（2016）赣0727民初1478号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-14
案件名称
钟村柏与江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟村柏,江西省海润商业管理有限公司,龙南县华翔投资置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初1478号原告：钟村柏，男，1979年8月28日生，汉族，住龙南县。委托代理人：刘上庚，江西尚业律师事务所律师。被告：江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。法定代表人：游伟雄，该公司负责人。被告：龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。法定代表人：林院金，该公司负责人。委托代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师。原告钟村柏与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称华翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟村柏及其委托代理人刘上庚，被告华翔公司的委托代理人黄梓庭到庭参加了诉讼。被告海润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年9月8日欠付商铺租金4662.37元，逾期违约金107250元，合计111912.37元，两被告负连带责任；2、判令被告自2016年10月9日起至2019年11月12日止，被告应每两个月支付一次租金给原告，支付时间每个付款月8号前，两被告负连带责任；3、判令两被告继续履行商铺租赁协议；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月12日，原告与二被告签订了《财富广场D区商铺租赁协议》，协议约定原告将商铺租赁给被告海润公司有偿使用并有权转租、分租，租赁期限五周年；租金从被告华翔公司将商铺交给原告之日第四个月起计算，租金按第一年至第五年每月每平米108.68元；租金每两个月支付一次，第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号前支付；逾期支付的，按月租金承担日息万分之五；逾期超过一个月视为被告海润公司违约，原告有权终止协议并要求被告按租赁面积支付每平米5000元的违约金。被告本应按协议约定在2016年9月8日前支付9月、10月租金给原告，逾期超过一个月属违约。被告未按规定时间支付租金，违约。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、《财富广场D区商铺租赁协议》，证明原告购买商铺并出租的事实。3、银行账户明细，证明被告海润公司逾期未付租金的事实。被告海润公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。被告华翔公司辩称，1、对于海润公司拖欠租金的事实，没有异议，双方签订的租赁协议也是真实的，但违约金金额过高，应当予以核减。2、对于继续履行租赁合同没有必要了，没有办法履行。被告华翔公司未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年11月12日，原告与被告海润公司、华翔公司签订《财富广场D区商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》），合同约定：“……一、商铺位置：甲方（指原告）将落座在文化艺术中心财富广场D区80号商铺，总建筑面积21.45㎡，出租给乙方（指被告海润公司）有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限：租赁期限五周年（从交付之日起），从丙方（指被告华翔公司）将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期）。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、租金标准及支付方式：……①第一年至第五年商铺每月每平方米108.68元（建筑面积）。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为每二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元/㎡。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金。……五、其他约定：1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元/㎡违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元/㎡违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失。……六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任。……”。《租赁协议》签订后，被告海润公司向原告支付商铺租金至2016年8月止，自2016年9月起的租金经原告多次催收无果，原告遂诉至本院。本院认为：原、被告签订的《租赁协议》系三方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，具有法律效力，当事人应当按约定履行义务。原告要求继续履行《租赁协议》，符合法律规定及双方约定，故本院予以支持。关于支付租金金额问题。因被告海润公司向原告支付租金至8月止，自2016年9月1日起至今未再向原告支付过租金，根据原、被告《租赁协议》约定每月租金按商铺面积（21.45㎡）108.68元/㎡计付，故截止2017年6月30日被告海润公司欠付原告租金金额为23311.86元（21.45㎡×108.68元/㎡×10个月）。综上，被告海润公司应向原告支付截止2017年6月30日欠付的租金23311.86元，并自2017年7月1日起至租赁期限届满之日止，按原、被告签订的《租赁协议》约定继续支付欠付的租金给原告。同时，在租赁期限届满之后，双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另行处理。关于被告海润公司的违约金承担问题。被告海润公司提出原告诉请主张按租赁面积5000元/㎡计付违约金的标准过高的辩解意见。首先，根据原、被告签订的《租赁协议》约定，若被告海润公司逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同并要求按租赁面积支付违约金5000元/㎡，即原、被告已就逾期支付租金导致违约责任的承担问题进行了约定。其次，在原、被告签订《租赁协议》中另行约定若原告存在违约行为，也应按租赁面积5000元/㎡的标准支付违约金给被告海润公司，即无论原、被告何方违约，支付违约金的标准均为按租赁面积5000元/㎡计付，原、被告在《租赁协议》中约定了相互对等的权利义务。再次，本案原告与被告海润公司间的租赁关系与其与被告华翔公司间的商品房买卖关系具有一定关联性，商铺租赁方式实为开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先约定的违约金，除弥补租赁合同有关损失外，还用于弥补高额购房款的损失。综上，原、被告自愿约定的违约金按租赁面积5000元/㎡计付并未高于原告损失，该约定对双方具有法律效力。本案中，被告海润公司承租原告商铺的面积为21.45㎡，故原告提出的由被告海润公司支付违约金107250元（21.45㎡×5000元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。被告华翔公司依照《租赁协议》第六条“丙方对乙方进行担保，丙方承担连带责任”之约定，应对被告海润公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告钟村柏与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2014年11月12日签订的《财富广场D区商铺租赁协议》。二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币23311.86元给原告钟村柏，并自2017年7月1日起至租赁期限届满之日止，继续按《财富广场D区商铺租赁协议》的约定支付租金。三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币107250元给原告钟村柏。四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带责任。五、驳回原告钟村柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费2530元，减半收取1265元，财产保全费1736元，合计人民币3001元，由被告江西省海润商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 ： 王 勇二〇一七年七月二十四日书记员 ：王亭亭 来源：