（2017）湘0111民初2605号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-13
案件名称
汪怡君与董正林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪怡君,董正林,长沙市万科物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初2605号原告：汪怡君，女，1994年1月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：王华江，湖南人和律师事务所律师。被告：董正林，男，1978年1月6日出生，汉族，住湖南省衡东县。第三人：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府11栋1楼。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：孙科业，男，1991年1月27日出生，汉族，系第三人公司员工，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：吴慧，男，1988年4月11日出生，汉族，系第三人公司员工，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告汪怡君（以下简称原告）与被告董正林（以下简称被告）、第三人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王华江，第三人的委托诉讼代理人孙科业、吴慧到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖合同》并立即将万科金域华府14栋506房过户给原告；2.被告向原告支付逾期办理交易过户违约金66400元（暂计至2017年4月26日，实际支付至房屋过户之日止）；3.被告向第三人支付买卖双方应支付给第三人的中介服务费7200元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）、第三人（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，合同编号0000004，被告将位于长沙市雨花区万家丽中路539号万科金域华府14栋506房出售给原告，总价款72万元。合同约定：买卖双方应在2016年5月30日前到房屋登记机关办理交易过户手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按房款的千分之二标准支付违约金。合同签订当天，原告即向被告支付了10万元定金，被告向原告交付了房屋。原告收房后即开始装修并一直持续居住至今。2016年6月10日，原告办理了购买房屋的相关委托手续并向民生银行交了贷款相关资料，民生银行已告知原告符合贷款条件。但被告却拖延办理赎楼过户等手续，致使至今未办理房屋过户手续。被告未答辩，亦未提交证据。第三人述称，房屋买卖合同合法有效，原告的陈述属实。原、被告均未实际支付中介费。经审理查明，2016年3月21日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》及附件（编号：0000004），约定：1.被告将位于长沙市××号万科金域华府14栋506房（权证号：71××54）出售给原告，转让总价款72万元，税费由买方承担。2.卖方和买方分别应向经纪方支付房地产咨询及中介费7200元，一方根本违约的情况下，合同约定由另一方承担的房地产咨询及中介服务费将转由违约方承担，如守约方已部分或全部支付，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。3.买方采取按揭付款方式，2016年3月21日前支付卖方100000元定金。4.买卖双方于签订合同后70天内委托民生银行或邮政银行办理过户手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。5.买方应于2016年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助提供贷款所需资料。买卖双方应在2016年5月30日前到房屋登记机关办理交易过户手续，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内。6.因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之二每日的标准支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限。7.各方在合同加注条款：卖方按签订合同之日起自行至原按揭银行办理赎楼手续，限期至2016年5月20日止，如因卖方原因在合同期之内没有办理好赎楼手续，导致交易延期，则卖方按双倍定金返还买方；如卖方自行至银行在合同期内还完按揭款赎楼成功，因买方原因不买，则定金除经纪方佣金外，其余尾款归卖方所有；卖方办理还款手续限期2016年5月20日止。如合同中有与所注条约有冲突，以所注条约为准。买方按揭钱款由银行审批通过后，办理过户手续，待买方领取新房产证交付贷款银行后，限期30个工作日确保卖方收取到按揭款。合同签订当日，原告向被告支付了100000元购房定金。后因被告未按照合同约定办理赎楼手续，导致房屋过户手续无法办理。审理中，原告述称，原告向被告交付定金的当天，被告即将房屋钥匙交付给了原告，原告对房屋进行了装修并居住至今，原告同意将涉诉房屋尚欠的银行贷款（约40万元左右）还清，注销抵押后，办理房屋过户手续的当天将余款全部付清给被告。第三人述称，原告与第三人已到银行办理了面签贷款手续，但由于被告迟迟不办理注销抵押手续，导致房屋无法过户。原告明确逾期办理过户违约金以100000元为基数，按每日千分之二的标准自2016年5月30日起计算至原告取得产权证之日止。以上事实，有当事人身份信息、《房地产买卖合同》及附件、定金收款收条、物业收款收据、不动产登记情况表、原告银行账户对账单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案为二手房买卖,涉诉房屋因被告尚欠银行贷款存在抵押，其交易程序除签订合同、支付房款外，还涉及赎楼、办理过户等多个环节，各方当事人均应严格遵照合同约定履行各自义务，以保障交易顺利完成。按照约定，被告应当最迟于2016年5月20日办理完毕赎楼手续，但被告至今未予办理，导致合同履行的实际搁置，被告的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告继续履行合同，因原告有继续履行合同的能力，且合同亦存在继续履行的基础，本着鼓励和促进交易的原则，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。鉴于原告购买房屋的合同目的并非不可实现，对原告要求被告支付应由原告承担的中介服务费7200元的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，原告作为守约方同意继续履行合同的，还有权要求违约方即被告按楼款的千分之二每日的标准支付违约金。原告主张以定金100000元为违约金计算基数，是对其民事权利的处分，本院予以确认；但双方约定的每日千分之二的标准偏高，本院酌情调整为按每月2%的标准，违约金亦应计算至双方实际办理过户手续之日止为宜。即被告应以100000元为基数、按每月2%的标准自2016年5月31日起至双方办理过户手续之日止向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汪怡君、被告董正林及第三人长沙市万科物业服务有限公司于2016年3月21日签订的《房地产买卖合同》及附件继续履行；二、被告董正林于本判决生效之日起四十日内协助原告汪怡君办理位于长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府14栋506房屋过户手续，将房屋过户至原告汪怡君名下，第三人长沙市万科物业服务有限公司协助双方办理上述手续；原告汪怡君于办理过户手续当日付清被告董正林全部剩余购房款620000元；三、被告董正林于办理涉诉房屋过户手续之日支付原告汪怡君违约金（暂计至2017年4月30日为22000元，后续违约金以100000元为基数、按每月2%的标准自2017年5月1日计算至双方办理房屋过户手续之日止）；四、驳回原告汪怡君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1460元，因适用简易程序减半收取730元，由被告董正林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 王丽琴二〇一七年七月二十四日书 记 员 杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：