（2017）渝0117民初4231号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-16
案件名称
重庆市庆源物业管理有限公司与文鹏程物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市庆源物业管理有限公司,文鹏程
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初4231号原告：重庆市庆源物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处名人街58号附12号，统一社会信用代码91500117203642636W。法定代表人：冯开明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：何珊，重庆智权律师事务所律师。被告：文鹏程，男，1973年10月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市庆源物业管理有限公司(以下简称“庆源物业公司”）与被告文鹏程物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告庆源物业公司的法定代表人冯开明及其委托诉讼代理人何珊到庭参加诉讼，被告文鹏程经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3040.2元（从2013年12月1日起至2016年12月31日止）、违约金5148.89元（从2013年12月1日起至2016年12月31日止）、能源消耗及公共水电费370元（从2013年12月1日起至2016年12月31日止）、停车费5550元，共计14109.09元；2.判令被告承担本案受理费。事实和理由：2013年10月30日，合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区业主委员会与原告签订了《重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区物业服务合同》，约定物业服务费按住宅0.45元/平方米/月，商业物业（门面、写字楼等）按1元/平方米/月，停车费按150元/辆/月，电梯运行费30元/户、三层楼起每月每层递增0.60元/户，能源消耗及公共水电费按每户10元/月，无负压供水费按每吨加收0.90元/吨/月、八楼以下（1-8楼）加收0.60元/吨/月；同时，合同还约定物业服务费或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在月前十日内履行交纳义务，如未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。原告于2013年12月1日开始为该小区提供了物业服务。2015年4月20日至5月30日，业主大会决定本小区住宅物业服务费用从2015年6月1日起电梯楼按0.55元/平方米/月、无电梯楼按0.50元/平方米/月收费。原告已于2016年12月31日退出该小区物业服务。但被告未按约定支付物业服务费及其他费用，已构成违约，故提起诉讼，请求如前。被告文鹏程辩称，一、原告要求被告给付2013年12月1日至2016年12月31日期间物业费问题：根据民法通则规定，原告部分主张已超过二年诉讼时效，即使被告应当缴纳物业费，亦应当从2015年3月1日以后开始计算。二、原告起诉要求被告给付2013年12月1日至2016年12月31日期间停车费问题：被告未购买停车位，亦未与被答辩人签定任何使用车位的停车协议，并未停车，不存在停车费问题。三、违约金问题：被告自接收房屋后，发现房屋四个房间的飘窗两侧墙面漏水，向原告反映过，但原告从未正面回应，一直拖延，自此，业主暂停缴纳物业管理费。鉴于此，未缴物业费系原告服务不到位所致，故被告不承担违约金。四、给付能源消耗及公共水电费问题：根据重庆市物业管理条例规定，原告在对亿元职工住宅小区进行个管理以来，一直利用小区内公共道路设停车位收费，且亦从未对公共水电费用的账目进行公示，故即便被告应当缴纳能源消耗及公共水电费，亦应在原告公示账目后据实缴纳。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区业主委员会（合同甲方）与原告庆源物业公司(合同乙方)签订了《重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区物业服务合同》，合同约定：“物业基本情况：物业名称：合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区，占地面积：9760平方米，房屋总建筑面积：62021.7平方米，其中住宅47606平方米，共计296套，非住宅13598平方米，车库（以实有平方面积为准）；物业类型：多层、高层、商住楼（含门市、写字楼）、车库；物业收费标准如下（按建筑面积计算）：住宅0.45元/平方米/月、商业物业（门面、写字楼等）按1.00元/平方米/月收费（该费用包括物业服务费和物业管理区域的设施设备日常维护养护费）、车库停车费150元/辆/月收费，为保证小区物业服务质量的良性循环，物业服务费应与时俱进，在乙方履行好合同和承诺后，由业主委员会和业主评估，适当增涨服务费；电梯运行费每户30元，三层楼起每月每层递增0.6元/户（该费用包括电梯的年检费、日常维修、小修及保养费、运行中的电费等费用）；电梯楼无负压供水费每吨加收