（2017）川3424民初637号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-31
案件名称
王喜芹与四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司、四川益兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
德昌县人民法院
所属地区
德昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王喜芹,四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司,四川益兴房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《商品房销售管理办法》：第二十二条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条
全文
四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3424民初637号原告：王喜芹，女，1980年9月25日出生，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：胡志刚，四川可泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：苏飞，四川金固律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司，住所地四川省德昌县。负责人：刘家蓉，系公司经理。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。被告：四川益兴房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区。统一社会信用代码：91510107060074343H。法定代表人：刘家蓉，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘安贵，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。原告王喜芹与被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司（以下简称益兴德昌分公司）、四川益兴房地产开发有限公司（以下简称益兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，本院于2017年6月28日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王喜芹及其委托诉讼代理人苏飞，被告益兴公司及益兴德昌分公司委托诉讼代理人刘安贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王喜芹向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告益兴德昌公司优先返还向原告收取诚意金364000元，并支付资金占用利息108200元（400000元×22.5个月×1%＋364000×5个月×1%），本息共计472200元，益兴公司承担连带给付责任。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告益兴德昌分公司系被告益兴公司在德昌成立的分公司，从事房地产开发，主要在德昌县德州镇西会路（德泰家园）和新华街中段（德泰广场）进行房地产开发。被告益兴德昌分公司取得房地产销售资质后便开始在德昌进行房屋销售活动。2014年11月3日，原告王喜芹与被告益兴德昌分公司签订了【益兴德泰广场】排号登记申请书，原告王喜芹向被告益兴德昌分公司缴纳了诚意金共计400000元，缴纳诚意金后被告益兴德昌分公司至今未能得以选号，更未能和被告益兴德昌分公司签订《认购书》或者《商品房买卖合同》。事后原告多次找被告益兴德昌分公司协商未果，遂起诉来院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告提供了如下证据材料：1、【益兴德泰广场】排号登记申请书，证明原、被告达成签订缴纳排号诚意金400000元，申请人缴纳诚意金后《订认购书》或《商品房买卖合同》后将自动转为购房认购金或购房房款若未选房则由被告退还申请人诚意金，并按月息1分计息。2、益兴德昌分公司收款收据，证明被告收到原告诚意金400000元；3、2015年11月25日王喜芹与益兴公司协议一份，证实益兴公司在2016年1月31日前退还王喜芹在2014年11月3日所交诚意金400000元及相关利息，2015年10月1日前按月息1分计算，利息为44000元，2015年10月1日后至还款之日按月息2分计算，利息为32000元。4、2016年2月2日王喜芹与益兴公司协议一份，证实益兴公司在2016年2月5日前向王喜芹支付2016年1月31日止所交诚意金利息的余下部分40000元。迄今所欠诚意金400000元从2016年2月1日开起按月息3.5分计算，并在每月底支付当月利息。如未支付诚意金，则用德泰广场住房14—7号房以2800元／㎡作抵押购买。5、2016年8月23日王喜芹与益兴房德昌分公司协议一份，证实益兴德昌分公司所交诚意金400000元，每月支付利息14000元，迄今为止到2016年9月6日还有28000元利息未支付，益兴德昌分公司还欠本息428000，益兴德昌分公司于2016年9月6日全额支付王喜芹。6、2016年10月7日王喜芹与益兴德昌分公司协议一份，证实迄今益兴德昌分公司欠王喜芹诚意金346000元。从2016年10月1日起每月由益兴德昌分公司付王喜芹利息12740元。如未付则用益兴德昌分公司住房或商铺抵押，在以前所签协议自动作废。经庭审质证，被告对原告提交的【益兴德泰广场】排号登记申请书、400000元诚意金收据无异议，但对双方签订的四份协议有异议，认为协议内容不真实。被告辨称：2014年11月3日，原告王喜芹与被告益兴德昌分公司签订了【益兴德泰广场】排号登记申请书，原告王喜芹向被告益兴德昌分公司缴纳了诚意金共计400000元是事实。2015年1月4日，益兴德昌分公司取得《商品房预售许可证》。诚意金至今未退完事出有因，原告王喜芹在商品房开盘后未与被告签订商品房买卖合同，同时也未在七日内找被告方退诚意金，原告王喜芹目的在于收取高利息，已退还174000元诚意金，现欠原告诚意金226000。双方没有约定利息，因此原告王喜芹请求支付利息的请求不予支持。被告提供了如下证据材料：1、益兴公司营业执照一份，证实益兴公司经营范围为房产开发及销售等。益兴德昌分公司营业执照一份证实，益兴德昌分公司经营范围为经营本公司在其资质许可的范围内承揽的业务。商品房预售许可证，证实取得商品房预售的时间是2015年1月14日。2、2016年1月28日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金36000元。3、2016年2月5日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金40000元。4、2016年4月19日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息28000元。5、2016年5月12日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息14000元。6、2016年6月3日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息12000元。