（2016）粤0106民初9844号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-09-09
案件名称
宗国雄与李卓健、广州市渝悦小面餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宗国雄,李卓健,广州市渝悦小面餐饮服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9844号原告：宗国雄，男，1956年11月30日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托代理人：吴学明，系广东宏安信律师事务所律师。被告：李卓健，男，1973年12月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：曹雅琼，女，1986年5月9日出生，汉族，住河南省鲁山县，系被告李卓健的配偶。被告：广州市渝悦小面餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区水荫路66号首层西座自编08房，组织机构代码34747559-0。法定代表人：曹雅琼。原告宗国雄诉被告李卓健、广州市渝悦小面餐饮服务有限公司（以下简称渝悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年12月8日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告宗国雄的委托代理人吴学明，被告李卓健的委托代理人同时亦系被告渝悦公司的法定代表人曹雅琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗国雄诉称：原、被告于2015年10月19日签订《租赁协议书》，约定由原告向被告出租位于广州市天河区石牌西路33号之三102铺，租赁期限为2015年11月7日起至2020年11月6日止。2015年11月9日被告就新增加租赁与上述102铺相邻的石牌西路33号104房与原告签订《（新增加部分）租赁协议书》，约定租赁期限从2015年11月7日至2020年11月6日止。合同签订之后，被告于2015年10月20日进场，被告从2016年2月7日之后的租金一直未交。原告在多次追讨未果情况下，于2016年4月1日通知被告解除双方签订的租赁合同。2016年4月3日原告在管理处在场见证下开门收回房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付租金54000元（自2016年2月6日计至2016年4月5日，按每月27000元的标准计算）及逾期支付上述租金的滞纳金（均以27000元为本金，分别自2016年2月6日、3月6日起均计至被告实际支付之日止，按每日1%的标准计算，滞纳金以不超过本金为限）；2、诉讼费由被告承担。被告李卓健辩称：我是履行职务行为，不应列为本案的被告。我是被告渝悦公司的监事，持有渝悦公司的书面授权与原告签订《租赁协议书》的，是履行职务行为。因此渝悦公司应为本案房屋的承租方。根据合同相同对性原则，应由渝悦公司和原告协商解决，由渝悦公司向原告承担责任，与我无关。我作为被告的主体不适格，请求法院予以驳回。被告渝悦公司辩称：原告请求我司支付租金57000元和滞纳金1000元无事实依据。我司因经营不善与原告协商解除租赁合同，于2016年2月5日将位于广州市天河区石牌西路33号之三102铺和104房的钥匙都交予中原地产公司，于2016年2月26日将前述房屋换成密码锁并短信告知原告密码。原告也同意解除双方的租赁合同且原告于2016年3月1日将本案涉诉房屋出租给第三方，因此双方的租赁关系已于2016年2月5日终止。我司无须向原告支付任何租金和滞纳金。退一步来说，即使我司须向原告支付租金，原告对该期间租金也要承担一定责任；此外约定的逾期支付租金每天需加缴滞纳金l%，该滞纳金过高有失公平，我司请求法院对租金和滞纳金予以适当减少。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：案外人曹雅琼系渝悦公司的法定代表人，亦系李卓健的配偶。