（2017）黑11民终508号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
上诉人任建辉与被上诉人嫩江县昌圣物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省黑河市中级人民法院
所属地区
黑龙江省黑河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任建辉,嫩江县昌圣物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑11民终508号上诉人（原审被告）：任建辉，男，汉族，住嫩江县。被上诉人（原审原告）：嫩江县昌圣物业管理有限责任公司。法定代表人：陈文涛，该公司经理。委托诉讼代理人：冯友臣，嫩江县嫩江镇法律服务所法律工作者。上诉人任建辉与被上诉人嫩江县昌圣物业管理有限责任公司（以下简称昌圣公司）物业服务合同纠纷一案，原由嫩江县人民法院于2016年4月25日作出（2016）黑1121民初439号民事判决，任建辉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日作出（2016）黑11民终473号民事裁定，将本案发回重审。嫩江县人民法院于2017年2月7日作出（2016）黑1121民初2642号民事判决，任建辉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任建辉，被上诉人昌圣公司法定代表人陈文涛及其委托诉讼代理人冯友臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任建辉上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回昌圣公司诉讼请求；一、二审诉讼费用由昌圣公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。任建辉没有与昌圣公司签订物业合同，昌圣公司也没有进行物业服务，在没有合同及服务的基础上，昌圣公司没有收取物业费的权利。任建辉入住期间，昌圣公司没有履行任何物业义务，小区内防盗门损坏、垃圾遍地、业主房顶阳台漏水、下水道拥堵，给任建辉及邻居造成严重损失，任建辉等不得已自行筹集费用共同维修，以上问题在一审中已经提供证据证实，但一审判决对昌圣公司没有履行相关物业义务只字不提。昌圣公司伪造承诺书，一审法院视而不见，片面判决任建辉交纳全额物业费，严重侵害任建辉合法权益。按照昌圣公司登记的资质（三级资质）及物价部门的相关规定，其收费标准应当是0.25元/平方米，嫩江县同级别地段的其他物业公司收费标准也是0.25元/平方米。而一审判决认定收费标准为0.4元/平方米大大超出了规定的标准，一审判决助长了昌圣公司不负责任的乱收费行为。昌圣公司辩称，一、一审判决适用法律正确。一审判决认为双方形成了物业服务合同关系及适用相关法律法规是正确的。任建辉认为其与昌圣公司之间没有签订物业合同，昌圣公司没有收取物业费的权利，缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，建设单位与昌圣公司签订的《前期物业管理委托合同》对任建辉在内的全体业主都具有约束力，一审判决认定双方形成了物业服务合同关系适用法律正确。二、一审判决认定事实清楚。1.任建辉上诉称入住期间昌圣公司没有履行任何物业义务，没有进行相关物业服务，与客观事实不符。昌圣公司自2010年12月末至今一直对小区提供物业服务，且按照《前期物业管理委托合同》的约定履行了相关的义务，比如，配置了专业的维修工人，并认真检查、及时维修，保证上下水管线畅通、用电照明及水暖、二次供水等设备正常运行，单元门也进行了多次维修；配置了专业保洁员及时进行楼道内外的清扫和垃圾的清运，不存在垃圾遍地的现象；业主反映房盖阳台漏水问题，昌圣公司及时记录，并多次联系建设单位，在其督促下，建设单位也进行多次维修，且这是房屋质量问题，任建辉以此为由拒绝交纳物业费，其理由不成立。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，房屋存在质量问题，在保质期内，维修责任由建设单位承担。由于昌圣公司尽到了应尽的义务，大多数业主以书面签字的形式对物业服务表示满意。任建辉以各种不正当理由拒绝给付物业费的行为是违约行为，其必须承担相应的后果。2.物业公司的资质等级和对小区提供的物业服务级别是两个不同的概念。建设部令第125号第八条规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理义务。该规定对三级资质物业企业的服务面积规模有所限制，对其为小区提供的服务级别并没有限制。物业资质等级只是与物业公司的规模相关联，和提供的物业服务级别没有必然联系。服务级别及物业费收费标准是按服务项目和内容来确定的，而不是按地段划分。三级资质物业企业可以根据服务项目及内容的不同对小区提供1-4个级别的物业服务，执行对应的物业费收费标准。昌圣公司按照《前期物业管理委托合同》约定的服务项目和内容对小区提供物业服务，收取相应的物业费没有违反有关规定，任建辉应按《前期物业管理委托合同》约定交纳物业费及其他相关费用。昌圣公司向一审法院起诉请求：要求任建辉给付拖欠的物业服务费11,454元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:昌圣公司系具有三级资质的法人物业管理企业，任建辉系嫩江县馨苑小区业主。任建辉所有4号楼2单元202号、东厢房2号楼02号、西厢房019号三处房产，房屋物业服务面积485.9平方米。物业费依据黑市价联字［2007］4号文件及嫩江县物业管理办公室出具的证明按二级小区0.4元/平方米收取，有二次供水费50元/户/年、垃圾二次清运费24元/户/年、公共照明费30元/户/年。