（2016）沪0117民初17211号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海班璐传动设备有限公司与陆益文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海班璐传动设备有限公司,陆益文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17211号原告(反诉被告)：上海班璐传动设备有限公司，住所地上海闵行区。法定代表人：刘绍顺，总经理。委托诉讼代理人：汪勇，北京安博(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆益文，男，1980年5月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。原告上海班璐传动设备有限公司(以下简称“班璐公司”)与被告陆益文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后依法适用简易程序于2016年11月28日公开开庭进行了审理，后被告向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2017年1月23日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)班璐公司的法定代表人刘绍顺及其委托诉讼代理人汪勇到庭参加了第一次庭审，原告(反诉被告)班璐公司的委托诉讼代理人张志林、被告(反诉原告)陆益文的委托诉讼代理人宁振云到庭参加了二次庭审。诉讼中，经当事人同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告班璐公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年10月26日签订的厂房租赁合同无效；2、被告返还原告押金1万元；3、被告返还原告自2016年7月18日到2016年10月20日止的房屋使用费20,000元(按照年租金8万元的标准计算三个月)；4、被告向原告赔偿搬迁费15,000元、装饰装修损失4万元、停业损失30,000元、租金差价84,000元、新厂房装修转让费13,000元，合计损失182,000元。事实和理由：2009年被告将位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号院内东侧厂房(以下简称“涉案房屋”)租借给原告使用，租赁面积为400平方米。2014年10月13日，双方又续签《厂房租赁续租合同》，租期自2014年10月20日至2019年10月19日止，履行过程中，原告均按约向被告支付房租。2016年3月中旬，被告通知原告，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，即将被拆除要求原告办理租赁房屋，此时原告方才得知租赁房屋未取得建设工程规划许可证的事实。此后，原告多次与被告协商搬迁及赔偿事宜，但被告均拒绝给予原告任何赔偿。为此，原告诉至法院，请求支持全部的诉讼请求。被告陆益文辩称，对诉请1，被告房子的来源是跟久富开发区签订的土地出让合同，取得的土地权50年，房子是被告的岳父建的，没有任何产证和批文，只有合同，效力由法院来认定。对诉请2，押金收到过，肯定会归还，但押金条要拿出来并抵扣相应的费用。对诉请3，原告的租金交到2016年10月19日，搬迁的日期是2016年10月27日，事实上原告欠缴了被告1,534元的使用费。对于诉请4，被告不同意支付。关于搬迁费，合同总有终期的时候，搬迁费始终会产生的，关于装修费，原告没有装修过，被告交给原告的房屋是装修好的，关于停业损失，不存在停业的问题，因为原告签订了新的租赁合同，在继续经营，关于租金差价，原告明知本租赁关系是没有任何产证、有风险的，租金是相对低廉的，风险要自行承担，并且合同规定不可抗力原因和动迁造成合同无法履行被告不做任何补偿。故上述费用被告不同意承担。同时，被告陆益文向本院提出反诉请求：1，原告支付被告自2016年5月28日至2016年10月27日的电费2,608元；2，原告支付被告自2016年5月28日至2016年10月27日的水费235元；3，原告支付被告自2016年10月19日至2016年10月26日的房屋使用费1,534元(按每年8万元的标准计算)。事实和理由：在原、被告的房屋租赁合同纠纷案件中，原告于2016年10月27日搬离其所租赁的被告的房屋，但其水电费只交到2016年5月28日，房屋使用费只交到2016年10月19日，其还有所使用的电费2,608元、水费235元、房屋使用费1,534元未支付给被告，为此，被告特提出反诉，请求支持其反诉请求。原告针对被告陆益文的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，没有事实和法律依据。原告已经结清水电费和使用费，水电费的结算表是被告自己制作的，真实性不予认可。原告实际在此之前已经收到九亭镇政府的搬离通知，要求在2016年7月31日搬离，原告2016年7月18日接到通知后就开始找房子并陆续搬离，所以租金支付到2016年10月19日只存在多付不存在少付的情况。经审理查明：2014年10月13日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方自用，建筑面积约为400平方米；厂房租赁自2014年10月20日起，至2019年10月19日止，租赁期限为五年；甲、乙双方约定，该厂房租金半年一付，为人民币4万元，年租金为人民币8万元，房租三年内不递增(2014年10月20日至2017年10月19日)，从第四年、第五年(2017年10月20日至2019年10月19日)房租为每年9万元；为确保厂房及所属设施之完好，以及租用期间相关费用之如期结算，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币1万元，保证金已支付；租金以现金方式支付，不开发票，每半年支付一次，支付日期在每次到期前的15天付清；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生费等一切费用由乙方承担支付(其中电费、水费甲方先行垫付，后向乙方收取，不开发票，每月5日之前结清费用，每月一结)；乙方另需装修装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，报请有关部门批准后，方可进行，发生违规的由乙方自己承担责任；租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修，不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，厂房因不可抗拒原因和市政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年7月18日，上海市松江区九亭镇人民政府出具责令限期拆除违法建筑决定书一份，载明涉案房屋处存在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，并责令相关人员于2016年7月22日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，上海市松江区九亭镇人民政府将依法强制拆除。