（2017）皖1302民初1309号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-15
案件名称
来新亮与安徽省博文置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
来新亮,安徽省博文置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初1309号原告：来新亮，男，汉族，1966年3月18日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。被告：安徽省博文置业有限公司，住所地安徽省宿州市淮河中路352号。法定代表人：叶章华，经理。委托诉讼代理人：刘思章，该公司员工。委托诉讼代理人：王成，安徽君光律师事务所律师。原告来新亮与被告安徽省博文置业有限公司（以下简称博文公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日作出(2015)埇民一初字第06896号民事判决,原、被告不服该判决，向安徽省宿州市中级人民法院提出上诉。安徽省宿州市中级人民法院经审理，于2016年2月19日作出（2016）皖13民终1931号民事裁定，撤销本院(2015)埇民一初字第06896号民事判决，将本案发回重审。本院于2017年2月7日立案后，另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告来新亮及其委托诉讼代理人余继承，被告博文公司的委托诉讼代理人刘思章、王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来新亮向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告返还购房款509.2242万元、契税20.368968万元、住宅专项维修资金4.2922万元；物业管理费6168元；装修押金2.5万元（以上合计537.002168万元）及利息（利息按本金537.002168万元计算，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，期限自2014年1月6日计算至还清之日止）；3、依法判令被告赔偿原告经济损失46万元（以实际评估为准）、律师代理费5万元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。原告向被告购买坐落于宿州市××××以北，磬云路以东上河城小区别墅区第v24幢1单元102房，总价款为509.2242万元。2014年1月6日，原告一次性向被告支付购房款509.2242万元。同日，原告又缴纳契税20.368968万元、住宅专项维修资金4.2922万元；同年1月7日，原告缴纳物业管理费6168元，同年5月9日原告缴纳装修押金2.5万元。被告将涉案房屋交付给原告后，原告发现涉案房屋地下室大面积渗水，外墙大面积脱落，内墙不合格。装修工程中，原告发现涉案房屋一层二层的承重梁被被告切断；一层承重柱上下严重错位，两次浇筑错位竟在10公分以上，梁、柱上面的钢筋大面积裸露；房屋一层二层楼板厚度不够。综上，涉案房屋主体结构质量不合格，无法正常使用，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次要求退房，返还购房款，被告置之不理，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，请求支持原告的诉讼请求。博文公司辩称，1、造成房屋质量问题是由于原告的私搭乱建造成的，严重破坏房屋主体；2、房屋主体质量不合格，才能解除合同。案涉房屋达不到主体质量不合格，可以维修，不存在解除合同问题；3、该房屋已被严重破坏，不存在相互返还问题。重审时补充答辩称，1、本案是由于原告严重违规、乱建扩建，被告起诉原告恢复原状为案由，同时埇桥区法院以及中级法院判令原告恢复原状的判决，原告处于恼怒，已经无法恢复才起诉（至）人民法院；2、该房大面积损毁，无法恢复，这是原告于二审法院向法官说的原话，合同是无法解除，通过2次法庭调查，该房屋己被原告用于抵押贷款，抵押的房屋是无法解除合同的；3、本合同不能解除，没有法律依据支持，在二审法院庭审时，合肥第二质检站王俊证据明确，房屋主体合格不合格不是鉴定部门出具，主体合不合格应由发包方等4部门联合检验，本案被告已向法院提供验收备案表，该本案表已经合格，证明主体是合格的，质量存在瑕疵不等于质量不合格，王俊说都可以通过设计部门进行处理，设计院也给予答复不耽误使用，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2014年1月2日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的坐落在宿州市银河××以北××路以东××小区别墅区××＃楼0102住房一套，建筑层数地上3层，地下1层，房屋价款为509.2242万元。