（2017）闽02民终504号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-11-22
案件名称
江建强、黄德胜商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江建强,黄德胜,刘小华,厦门海合美地产有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终504号上诉人（原审原告）：江建强，男，1967年11月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人（原审原告）：黄德胜，男，1970年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。上诉人（原审原告）：刘小华，女，1970年2月20日，汉族，住福建省漳州市芗城区。三上诉人共同委托诉讼代理人：蓝启润，福建南州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门海合美地产有限公司，住所地厦门市集美区西滨路52号（杏林镇工贸公司综合楼703#）。法定代表人：江栋恒，董事长。委托诉讼代理人：方辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怀飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人江建强、黄德胜、刘小华因与被上诉人厦门海合美地产有限公司（以下称海合美公司）商品房预约合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江建强、黄德胜、刘小华上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判解除合同，判令被上诉人返还已付购房款20万元及同期银行贷款利息（利息自交付首付款之日起算至实际返还之日，暂计至2016年11月19日为24，916.68元）、赔偿损失(购买同地段同样房屋的当前市场价格减去原购房总成交价2,111,111元，暂计20万元，具体数额以最终评估结论为准)，及承担已付购房款一倍即20万元的赔偿责任。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。（一）原审判决否认案涉房屋买卖合同成立与事实不符。上诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。上诉人、被上诉人于2014年7月2日的签订《商业认购协议A版》属于预约合同。而2014年7月15日，三上诉人向被上诉人支付首期100,000元，既是上诉人与被上诉人达成购买案涉房屋的合意（上诉人支付100,000元属于要约，被上诉人出具注明首付的票据属于承诺），亦是上诉人履行预约合同（《商业认购协议A版》）义务的表现。因此，2014年7月15日，三上诉人向被上诉人支付首期100,000元，被告出具首付的票据后，上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同即已经成立，《商业认购协议A版》亦因履行完毕而终止。因此，原审判决否认案涉房屋买卖合同成立与事实不符。（二）原审判决认定原被告双方签订的协议于2014年8月15日解除与事实不符。上诉人认为，其与被上诉人签订《商业认购协议A版》后，已经于2014年7月15日向被上诉人支付首期100,000元，其履行《商业认购协议A版》的义务已经完成，三上诉人与被上诉人已经成立了案涉房屋的买卖合意，买卖案涉房屋合同已经成立。被上诉人于2014年8月11日，以已经履行完毕而终止的《认购协议》为依据，发出解除合同的《挞定函》，属于违法解除，不能产生解除原、被告之间已经成立的商品房买卖合同的效力。因此，原审判决认定原被告双方签订的协议于2014年8月15日解除与事实不符。二、原审适用法律错误。上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的《商业认购协议A版》已经对交易商品房的楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式进行约定。对交付条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施、面积补差、产权登记、违约责任虽然没有未进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，这些内容可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，或者依法进行合同内容补缺。并且，《商品房销售管理办法》是部门规章，该办法第十六条关于商品房买卖合同应当明确以下主要内容是提示性、倡导性规定，并不是强制性规定。对合同是否成立、合同的主要内容是否具备、以及合同的补缺，都应当按照《中华人民共和国合同法》的规定进行。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，上诉人与被上诉人购买案涉房屋的商品房的楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式具体明确，交付条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施、面积补差、产权登记、违约责任等虽未约定，但均可依据合同法的相关规定进行补缺，并不存在因约定不明确导致本合同无法履行的情形。因此，原审判决认为“协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同已经成立并生效。海合美公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张缺乏事实依据与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1、本案是属于预约合同纠纷，双方之间并未成立商品房买卖合同关系。