2015年10月19日，宗国雄（出租人、甲方）与渝悦公司（承租人、乙方）签订《租赁协议书》（以下简称《协议一》），约定：出租人将其自有产权的广州市天河区石牌西路33号之三102铺面（以下简称涉讼铺位）出租给承租人使用；建筑面积约46.63平方米，套内面积约43.065平方米，另外连石牌西路33号之三104房部分约20平方米一齐租用；租赁期限自2015年11月7日至2020年11月6日止共5年；出租方应于本协议签订之日起3日内将房屋交付给承租方作装修免租期15日；承租人必须在本协议签订之时的同时支付两个月的租金给出租人作为保证金；承租人首年每月向出租人交纳租金27000元；此租金为出租人税后所得，出租人只开出收据；承租人应在每个月5日以前交纳当月的租金，逾期每天须加缴滞纳金1%，同时甲方有权采取停水停电等强制措施来促使乙方履行合同义务，对甲方采取停水停电等强制措施期间的租金、水电费，乙方仍应按约定的数额交纳；逾期一个月，视为承租人违约，出租人有权终止协议，并没收承租人的保证金；在本协议签订时，承租人向出租人提供贰个月租金（人民币伍万肆仟元整）作为租赁保证余，租赁期满时，在承租人没有违约并交清全部租金和应交的各项杂费后，出租人将此租赁保证金无息退还给承租人；租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前半年书面通知对方，经双方协商同意后签订终止协议书，在终止协议书生效前，本合同仍有效等条款。该协议首部载明承租人为渝悦公司；协议书尾部承租人签章处由李卓健签名确认。协议书签订当天，渝悦公司交纳了顶手费40000元、按金54000元、11月租金27000元给宗国雄；次日，宗国雄将涉讼铺位交付使用，并为此开具了3张分别为收取顶手费、按金、11月租金的收据给渝悦公司，内容均为“今收到广州市渝悦小面餐饮服务有限公司承租石牌西路33号之二”的相应费用。渝悦公司交付涉讼铺位的租金至2016年2月6日，自2016年2月7日起（即2月份开始）的租金至今未付。2015年11月9日，李卓健出具《声明书》一份，内容：本人对所租赁的石牌西路33号之三102物业知晓并认可权属人在我租赁期间如需要对该物业实行贷款融资之用，如果该物业需抵押或出售亦放弃其优先购买权，但租赁协议仍按原内容执行不变。2015年11月23日，李卓健以承租人的身份到房管部门办理了涉讼房屋的租赁合同登记备案手续。2015年11月26日，工商部门核发了以涉讼铺位为经营场所、经营者为李卓健、名称为广州市天河区石牌大捷义小吃店的个体工商户营业执照。另查明：2015年11月9日，宗国雄（出租人）与李卓健（承租人）签订《（新增加部分）租赁协议书》（以下简称《协议二》），约定：出租人将石牌西路33号104房部分出租给承租人使用；部分建筑面积大约18平方米（按现状）；租赁期限自2015年11月7日至2020年11月6日止；承租人每月向出租人交纳租金人民币壹仟伍佰元正等内容。该协议书首部承租人处以及协议书尾部承租人签章处均由李卓健签名确认。2016年2月4日，李卓健通过微信方式与宗国雄联系，以经营亏损为由要求解除合同；宗国雄对此表示不同意，要求按合同履行；2016年2月29日，李卓健通过微信方式告知宗国雄，声称其已腾空铺位、换上密码锁，并告知了宗国雄密码为68688。2016年4月1日，宗国雄发出《解除函》给渝悦公司、李卓健，以其拖欠租金、水电费等符合解除合同的条件为由，要求解除《协议一》。次日，渝悦公司、李卓健收到该份函件。2016年4月3日，宗国雄在涉讼铺位所在物业管理区域的物业管理公司的见证下收回了涉讼铺位。诉讼中，渝悦公司申请原在涉讼铺位担任收银员的王银双出庭作证。王银双到庭证实，2016年2月初、春节之前，渝悦公司腾空了涉讼铺位停止营业。宗国雄认为，王银双与李卓健、渝悦公司存在利害关系，其证言不足以采信。关于合同的主体问题。宗国雄认为，租赁协议的相对人是李卓健、渝悦公司，签订协议书时顶手费、按金等均由李卓健的配偶曹雅琼转账支付，租赁备案是以李卓健的名义办理、营业执照也是以其个人名义办理，且李卓健以承租人的身份出具了《声明书》；押金、顶手费收据开具一个承租人渝悦公司的名字，不能因此而否认李卓健的承租人身份。李卓健、渝悦公司认为，租赁协议的相对人是渝悦公司，顶手费、按金确实由曹雅琼转账支付，但曹雅琼是渝悦公司的法定代表人，其付款行为是代表公司而非个人。