云浮源盛房地产开发有限公司发出《关于解除通知的函》的行为无效。本案受理费50元，由王治平负担。二审中，源盛公司向本院提交以下证据：证据1、《不动产权证》复印件一份，拟证明其他业主已经取得不动产权证，合同是可以完全履行的。证据2、云浮市中级人民法院（2016）粤53民终554号生效民事判决书复印件一份，拟证明同类案件的业主与源盛公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，合同可以全面履行。证据3、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》复印件各一份，拟证明涉案房屋已于2014年1月10日验收合格，并于2014年2月13日验收备案。王治平质证认为：证据1没有原件，不予质证。该产权证在2017年3月22日才颁发，与本案无关。证据2的判决书在2016年已经作出判决，被上诉人现在才提交已经超过了举证期限。该判决书中提及到消防栓迁移的问题，需要查实消防验收的具体时间，如果消防未验收合格，是不能交房和办证的。证据3没有原件，且超过举证期限，不同意质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，由法院予以核实。本院查明的案件事实除“未到银行办理按揭手续”以外，其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。另查明：2015年8月4日，王治平作为借款人与贷款人广东新兴农村商业银行股份有限公司筠洲支行，保证人云浮源盛房地产开发有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》；2016年5月15日，广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行出具《退件通知书》，内容为：“云浮源盛房地产开发有限公司：在贵公司开发的沿江明珠项目，购买商铺的客户：刘培仁、肖先进、王治平，其中刘培仁因年龄不符合我行贷款条件；肖先进、王治平则主动提出停止办理商铺按揭手续。我行现将上述三户相关资料退回贵公司。特此通知。”还查明：源盛公司与王治平于2015年2月20日签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第6条约定：“本合同‘第十一条交接’补充约定：（1）在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人委托其他人到场办理房屋交接手续的，须向出卖人出示经过公证的授权委托书，并将委托书留存于出卖人。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。”再查明：2014年1月10日，涉案房地产经建设单位、勘察单位、总承包单位、设计单位、监理单位五方验收合格；2014年2月13日，新兴县城乡建设局对涉案房地产工程验收备案；2015年9月9日，源盛公司取得涉案商品房的产权权属证明书。双方当事人均确认，源盛公司销售给王治平的是现房。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，双方由此设立的买卖关系依法成立，合法有效，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于:上诉人向被上诉人发函要求解除合同的通知是否发生法律效力？上诉人认为被上诉人未依约交付房屋，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的验收合格证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四第6条的约定。”附件四《合同补充协议》第6条约定：“本合同‘第十一条交接’补充约定：（1）在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人委托其他人到场办理房屋交接手续的，须向出卖人出示经过公证的授权委托书，并将委托书留存于出卖人。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。”涉案商品房在王治平与源盛公司签订商品房买卖合同前，已于2014年2月13日竣工验收备案，已达到交付使用条件，而王治平购买的涉案商铺是现房销售的，根据双方的约定，应由王治平在双方约定的交付期限内自行向源盛公司领取房屋交付通知。即被上诉人并无义务向上诉人书面通知收楼，上诉人可在双方约定的交付期限内自行向被上诉人主张收楼，现上诉人未能提供证据证实在其要求被上诉人交付涉案商铺时，被上诉人存在拒绝交付涉案商铺给王治平的情况，即未能提供证据证实被上诉人存在逾期交楼的其他情况。鉴此，上诉人以被上诉人逾期交楼为由主张解除合同，本院不予支持。关于上诉人向被上诉人发函要求解除合同的通知是否发生法律效力的问题。上诉人认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，被上诉人已逾期办证，上诉人有权要求解除合同。本院认为，被上诉人已于2015年9月9日取得涉案房地产的房屋权属证明书，涉案商铺应已具备办理房屋产权转移登记的条件。而上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》后，被上诉人依约为上诉人的贷款作保证人，并于2015年8月4日与广东新兴农村商业银行股份有限公司筠洲支行签订了《个人购房按揭贷款合同》，但后来上诉人主动向银行提出停止办理商铺按揭手续，上诉人至今亦未向被上诉人交清购房款。根据双方签订的《合同补充协议》第6条约定：“本合同‘第十一条交接’补充约定：（1）在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续……”即上诉人未按合同约定支付房价款的情况下，被上诉人有权拒绝交付房屋给上诉人，亦应有权拒绝办理相关房屋产权转移登记。因此，被上诉人以此抗辩并拒绝为上诉人办理房屋产权转移登记手续，合符理据，本院予以采纳。上诉人认为是由于被上诉人的原因，导致其无法办理房屋所有权登记，但并未能提供证据证实未办理房屋产权转移登记是被上诉人方面的原因，亦未能提供证据证实涉案商铺存在无法办理房屋所有权登记的情况。因此，上诉人对双方签订的《商品房买卖合同》并未享有合同解除权，上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。一审判决上诉人向被上诉人发出《关于解除通知的函》的行为无效正确，本院予以维持。综上所述，王治平的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王治平负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年七月二十四日书 记 员 冯梓叶 来源：百度搜索“”