根据《合同法》及《城市房地产管理法》相关规定，商品房买卖合同必须采用书面形式，本案中，双方并未签订正式的书面的买卖合同，所以双方未成立买卖合同关系。双方之间履行的仍然是预约合同的相关义务。2、原审判决认定双方的《认购协议》已经与2014年8月15日解除，是正确的。上诉人并未在收到被上诉人寄送的《挞定函》三个月内依法向法院或仲裁机构确认解除的效力。因此，双方之间的预约合同已经解除。3、被上诉人认为，上诉人主张双方签订的预约合同已经转变为买卖合同是错误的。江建强、黄德胜、刘小华向一审法院起诉，请求判令：1.被告交付中海锦城国际10号商业104号房，并协助原告办理房屋过户登记手续；2.被告赔偿自2014年7月15日至实际交付房屋之日的租金损失，至起诉之日暂计46万元（以每月租金2万元计，暂计23个月，具体租金数额以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）。庭审中，三原告变更诉讼请求为：1、解除合同、返还已付购房款20万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，从2014年7月15日计算至实际还款之日止）、赔偿损失(购买同地段同样房屋的当前市场价格减去原购房总成交价2111111元)；2、被告承担已付购房款一倍即20万元的赔偿。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2014年7月2日，被告海合美公司作为卖方（甲方）与原告江建强、黄德胜、刘小华作为买方（乙方）签订《商业认购协议A版》（以下简称协议），约定：“第一条：买方自愿认购卖方中海锦城国际项目的商品住宅10号商业104号房，用途为商业，建筑面积为125.41平方米。第二条：本物业总成交价（预定总价）为人民币贰佰壹拾壹万壹仟壹佰壹拾壹元（小写￥2111111元）。按建筑面积计算，单价为每平方米人民币壹万陆仟捌佰叁拾肆元（小写￥16834元）。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金人民币壹拾万元整（小写￥100000元）。签署正式合同时，买方愿意采取按揭贷款方式支付剩余房款。……第七条：自签订本认购协议之日起7日内，即2014年7月9日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程（参见卖方于售楼现场公示/出具的《新房购房指引》）结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款的效力即行终止。一方应按约定缴纳各项款项，若买方延期交款，卖方有权没收定金。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。第八条：客户已阅读购买房源可能存在的不利因素，在签订本协议时已清楚知晓所购房屋存在的不利因素以及可能产生的后续问题，同意按照协议约定签约。本认购协议在履行过程中发生纠纷时，由买卖双方协商解决；协商不成的，循法律途径解决。本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效，至正式买卖合同签订后即行终止。本认购协议一式2份，卖方执1份，买方执1份。”协议还约定了其他内容。同日，三原告向被告支付定金100000元。2014年7月15日，三原告向被告支付首期100000元。后三原告向被告提交《中海锦城国际延期付款申请书》，载明：“现认购中海锦城国际10号楼104单元，原定签约缴纳楼款日期为2014年7月9日，现因资金问题，申请于2014年7月15日缴纳楼款贰拾万元整（含定金）。剩余尾款于2014年7月31日付清50%首付款，并签定商品房买卖合同及银行按揭相关事宜。如逾期则取消以上房源所有优惠折扣，发展商有权对以上房源挞定处理并另作他售，定金不予退还。”被告对三原告的申请未予同意。2014年8月11日，被告向三原告发出《挞定函》，以三原告未与被告签署《商品房买卖合同》，构成严重违约为由，没收三原告已交付的定金，并将房屋另行出售。2014年8月15日，三原告收到被告发出的《挞定函》。庭审中，被告确认讼争商品房已另售他人。以上事实，有原告提供的《商业认购协议A版》、收款收据两份，被告提供的中海锦城国际房号确认单、《中海锦城国际延期付款申请书》、《挞定函》，本院依法制作庭审笔录及原被告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。一审法院认为，本案系因合同解除而引发的商品房预约合同纠纷。关于本案的争议焦点，一审法院分述如下：1、协议的法律性质问题。原告主张原告与被告双方签订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经接受并开具注明“首付”的收款收据，根据司法解释的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告主张双方是商品房预约合同纠纷，并未成立商品房买卖合同关系。本院认为，协议系原被告双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第十六条规定，商品房买卖合同的主要内容共涉及13项，而原被告双方在协议中仅是对意欲交易商品房的楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式进行约定，对交付条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施、面积补差、产权登记、违约责任等影响双方权利义务的重要条款均未进行约定，因此协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故协议应为商品房预约合同，三原告的主张于法无据，一审法院不予采信。三原告尚主张其向被告缴纳首付款后，预约合同已终止，双方的商品房买卖合同已经成立。该主张与三原告前述主张相互矛盾，且合同的订立须具备相应的形式和法律要件，三原告以被告接受少量房款即主张商品房买卖合同成立，于法无据，一审法院不予支持。