（2017）湘0104民初2749号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-11-10

案件名称

陈X与彭X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈Ｘ,彭Ｘ,湖南新环境房地产经纪连锁有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2017）湘0104民初2749号原告:陈X，男，1983年11月30日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托代理人：刘潭洪，湖南弘一律师事务所律师。被告：彭X，女，1991年12月26日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托代理人：朱诗虎，湖南理曜律师事务所律师。委托代理人：邝达，湖南理曜律师事务所实习律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。法定代表人袁李。委托代理人：李铁山，男，汉族，1987年7月10日出生，住湖南省长沙市开福区，系公司法务。原告陈X与被告彭X、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任审理。书记员沈波担任记录。原告陈X委托代理人刘潭洪、被告彭X及其委托代理人朱诗虎、邝达、第三人委托代理人李铁山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈X向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告和被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：岳麓区米兰春天Cll栋1005房所有权为原告所有。2016年5月17日，被告通过第三人与原告签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告向原告购买岳麓区米兰春天Cll栋1005房，房款总价为伍拾陆万元整(￥560000)。原告在过户当天要一次性拿到全部房款（含定金），其中45万元由被告和第三人找人垫资。由于原告房屋系按揭贷款购买，合同约定原告需在办理房屋产权过户前解除房屋抵押。合同约定若一方未按约定条款履行其义务，须向守约方支付违约金，如违约行为已累计超过10日，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相等的违约金。合同签订后，被告向第三人支付了定金2万元。为履行合同原告于2016年8月9日向贷款银行还清贷款并注销了房屋抵押。但此后被告始终未将全部房款56万元准备到位，导致双方无法前往房产局办理过户手续。而被告及第三人称被告需找第三方垫资才能筹足56万元全部房款，并称找第三方垫资必须要原告配合被告往公证处办理某公证事项。因原告事务繁忙，且合同未约定原告须配合被告办理公证事项、帮助被告寻找垫资之义务，故原告未配合。时至原告起诉之日，被告仍未筹足全部房款。原告认为，被告拖延支付房款的行为已构成严重违约，合同约定解除的条件已经成就。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告彭X辩称，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于付款方式明确规定45万元需找人垫资，这是原、被告双方真实意思表示，是必须要履行的。如果原告不履行委托公证的附属义务，那么该房屋买卖合同就没有办法履行下去，合同的目的就不能实现，故尽管合同中没有明确约定原告需要配合被告履行委托公证的事项，但是实际上这是隐含了一种附属义务。这种附属义务是配合主义务的履行，然后使得合同的目的得到实现。原告到8月9日才解除房屋抵押权，与合同约定推后了一段时间，也就是说原告已经违约。原告不履行后续的义务其根本原因在于房价暴涨，不履行委托公证实际上是一个借口，根本用意在于规避房屋买卖商业风险，原告提出解除合同根本不符合解除合同的条件，因为该合同是三方真实意思表示，不存在欺诈及重大误解或者显失公平等解除合同的情形。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司辩称，原、被告双方经过第三人的介绍签订《房屋买卖合同》，合同对房屋总价款、支付方式等均进行了明确约定，第三人在合同履行过程中如实寻找到垫资方，垫资方为确保及时全面收到垫资款项，要求双方完善垫资手续，但是双方因办理该垫资手续发生争议，致使交易至今无法进行。本案中第三人作为居间方已经完成合同义务，按照合同第三条的约定，第三人有权收取相关服务费用，同时本案作为附属合同存在多项法律关系，买卖合同关系以及居间合同关系，第三人已经完成居间义务，故不同意解除该居间合同，至于原、被告之间的买卖合同关系，第三人不做干涉。