为此，李卓健、渝悦公司提供了显示渝悦公司于2015年12月31日出具的《授权委托书》，载明渝悦公司委托李卓健与宗国雄签订广州市天河区石牌西路33号之三102铺和104铺的租赁协议。经质证，宗国雄对该委托书的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为签订协议书时李卓健并未出示该委托书。庭审中，渝悦公司认为滞纳金计付标准过高，应予调整为按每日万分之五的标准计算。本院认为：关于承租人的主体问题。虽《协议一》系由李卓健所签署的，但《协议一》的首部明确载明承租人为渝悦公司，宗国雄在该协议签订次日所开具的收取顶手费、按金的收据亦明确载明收取的是渝悦公司的相关费用，足以认定签订该协议时双方清楚知悉承租人为渝悦公司而非李卓健。李卓健、渝悦公司关于李卓健系受渝悦公司委托签订《协议一》的陈述合理可信的，本院予以采信并确认《协议一》的相对人即承租人为渝悦公司，李卓健并非《协议一》的相对人。本案系基于《协议一》而产生的租赁合同纠纷，因李卓健并非承租人故其主体不适格，本院已另行裁定驳回对其起诉，不再赘述。《协议一》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。根据双方约定，渝悦公司逾期交付租金超过一个月的，宗国雄有权要求解除合同。渝悦公司2016年2月份开始的租金没有支付，至2016年4月1日宗国雄发函要求解除合同时已符合双方约定的解除条件，应当认定合同于函件到达之日的2016年4月2日解除。现宗国雄要求渝悦公司支付拖欠的租金及滞纳金（即违约金）合法有据，本院予以支持。宗国雄于2016年4月3日收回铺位，因此租金应当计至当日止。按此计算得出渝悦公司应付的租金为51387.10元（27000元+27000元÷31天×28天）。合同约定的按每日百分之一的标准计算滞纳金即违约金确实过高，渝悦公司要求调整为按每日万分之五的标准计算并无不妥，本院予以照准。另，根据公平合理原则，违约金应以不超过拖欠的本金为限。合同履行期间，除非符合约定或法定的解除条件或者双方协商一致解除合同，否则任何一方无权要求单方解除合同。经营盈亏属于当事人应当承受的商业风险，并不能以此作为解除合同的依据。本案中，根据双方的约定，合同履行期间提前解除合同的，需提前半年书面通知对方，且需双方协商一致签订终止协议书后才解除。渝悦公司于2016年农历除夕（2016年2月7日）之前的2月4日以经营亏损为由要求解除合同缺乏依据，并不能产生合同解除的法律后果。考虑到2016年2月期间的春节、元宵节等重大传统节日、逾期交租超过一个月出租人才有权要求解除合同，宗国雄在渝悦公司拖欠2016年2月租金于2016年3月6日起符合约定解除条件的情况下，于2016年4月1日发函要求解除合同并于函件到达对方后的2016年4月3日即收回铺位，已是及时行使权利防止了损失的进一步扩大，因此即使渝悦公司于2016年春节前腾空铺位，此后至2016年4月3日的租金亦仍应由其全部承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市渝悦小面餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金51387.10元给原告宗国雄。二、被告广州市渝悦小面餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期支付2016年2月份、3月份租金违约金（以27000元为本金，自2016年2月6日起；以24387.10元为本金，自2016年3月6日起；上述违约金均按每日万分之五的标准计至被告广州市渝悦小面餐饮服务有限公司实际付款之日止；均以不超过本金为限）给原告宗国雄。三、驳回原告宗国雄的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费1270元，由原告宗国雄负担50元，由被告广州市渝悦小面餐饮服务有限公司负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 植人民陪审员 马穗华人民陪审员 古丽莹二〇一七年七月二十四日书 记 员 蒲肖明李翠汝 关注公众号“”