7、2016年6月8日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息2000元。8、2016年7月15日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息14000元。9、2016年9月12日账户交易明细回单一份，证实退王喜芹诚意金利息28000元。上述证据证实已退诚意金174000，尚欠诚意金226000。原告王喜芹认为被告提供的证据是真实的，但是电子票据证实的均是利息，只能证实支付了174000元利息。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，根据审查确认的证据以及原、被告陈述意见，本院认定如下：被告益兴德昌分公司是益兴分司的分公司，经营范围为房地产开发及销售……。2014年11月3日,原告王喜芹与被告益兴德昌分公司签订【益兴·德泰广场】排号登记申请书，该书载明：“申请人王喜芹自愿申请【益兴·德泰广场】项目住宅，商铺的优先选房权，现缴纳排号申请诚意金人民币400000元。申请人需在本公司电话所通知时间或报刊发布的正式认购时间内，到售楼处按申请书序号依序号选购并签认认购书，如申请人未按约定的时间签订认购书，则视为自动放弃优先选房权。申请人所支付的诚意金，在申请人签订《认购书》或《商品房买卖合同》后将自动转为购房认购金或购房款，若未选购房屋，要求退出者，须要本公司所公布的正式开盘一周后，在公司指定的时间内，凭申请书原件、身份证原件、收款收据原件，到我公司财务部办理退款手，开发商付月息一分。具体优惠政策详见德泰广场收取办法及优惠。此申请书有效期为【益兴·德泰广场】项目正式对外开盘公售七日内，逾期视为申请人自动放弃该权利。上述开盘公售日以我公司电话所通知或报刊发布之日期为准。本申请书所述之优惠折扣仅限购买【益兴·德泰广场】电梯公寓或商铺单位时方有效，且一套住宅单位一间商铺只能使用一份《排号登记申请书》。双方的通讯以本协议所载明的为准……”。原告王喜芹与益兴德昌分公司签订【益兴·德泰广场】排号登记申请书当日缴纳了诚意金400000元。益兴德昌分公司向原告王喜芹出具了收据一份。2015年1月14日，益兴德昌分公司取得《商品房预售许可证》。因原告王喜芹所需门面约为20㎡的小门面，而被告益兴德昌分公司没有符合原告王喜芹的小门面，所以原告王喜芹在益兴德昌分公司取得《商品房预售许可证》后未能与原告德昌分公司签订房屋买卖合同，同时也未及时申请退还诚意金。直到2015年11月25日原、被告双方达成退还诚意金和利息协议。该协议中确定2016年1月31日前退还王喜芹所交诚意金400000元及相关利息，2015年10月1日前按月息1分计算，利息为44000元，2015年10月1日后至还款之日按月息2分计算，利息为32000元。2016年1月28日被告已退王喜芹诚意金36000元，而2016年2月2日协议仍确定还欠诚意金400000元，从而导致协议与实际欠诚意金不一致。2016年2月5日被告退王喜芹诚意金40000元、2016年4月19日退王喜芹诚意金利息28000元、2016年5月12日退王喜芹诚意金利息14000元、2016年6月3日退王喜芹诚意金利息12000元、2016年6月8日退王喜芹诚意金利息2000元、2016年7月15日退王喜芹诚意金利息14000元，但是2016年8月23日协议仍然约定还欠400000元，协议内容与实际退还诚意金不相符合。2016年9月12日被告再次退王喜芹诚意金利息28000元。二被告分多次共支付原告王喜芹诚意金和利息共计174000元。在退诚意金和利息过程中被告分别与原告达成四次协议，支付的诚意金及利息金额均与协议约定的内容不一致，存在相互予盾。原告王喜芹认为被告益兴德昌分公司未如数退还诚意金及利息，遂起诉来院请求判令：1.请求人民法院判令被告益兴公司优先返还原告王喜芹诚意金364000元，并支付资金占用利息108200元（400000元×22.5个月×1%＋364000×5个月×1%），本息共计472200元，益兴公司承担连带给付责任。2.案件诉讼费用由被告承担。在庭审中原告王喜芹变更利息请求。要求二被告支付利息299400元。本院认为，原告王喜芹与被告益兴德昌分公司签订【益兴·德泰广场】排号登记申请书后，原告王喜芹按约定交付400000元诚意金，交付的诚意金仅表明双方具有订立合同的意向，事后原告王喜芹因门面面积大小上未能与被告益兴德昌分公司签订商品房买卖合同有一定的过错责任。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持之规定。原告王喜芹请求退还所欠诚意金并承担利息损失的诉请应予支持。被告益兴德昌分公司在未取得《商品房预售许可证》便向原告王喜芹收取诚意金，按照《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，因此开发商在未取得商品房预售许可证之前向购房人收取购房诚意金行为无法律依据，应当予退还，并应承担该纠纷主要过错责任。《中华人民共和国民法通则》九十二条的规定，因没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国公司法》第十四条规定公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备人法人资格，其民事责任由分公承担。因此，益兴德昌分公司应承担的民事责任应由益兴公司承担。本案原被告双方争执的焦点是支付的174000元是诚意金还是利息。根据原、被告双方最后一次协议确认被告对账户交易明细回单支付的诚意金40000元视为利息，只归还诚意金36000元，其余款项均视为利息，故二被告尚欠诚意金364000元。尚欠诚意金损失应依据原王喜芹与被告益兴德昌分公司签订的【益兴·德泰广场】排号登记申请书中确定的月利息为1%和原告王喜芹起诉时对利息的诉讼请求，结合本案双方过错责任确定诚意金损失，故本案尚欠诚意金损失应以月利率1%按186天计算较为公正合理。综上所述，本院确认被告益兴德昌分公司欠原告王喜芹诚意金364000元，损失应按月利率1%计算，即1%÷30天×186天×364000元=22568元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》九十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《商品房销售管理办法》第二十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、由四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司、四川益兴房地产开发有限公司限公司于本判决生效后六个月内返还原告王喜芹交纳的诚意金364000元；二、由被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司、四川益兴房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内支付原告王喜芹自2016年10月1日起至2017年4月7日利息损失22568元；三、驳回原告王喜芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8384元，由原告王喜芹负担2515元，被告四川益兴房地产开发有限公司负担5869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长 郑 宁审 判 员 赵雪淞审 判 员 边绍红二〇一七年七月二十四日法官助理 卢泰铭书 记 员 蒋佳芹 更多数据：