原告陈X为证明自己的主张向本院提交以下证据：证据一、原告身份证；证据二、房屋产权证；上述两组证据拟共同证明：涉诉房屋归原告所有，原告主体资格适格；证据三、被告身份证，拟证明被告主体资格适格；证据四、第三人工商登记信息，拟证明第三人主体资格适格；证据五、《房屋买卖合同》，拟证明合同第十条已经约定原告于过户当天一次性拿到全部房款（含定金）；第八条约定了合同解除的条件及违约责任；同时证明了合同未约定为了被告寻找垫资，原告必须配合被告前往公证处公证事项；证据六、房屋抵押权全部注销登记申请书、个人贷款还清证明书、房屋抵押消灭的证明。拟证明原告为履行合同于2016年8月9日向贷款银行还清贷款，并于同日注销了房屋抵押，房屋已经具备过户条件，进一步证明原告已经完成了合同约定的主要义务；证据七、(2016)湘0104民初7133号案件2016年12月16日的庭审笔录，拟证明被告认可其一直未筹足全部房款56万元整，被告的行为已经构成严重违约，且已经达到合同解除的条件。被告彭X对原告上述证据的质证意见为：证据一、证据二、证据三、证据四的三性均没有异议。证据五《房屋买卖合同》的关联性有异议。被告未将需找垫资的义务附加给原告，被告是要求原告配合垫资，而不是要原告去寻找垫资，虽然合同未约定原告有配合垫资的义务，但是同样也没有约定原告有拒绝垫资的权利。从合同的公平性、目的及交易习惯来说，原告有义务配合被告进行垫资及前往公证处进行公证、委托垫资方收取银行贷款。证据六的关联性有异议，合同约定是6月30日解除抵押权，但是原告8月9日才还清贷款解除抵押权，恰恰证明是原告违背合同约定，而不是被告违背合同约定。证据七的关联性有异议，原、被告签订的合同从未要求被告筹足56万元房款，一直是约定通过垫资及银行贷款的方式让原告获得全部房款。关键不在于原告全部筹足56万元房款，这与合同签订之初约定的银行贷款及垫资方式相违背。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司对原告上述证据的质证意见为：证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的三性均没有异议。需要指出的是第三人系居间方，不是买卖合同当事人。对证据七的真实性和合法性没有异议。被告彭X为反驳原告主张，向本院提交以下证据：证据一：《房屋买卖合同》，拟证明原、被告双方的买卖合同关系及双方的权利义务；证明违约金的计算方法为每逾期一日，向守约方支付100元／天的违约金；证据二：定金收条，拟证明被告在合同约定时间内向原告支付了定金20000元；证据三：银行贷款面签材料，拟证明被告按约办理银行贷款面签且通过银行贷款审批；证据四：原告、房屋中介与被告短信记录，拟证明履约过程以及原告拒绝履行合同义务的真实原因；证据五：代理人与原告的短信记录，拟证明原告所售房产现阶段价格；证据六：新环境公司同小区同户型近期成交合同，拟证明原告所售房屋现阶段价格；证据七：垫资公司担保资质，拟证明原告拒绝签订委托收款协议没有依据；证据八：邮政储蓄银行二手房贷款流程，拟证明邮政储蓄银行二手房贷款规定将贷款发放至原告账户。原告陈X对被告上述证据的质证意见为：对证据一的三性没有异议；对证据二的真实性和合法性没有异议，但对其联性有异议，该20000元交到了中介公司，虽然原告出具了收条，但原告并未收到该款项；对证据三的三性均有异议，首先没有原件给予核对，因为根据房屋买卖合同第10条之约定是一次性付款，那么被告是否通过贷款面签与本案没有关系，因此不能达到被告的证明目的；对证据四的三性均有异议，这个短信证据极其容易被复制篡改或删除。被告提交的短信记录看不出原告与这些信息有任何的关联，这些信息里面根本就没有体现原告手机号，因此完全不能达到被告的证明目的；对证据五和证据六的三性均有异议，首先没有原件，对其真实性无法核实。对关联性也有异议，现售价与本案没有关联，本案审理的是合同未按时履行的责任在谁；对证据七的真实性和合法性没有异议，但对其关联性有异议，被告的义务就是付款，至于其去找谁担保垫资与原告无关，不能达到其证明目的。该证据上显示湖南新金非融资性担保有限公司与新环境公司没有任何关联，被告证明目的无法达到。合同里面没有约定原告配合被告向任何第三方寻找资金的义务，因此不能达到被告的证明目的；对证据八的三性均有异议，该份证据只是一个网页下载的内容，容易被复制篡改，其关联性跟证据三的质证意见一样。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司对被告上述证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据八的三性均没有异议，证据五系原告和被告的短信记录，与第三人没有关系，第三人无法核实其真实性。证据七可以证明第三人已经如实履行了需找垫资方的义务。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未向本院提交任何证据。本院对原告和被告提交的证据认证如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的三性予以认可，上述证据可以作为定案的依据。