任建辉于2010年12月30日签订了承诺书，同意接受昌圣公司对该小区的物业服务，后昌圣公司进入该小区进行服务至今。任建辉从2012年至2016年拖欠物业费为11,104元。一审法院认为，昌圣公司是具有从事物业管理资质的企业，根据国务院《物业管理条例》及黑龙江省《物业服务收费管理办法》的相关规定与任建辉签订了承诺书，同意昌圣公司进行物业服务，因此双方形成了物业服务关系。昌圣公司为任建辉提供了物业管理服务，任建辉应按合同约定交纳物业费。昌圣公司是三级资质物业服务企业，按照标准0.4元/平方米收取物业费、公共照明电费30元/户/年、二次垃圾倒运费24元/户/年不违反法律规定，应予支持。昌圣公司要求任建辉给付二次加压供水费100元/户/年的请求，因与黑市价联字［2007］4号文件规定的二次加压供水费应收50元/户/年相抵触，二次加压供水费应以50元/户/年为标准。因此任建辉应当给付昌圣公司2012年至2016年度物业费等费用11,104元。任建辉对房屋质量等问题提出的抗辩理由因不是昌圣公司服务的项目，与昌圣公司服务没有关系，故任建辉抗辩理由不成立。对于任建辉抗辩自行承担清掏和维修下水道费用，因昌圣公司没有接到任建辉的申报，并且任建辉提供的清掏和维修下水道所花费用的证据不是正式发票，其价格也没有依据，故任建辉的此项抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《物业服务收费管理办法》第八条规定，判决：一、任建辉于本判决生效后十日内给付嫩江县昌圣物业管理有限责任公司2012年1月1日到2016年11月30日物业费等费用11,104元；二、驳回嫩江县昌圣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费662元，由嫩江县昌圣物业管理有限责任公司负担585元，任建辉负担77元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任建辉向本院提交下列证据：1.东海花园小区物业费收据一份、照片两张，证明东海花园小区建于2010年，处繁华地段，任建辉居住的小区和东海花园小区没有可比性，东海花园小区各门市房从2010年开始每月每平方米收费0.2元，不收取二次供水和垃圾倒运费用。而任建辉居住的小区每月每平方米收费0.4元，还收取二次供水费用。昌圣公司的委托诉讼代理人冯友臣对物业费收据真实性有异议，认为不是正规收据，对是否是东海花园小区收费收据也有异议，且不属于二审新证据。从照片中的公示板来看，虽为同类物业但收费标准各有不同，昌圣公司的收费标准也是在黑河市物价局作出的收费标准范围内上下浮动，没有超出物价部门的收费标准就是合理合法的，物业公司需根据客观实际情况来决定收费。2.照片六张，证明2016年11月27日、2016年12月12日、2017年2月16日商店门前积雪都是任建辉自行清扫的，昌圣公司从未清扫过。昌圣公司的委托诉讼代理人冯友臣对该组证据的真实性没有异议，但对是否是这个时间有异议，认为时间不一定真实，且不属于二审新证据，与本案没有关联性，因为是在诉讼之后。门市门前三包，都签订了责任状，不属于物业服务范围，物业公司是负责院内其他公共部分。昌圣公司的法定代表人陈文涛认为物业公司提供的是小区院内公共部位的保洁工作，门市临街部分，由环卫处负责，门前实行三包。因为门市也实际占有院内的公共部位，物业公司提供公共部位设施的维修、维护，业主享受了服务，因此应交纳物业费。经本院庭审认证认为，任建辉提交的第1号证据与本案不具有关联性，故不予采信；第2号证据系静态照片，不能有效证明昌圣公司未提供物业服务且临街门市的积雪应当由物业公司负责，故不予采信。除一审查明的任建辉于2010年12月30日签订了承诺书的事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，昌圣公司提交的2011年4月9日的承诺书系任建辉的母亲李兰英代任建辉签字。本院认为，嫩江县亿达房地产开发公司与昌圣公司签订《前期物业管理委托合同》，将物业管理服务工作交由昌圣公司，该《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力，任建辉以其本人未与昌圣公司签订承诺书为由拒绝交纳物业费的上诉理由不能成立。昌圣公司应当按照《前期物业管理委托合同》及承诺书提供物业服务，并有权收取物业费。任建辉上诉主张昌圣公司系具有三级资质的物业公司，无权按照二级住宅标准收取物业费，但嫩江县物业管理办公室于2016年11月18日出具的证明列举了三级资质的物业公司具有对所管辖小区实行一级或者二级服务的资格，由此可见物业公司的资质等级与其可提供的物业服务并不必然等同，二者并非等同的概念，故任建辉的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。任建辉主张昌圣公司不提供物业服务，收费标准与提供物业服务不成正比的问题，其举示了下水道拥堵、自行清理积雪等照片，但是照片不能充分反映物业公司不提供物业服务的情况，其举示的自行疏通下水道的票据不是正式票据，且任建辉未提供证据证实其曾要求昌圣公司处理下水道拥堵等问题，而昌圣公司不予处理，故任建辉的该项上诉理由，本院不予采纳。任建辉认为不存在二次供水的情况，昌圣公司不应收取二次供水费，但昌圣公司系通过二次加压供水方式将水送至业主家中，一审法院已经按照黑市价联字［2007］4号文件规定将昌圣公司收取的二次供水费用调整至50元/户/年，故任建辉的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，任建辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由任建辉负担。本判决为终审判决。审判长 代柳怡审判员 沈洋洋审判员 张可秋二〇一七年七月二十四日书记员 仇长城 来源：百度搜索“”