（2017）京01民终1998号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-07-31
案件名称
安秀云等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安秀云,何雪松,何雪莲,王永光,安贵英,屈文波,何钢梅
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1998号上诉人（原审被告）：安秀云，女，1950年6月4日出生。上诉人（原审被告）：何雪松，男，1980年2月26日出生。上诉人（原审被告）：何雪莲（兼何雪松的法定代理人、安秀云的委托诉讼代理人），女，1976年3月23日出生。上诉人（原审被告）：王永光，男，1955年10月11日出生。上诉人（原审被告）：安贵英，女，1956年8月25日出生。王永光、安贵英共同委托诉讼代理人：许春森，北京市海拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屈文波，男，1954年4月19日出生。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何钢梅，女，1969年11月26日出生。上诉人安秀云、何雪松、何雪莲、王永光、安贵英因与被上诉人屈文波、何钢梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何雪莲及上诉人王永光、安贵英共同委托诉讼代理人许春森，被上诉人何钢梅及被上诉人屈文波之委托诉讼代理人范翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永光、安贵英上诉请求：撤销原判，改判驳回屈文波一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：屈文波与何乡、安秀云之间的合同关系以及何乡、安秀云与王永光、安贵英之间的合同关系是独立的，不能放在一个案子中审理。王永光、安贵英经政府批准对房屋已经进行了改建、扩建。安秀云、何雪松、何雪莲上诉请求：撤销原判，改判驳回屈文波一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。买房时，何雪松是农业户口，重度残疾，何乡、安秀云是为其买房。屈文波辩称：本案涉案标的是同一个，如果屈文波与何乡的买卖合同无效，那么何乡与王永光的买卖合同自然无效。房契签订时何雪松不满18周岁。何雪莲说何雪松是重度残疾，那么何乡就是其监护人，我们有理由相信何乡是代表整个家庭。何钢梅辩称：支持安秀云、何雪松、何雪莲以及王永光、安贵英的上诉请求和意见。我父亲买宅基地是因为属于大峪村村民，我们可以买卖。我父亲买房时我弟弟已满18周岁。屈文波向一审法院起诉请求：1、要求确认屈文波与何乡、安秀云于1999年2月7日订立的《房契》无效；2、要求确认何乡、安秀云与王永光、安贵英之间的口头房屋买卖合同无效；3、要求王永光、安贵英返还《村民建房用地申请审批表》。一审法院认定事实：屈文波原系大峪村农民。1987年，屈文波取得《村民建房用地申请审批表》，在大峪坡头新建北房三间、厨房一间，房屋的现门牌号为坡头新村×号。何乡、安秀云原系大峪村农民，二人系夫妻，生有何钢梅、何雪莲、何雪松三个子女，何乡于2013年12月16日死亡。安秀云和安贵英系姐妹。王永光、安贵英系夫妻，二人均不是大峪村的农民。1999年2月7日，屈文波（甲方）与何乡、安秀云（二人为乙方）订立一份《房契》，双方约定：屈文波将坡头新村×号房屋以6.4万元的价格卖给何乡、安秀云，院落面积102.5平方米（审批表载明东西长10.25米，南北长10米），房屋面积55平方米。史某、张某、朱某、王永光、李某作为中证人在《房契》上签名。后何乡、安秀云又将坡头新村×号房屋卖给王永光、安贵英，但何乡、安秀云和王永光、安贵英未签订书面的房屋买卖合同。2004年3月，王永光取得《村民建房规划许可证》，在坡头新村×号翻建东房一间、西房一间，并新建北房一间。现王永光、安贵英在坡头新村×号房屋居住，《村民建房用地申请审批表》亦由王永光、安贵英持有。2014年9月，法院曾受理原告屈文波起诉被告王永光、安贵英、第三人安秀云、何钢梅、何雪莲、何雪松农村房屋买卖合同纠纷一案，该案中，屈文波主张其于1999年将坡头新村×号房屋卖给王永光、安贵英，并于1999年2月7日订立一份《协议书》，该《协议书》违反了农村宅基地禁止转让的规定，故屈文波起诉要求确认《协议书》无效，并要求王永光、安贵英返还《村民建房用地申请审批表》。审理过程中，当事人就坡头新村×号房屋的买卖情况提供了两份买卖合同，一份为屈文波与何乡、安秀云订立的《房契》，另一份为屈文波与王永光、安贵英订立的《协议书》，两份买卖合同的日期均为1999年2月7日。经开庭审理后，法院认为坡头新村×号房屋系何乡、安秀云从屈文波处所购买更符合客观实际情况，屈文波与王永光、安贵英虽然订立了《协议书》，但双方并不存在真实的买卖交易关系，故屈文波要求确认《协议书》无效并要求返还《村民建房用地申请审批表》的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。屈文波可就《房契》的效力问题另案主张。2015年2月16日，法院做出（2014）门民初字第3698号民事判决，驳回屈文波的诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。