被告提交的证据一、证据二的三性予以认可，可以作为定案的依据；被告提交证据三个人消费贷款审批资料没有原件，且该证据只能证明被告向邮政储蓄银行提交了贷款申请，不能证明邮政储蓄银行已经通过了审批，因此对该证据的证明效力不予认可；被告提交的证据四和证据五，不能达到证明目的，本院对其证明效力不予认可；被告提交的证据六无原件，不能确定其真实性，且与本案无关联性，对其证明效力不予认可；被告提交的证据七的三性予以认可，能证明湖南新金非融资担保有限公司具有资质；被告提交的证据八系网络下载资料，真实性无法核实，对其证明效力不予认可。经审理查明：2016年5月17日，在第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的居间介绍下，原告陈X与被告彭X签订《房屋买卖合同》，约定由被告彭X以56万元的价格购买原告陈X位于岳麓区米兰春天小区C11栋1005房。合同签订当天，被告彭X支付定金20000元，该定金由第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司代收，原告陈X并未收到该定金。2016年8月2日，原告陈X向招商银行长沙分行缴清全部贷款，2016年8月9日，原告陈X申请办理了抵押权注销登记并拿到涉案房屋的不动产权证书。在双方签订的《房屋买卖合同》中第二条付款方式的约定为：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款的方式付款。被告应当在2016年5月17日前支付定金2万元，定金由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司托管待交房时支付给原告。但双方在该合同的第十条备注栏中又以书面形式约定：被告彭X通过银行贷款45万，原告陈X过户当天一次性拿到全部房款56万整，其中贷款45万由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司找人垫资，被告彭X支付垫资费7000元。后第三人为被告彭X联系了湖南新金非融资担保有限公司进行垫资，但因垫资需要原告陈X配合办理公证手续，原告陈X认为房屋买卖合同中没有约定其需要履行该公证义务，不予配合，由此双方产生分歧，导致房屋买卖合同一直没有履行。另案（2016）湘0104民初7133号中，彭X起诉陈X要求继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋产权变更登记手续。本院认为，原告陈X与被告彭X、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定严格履行义务。在该合同中，虽然第二条约定采取购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款的方式付款，但原告、被告和第三人在该合同第十条备注又约定“乙方通过银行贷款45万整，甲方过户当天一次性拿到全部房款56万整，其中贷款45万由丙方找人垫资，乙方支付按揭费垫资费7000元，乙方不承担其他手续费”，可以认为原告、被告和第三人三方通过补充约定对于原来约定的付款方式进行了变更，变更为被告彭X在过户当天要一次性支付全部购房款56万给原告陈X，其中45万采用找人垫资支付。在合同履行过程中，被告彭X经第三人联系湖南新金非融资担保有限公司进行垫资，但提出要求原告陈X配合办理垫资公证手续，遭陈X拒绝后，该合同一直处于无法继续履行的状态。本院认为，结合双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告彭X履行了交付定金的义务，原告陈X履行了还清贷款并取得不动产权证的义务。但因双方在合同中对于“过户当天”具体时间为哪一天并没有明确约定，故不能认为被告彭X拖延支付房款已经超过合同约定的时间，原告也未能举证证明被告彭X在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行已构成严重违约，因此该合同约定解除的条件尚未成就，本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金2万元，因合同并未就过户时间进行明确约定，且原告本身办理还清贷款取得不动产证的时间也未严格按照约定，因此本院对原告主张的违约金不予支持。另，因该《房屋买卖合同》中还有第三人与原告、被告之间居间合同关系，原告陈X并未能举证证明第三人未履行居间服务或者存在可以解除居间合同关系的理由，因此本院对原告要求一并解除与第三人在买卖合同中的居间合同关系的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告陈X的全部诉讼请求。本案受理费300元，因适用简易程序，减半收取150元，由原告陈X负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　徐琼二〇一七年七月二十四日书记员　　沈波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。更多数据：