0.9元/吨/月，八楼以下（1-8楼）加收0.6元/吨/月（供水设备的维修及材料费、电费等）；共用的专项设备运行的能源消耗及公共水电（如路灯费、消防水电费、变压器的维修年检等费用）,应独立计算，按每户10元/月计收，未起动水、电、气、表起止数的业主，按每户5元/月计收，费用由乙方负责收取和开支；业主应从接房之日起，开始交纳物业服务费用，但是，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未启动的），其物业管理费和电梯成本固定支出费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳，其水、电、气表起动了的业主，应按全额交纳所有费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由业主交纳；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；乙方承诺免费对：1、车库消防设施和电梯的电器原件的提升改造、两台电梯下到车库，2、增设监控镜头，3、改造门岗亭、增设大门标致，4、改善照明状况，（四项初步预算八万元左右）；小区三年停车费和使用小区共有设备设施进行经营（如;设置商业广告招牌）所收取的费用，甲方不再提取，由乙方收取以填补物业及以上改造的亏损；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限暂为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，合同期满，业主大会未作出选聘或续聘物业服务企业，本合同继续有效，业主大会与选聘或续聘物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同终止”。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后，原告庆源物业公司从2013年12月1日开始为该小区提供了服务。2015年5月28日，该小区业主大会决定该小区住宅物业服务收费标准从2015年6月1日起多层住宅房1号楼0.50元/平方米/月，2、3号电梯楼住宅房按0.55元/平方米/月收费。2016年10月31日重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区业委会通知原告不再续聘原告为该小区进行物业服务。原告接到通知后决定并于2016年12月31日退出该小区物业服务。被告文鹏程系重庆市合川区合阳城街道办事处葡萄街155号1幢X单元X号房屋业主，其房屋建筑面积为172.77平方米，从2013年12月1日起至2016年12月31日止共欠物业服务费3040.2元（0.45元/月/平方米×172.77平方米×18个月＋0.5元/月/平方米×172.77平方米×19个月=3040.85元，原告要求给付3040.2元）、能源消耗及公共水电费370元（10元/月×37个月）。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，原告自愿放弃停车费的诉讼请求。本院认为，原告与重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区业主委员会签订的《重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对该小区的业主均具有约束力。原告在对重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区提供了物业服务后，有权依照物业服务合同的约定向业主收取物业服务费及其他费用。被告文鹏程作为重庆市合川区葡萄街155号人民医院职工住宅小区的业主，应当及时交纳物业服务费及其他费用。本案在审理过程中，原告举示了证据证明对物业服务费进行了催收，本案并未超过诉讼时效，故被告主张原告的请求部分超过诉讼时效的理由不能成立，其主张本院不予支持。故原告要求被告支付2013年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、电梯运行费、能源消耗及公共水电费的诉求理由正当，本院予以支持。关于被告辩称家中漏水，原告不正面回应问题：该问题被告可找相关责任人进行赔偿，本案不应处理。由于被告未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任，依据合同约定，物业服务费应在当月前十日内交纳，逾期则应从当月11日开始计算违约金，合同约定的逾期每日千分之三的标准明显过高，原告也主动申请调整，本院酌定按所欠物业服务费24%/年计算违约金为宜，故被告应支付违约金1109元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告文鹏程于本判决生效后五日内支付给原告重庆市庆源物业管理有限公司物业服务费3040.2元、能源消耗及公共水电费370元等费共计3410.2元；二、由被告文鹏程于本判决生效后五日内支付给原告重庆市庆源物业管理有限公司违约金1109元；三、驳回原告重庆市庆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76.36元，由被告文鹏程负担，款限被告文鹏程在本判决生效后五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员 张兴军二〇一七年七月二十四日书记员 彭奕婷 来自