对于合同无效后的法律后果，经法院释明，屈文波只要求对合同效力进行确认，不要求返还房屋。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。本案的争议焦点在于：屈文波与何乡、安秀云所订立《房契》的效力以及何乡、安秀云与王永光、安贵英所订立口头房屋买卖合同的效力。屈文波主张：何乡、安秀云在购买坡头新村×号房屋时已经是城镇居民，王永光、安贵英也不是大峪村的农民，因此，屈文波与何乡、安秀云所订立的《房契》应属无效，何乡、安秀云与王永光、安贵英所订立的口头房屋买卖合同亦应无效。安秀云、何钢梅、何雪莲、何雪松认为：何乡买房时是大峪村农民，2001年才转为城镇居民，且何乡是代表家庭成员买房，屈文波与何乡、安秀云所订立的《房契》是有效的。为此，安秀云、何钢梅、何雪莲、何雪松提供了《农转居人员构成情况表》复印件以及《开发公司领取安置费人名单》复印件。经质证，屈文波对证据复印件的真实性表示无法确定，王永光、安贵英对证据予以认可。审理中，经法院调查并由公安机关出具证明信，载明：安秀云于1997年6月10日转为城镇居民，何乡于1998年1月1日转为城镇居民。经质证，屈文波对证明信予以认可；安秀云、何雪莲、何雪松对证明信亦予以认可；何钢梅认可安秀云的转户时间，不认可何乡的转户时间；王永光、安贵英对证明信不予认可，表示只认可大峪村的材料。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。根据“房地一体”的原则，宅基地使用权随宅基地上的房屋买卖一并流转。农村宅基地违法转让属违反国家法律的效力性强制性规定的行为。本案中，根据法院调查核实的情况，安秀云已于1997年6月10日转为城镇居民，何乡于1998年1月1日转为城镇居民。根据《房契》的记载，买卖合同的双方当事人为屈文波和何乡、安秀云，并不包括何雪松在内。故安秀云、何钢梅、何雪莲、何雪松关于何乡于2001年才转为城镇居民，且何乡是代表家庭成员买房的事实主张，缺乏证据，法院不予采信。何乡、安秀云在1999年购买坡头新村×号房屋时，已经转为城镇居民，故屈文波与何乡、安秀云所订立的《房契》违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。同时，王永光、安贵英均不是大峪村的集体经济组织成员，故何乡、安秀云与王永光、安贵英就坡头新村×号房屋所订立的口头房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，亦应无效。屈文波要求确认其与何乡、安秀云所订立的《房契》无效，并要求确认何乡、安秀云与王永光、安贵英就坡头新村×号房屋所订立的口头房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王永光、安贵英理应返还坡头新村×号房屋以及《村民建房用地申请审批表》，屈文波理应返还购房款，两者之间应当同时履行。经法院释明后，屈文波表示不要求返还坡头新村×号房屋，却又要求王永光、安贵英返还《村民建房用地申请审批表》，屈文波的该项主张实际是要求法院对合同无效后的法律后果进行部分处理，有悖于法律规定的根本目的，故法院对屈文波要求返还《村民建房用地申请审批表》的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、屈文波与何乡、安秀云于1999年2月7日所订立的《房契》无效。二、何乡、安秀云与王永光、安贵英就北京市门头沟区大峪坡头新村×号房屋所订立的口头房屋买卖合同无效。三、驳回屈文波的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有《房契》、证明信及当事人陈述等证据材料在案佐证。二审期间，上诉人何雪莲提交北京市公安局大峪派出所2017年3月10日出具的证明信，证明内容：经查1982年7月旧户籍登记，何雪松于1991年3月19日前往门头沟区大峪坡头新村2号。户别：农业。北京市门头沟区龙泉镇大峪村村民委员会出具证明，何雪松自有重度残疾，丧失劳动能力。本院认为，何雪松自幼患有智力残疾，北京市门头沟区龙泉镇峪新社区居民委员会出具证明，2015年何雪松的监护人由安秀云变为何雪莲，据此可以认定何雪松为无行为能力人。在何乡、安秀云与屈文波1999年签订《房契》时何雪松的监护人系安秀云，因此何雪松与何乡、安秀云系属一个家庭单位。由于何雪松户口在北京市门头沟区大峪坡头新村，因此何乡、安秀云与屈文波签订的《房契》并未导致北京市门头沟区大峪坡头新村的集体土地使用权向本集体经济组织以外的人流转，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院认定该《房契》无效，适用法律错误，本院予以纠正。何乡、安秀云与王永光、安贵英口头约定的房屋买卖合同，与原告屈文波无关，因此对屈文波要求认定其无效的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初2021号民事判决；二、驳回屈文波的全部诉讼请求。一审案件受理费70元，由屈文波负担（已交纳）。二审案件受理费140元，由屈文波负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 王爱红审判员 赵 蕾二〇一七年七月二十四日书记员 李 想 关注微信公众号“”