2、关于协议解除的问题。三原告主张因被告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》并将房屋另售他人，故要求解除协议。被告主张因三原告未依约签订本约，构成严重违约，已书面通知原告解除合同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本院认为，协议第七条明确约定2014年7月9日前双方应签订正式《商品房买卖合同》，从延期付款申请书也可看出三原告均已知晓付款期限及签订《商品房买卖合同》的义务。三原告主张被告拒绝签订《商品房买卖合同》，但并未提供证据予以证明，且在被告发出《挞定函》解除协议之后将近2年的时间内，三原告亦未采取必要措施救济其权利，故三原告的主张缺乏事实依据，本院不予采信。三原告未按时与被告签订《商品房买卖合同》违反双方协议约定，被告依约解除协议，于法有据，因三原告已于2014年8月15日收到挞定函，故本院确认原被告双方签订的协议于2014年8月15日解除。3、关于原告其他诉求。（1）关于购房款及利息。协议约定：“如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，”三原告共向被告支付200000元，其中100000元为定金，100000元为购房款。三原告未在约定时间内与被告签订《商品房买卖合同》，被告依约解除协议并没收定金100000元，于法有据，本院予以支持。因协议已解除，三原告主张被告返还购房款100000元，于法有据，一审法院予以支持。关于利息，原告主张被告未向三原告返还购房款，造成其利息损失。被告主张三原告拒绝配合办理退款手续，因此不应支持利息。一审法院认为，被告未能提供证据证明三原告拒绝配合办理退款手续，即使三原告拒绝配合，被告也可以提存方式履行退款义务，故被告的主张于法无据，本院不予支持。三原告于2014年8月15日已收到被告的《挞定函》，但至2016年7月14日方向被告提出主张，导致损失的扩大，故一审法院酌情认定购房款的利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年7月14日计算至被告实际还款之日止，于法有据，一审法院予以支持；（2）关于差价损失、购房款一倍的赔偿。该两项主张均须以原被告之间订立商品房买卖合同为前提，而本案中三原告与被告并未签订《商品房买卖合同》，双方之间系商品房预约合同关系，故三原告的主张缺乏事实依据与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告江建强、黄德胜、刘小华与被告厦门海合美地产有限公司签订的《商业认购协议A版》于2014年8月15日解除；二、被告厦门海合美地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告江建强、黄德胜、刘小华购房款100000元及利息（以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年7月14日起计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告江建强、黄德胜、刘小华的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告江建强、黄德胜、刘小华负担4083元（已预缴），由被告厦门海合美地产有限公司负担817元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，2014年7月2日，上诉人江建强、黄德胜、刘小华与被上诉人海合美公司签订的《商业认购协议A版》系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。其中第七条约定：“自签订本认购协议之日起7日内，即2014年7月9日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程（参见卖方于售楼现场公示/出具的《新房购房指引》）结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款的效力即行终止。一方应按约定缴纳各项款项，若买方延期交款，卖方有权没收定金。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金”。第八条约定：“本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效，至正式买卖合同签订后即行终止”。上述协议明确约定2014年7月9日前双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，本认购协议至正式买卖合同签订后即行终止。因此，双方签订的《商业认购协议A版》的性质系预约合同，三上诉人认为系房屋买卖合同依据不足，本院不予采纳。根据该预约合同约定，江建强、黄德胜、刘小华应于2014年7月9日前与海合美公司签订正式的《商品房买卖合同》并缴纳部分购房款。在上述协议履行过程中，江建强、黄德胜、刘小华因资金问题而向海合美公司申请延期至2014年7月15日缴款并签订正式购房合同，但海合美公司不同意该申请并向江建强、黄德胜、刘小华寄送《挞定函》，主张江建强、黄德胜、刘小华构成严重违约，海合美公司没收已交付的定金，并将房屋另行出售他人。江建强、黄德胜、刘小华于2014年8月15日收到《挞定函》，故海合美公司的主张符合双方签订的《商业认购协议A版》的约定，海合美公司有权解除上述《商业认购协议A版》并没收定金，江建强、黄德胜、刘小华的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江建强、黄德胜、刘小华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年七月二十四日代书记员 韩沁娟附：本案所适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。