庭审中，原、被告确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，并且庭审前已经被有关部门拆除。据此，本院向原、被告释明了双方所签租赁合同无效，双方均可根据法庭的释明调整或者变更其诉讼请求，原告在限定期限内没有调整其请求，并撤回了其关于装修评估的申请，请求法院酌定，被告则提出了上述反诉请求。庭审中，原告向法庭提交了转让费收条、厂房装修合同及收款收据等，证明原告承租涉案房屋后原告进行了装修，花费了装修费用4万元，而且原告从上家接盘新的厂房发生转让费13,000元。被告则质证认为，转让费收条真实性、关联性不认可；装修合同及收据真实性不予认可，即便合同是真实的，该款项也在上一个租赁期内消耗完毕。庭审中，原告提交了案外人上海娇世贸易有限公司于2016年10月27日出具的发票一份，证明原告搬迁花费了搬迁费15,000元。被告质证认为，发票的真实性认可的，所载的内容不认可，收款人是一个贸易公司，是否实际支付没法肯定，所以关联性也就不存在了。庭审中，原告提交了其与案外人陈某某签订的《房屋租赁合同》、收据、微信转账记录等，证明原告主张的租金差额以及租金支付情况，现在每年租金108,000元，原来年租金80,000元，两者相减乘以三年。被告质证认为，真实性不予认可，只是为了证明外面房子租金比较高，原告的房子租给被告是因为无证，所以相对低廉，有证房子是会比较贵。庭审中，原告提交了工人工资表、情况说明及身份证复印件等，证明原告主张的停业损失。被告质证认为，付款凭证真实性不认可，是为了本案而造出来的，没有这样发工资的。庭审中，被告提交了出让土地使用权地块协议、同意出租证明等，证明涉案标的的来源，久富开发区是九亭镇政府的下属机构，其将土地使用权出租给被告的岳父，租期是50年，权利人同意出租。原告质证认为，真实性无异议，但与本案关联系和被告所要证明的目的不予认可，这份证据反而能证明，被告所出租的房屋是违章建筑，没有取得工程规划许可证，未按照规划建设房屋。庭审中，被告提交了费用结算表、水、电费发票等，证明截至2016年10月27日，原告尚欠被告水电费及使用费，被告水电费抄表时并无原告的人员签字确认。原告质证认为，关于水电费的支付，原告从接到政府拆迁通知以来，积极配合，对这一证据无法认可，除非被告拿出确凿的证据。从2016年7月18日九亭政府通知拆除，原告一直处于搬迁状态，所以该期间的租金不应当支付，对保证金没有异议。以上事实，由厂房租赁合同、拆违决定书、厂房装修合同及收据、照片、转让费收条、搬迁费发票、房屋租赁合同、出让土地使用权地块协议、同意出租证明、水电费发票、结算表及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；原告疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，被告再行占有押金1万元已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，属于合同无效给原告造成的损失，被告未予认可，但考虑到原告租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，本院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由被告赔偿原告装修损失20,000元。关于原告主张的搬迁费、停业损失、租金差价损失等，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院难以支持。合同虽然无效，但原告实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电费。庭审中，被告主张原告尚欠付自2016年10月19日至2016年10月26日使用费，原告确认上述时间段的使用费并未支付，但辩称不应该支付。本院认为，因上述期间被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费，但考虑到政府部门于2016年7月18日即发布责令拆违决定书，对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费予以酌情减少，即原告在上述期间需支付被告使用费11,069元，因原告已按合同约定标准支付被告自2016年7月18日至2016年10月19日的使用费20,603元，故本院酌定被告尚需返还原告使用费9,534元。对于被告主张的水、电费，原告虽然确认未支付该期间的电费，但对被告主张的金额不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告未能举证证明原告在该期间的实际使用电量，且涉案房屋已被依法拆除，电力分表及使用现状已无法核实，被告应自行承担未能及时主张并向原告确认电费数额的不利后果。本院结合本案实际，酌定原告向被告支付2016年5月28日起至2016年10月27日止的水费120元、电费1,300元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司与被告(反诉原告)陆益文于2014年10月13日签订的《厂房租赁续租合同》无效；二、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司押金10,000元；三、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司装修损失20,000元；四、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司房屋使用费9,534元；五、原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆益文自2016年5月28日起至2016年10月27日止的水费120元、电费1,300元;六、驳回原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陆益文的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费2,550元，由原告(反诉被告)上海班璐传动设备有限公司负担2,116元(已付)，由被告(反诉原告)陆益文负担434元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年七月二十四日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 更多数据：