除上述约定外，双方所签订商品房买卖合同还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期前付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、双方权利义务以及应如何承担违约责任等进行了约定。2014年1月6日，原告向被告支付购房款509.2242万元，向税务机关缴纳房屋契税203689.68元、向房地产管理局缴纳住宅专项维修资金4.2922万元；1月7日、5月9日原告分别缴纳物业管理费6168元和装修押金2.5万元。被告将涉案房屋交付原告，并于2014年1月6日协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，领取房地产权证书。1月7日，原、被告办理交房手续。2014年5月10日，原告申请对案涉房屋外立面改造。在原告对案涉房屋改造过程中，被告发现原告改变和扩大了原建筑面积，大部分改变了房内原墙面，制止不成。2014年8月，宿州市城管部门拆除案涉房屋部分外围增加墙体。原告向被告提出半室外门庭角柱偏移和一、二层10/K-M轴架梁凿除一半，双方多次协商维修、赔偿未果。当原告向被告提出房屋质量存在问题后，2014年11月20日，被告对半室外门庭角柱偏移问题制作《工程联系单》，主要内容为：1、“宿州市上河城别墅区V24#（装修编号为23B）别墅（16）轴交（J）轴处门厅圆柱KZ11，该柱原设计直径为350㎜，现场有效直径为250㎜偏移1002㎜，请设计院按250㎜直径复核承载力，可满足要求，并提供相应的整改方案。”。2014年11月26日，上海设计研究院回复意见：“经复核，柱承载力可满足要求。为保证建筑立面及结构构造，对该柱处理详修改单第1号。”2015年4月25日，被告对一、二层10/K-M轴架梁凿除一半问题制作《工程联系单》：“上河城别墅区V2（10）轴交（M-K）轴处梁KLI-9（1）在二层及三层，该梁设计截面为200×400㎜，在装修时被装修班组砍掉一半截面，现场实际有效截面为100×400㎜。请设计院按100×400㎜截面复核该梁的承载力，是否满足设计要求。并提供相应的整改方案。”。2015年5月18日，上海设计研究院回复：“按二、三层取消该梁复核，现有梁、板、柱可满足要求。”。范水华分别在两次《工程联系单》设计单位处签名，并加盖中国建筑上海设计研究院有限公司技术专用章。2015年4月23日，博文公司起诉来新亮认为，“被告房屋购买后在未经原告同意、未经小区物业管理公司许可的情况下，擅自拆除房屋外墙，违法扩大建筑面积，私搭乱建，严重影响原告通风采光，也影响小区环境、安全。为此，原告为维护自己的合法权益，特此起诉至法院，请求依法判处被告排除妨碍，恢复原状”。2016年1月16日，本院作出（2015）埇民一初字第03953号民事判决：“一、被告来新亮于本判决生效后十日内对其所有的宿州市银河××路××小区别墅××楼××室房屋周围的护栏重新安置、恢复原状。二、驳回博文公司的其他诉讼请求。”。来新亮、博文公司均不服一审判决，上诉至安徽省宿州市中级人民法院。2016年4月25日，宿州市中级人民法院作出（2016）皖13民终556号民事判决：“一、维持宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第03953号民事判决第一项，即：来新亮于判决生效后10日内将上河城小区别墅24号楼102室房屋周围的护栏恢复原状；二、撤销宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民一初字第03953号民事判决第二项，即：驳回博文公司的其他诉讼请求；三、来新亮于本判决生效后30日内将上河城小区别墅24号楼102室房屋恢复原状。”。2015年8月3日，原告起诉被告要求解除房屋买卖合同并赔偿损失。2015年10月10日，原告申请对案涉房屋进行质量鉴定。2015年11月16日，本院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案房屋进行质量鉴定，鉴定报告为：1、实测一层顶10/K～M轴、二层顶10/K～M轴框架梁混凝土凿除，尺寸约1250×140mm和约1200×100mm，梁侧主筋截断；2、一～三层框架梁柱箍筋存在多处露筋质量缺陷，并有锈蚀现象；3、实测一层16/G轴框架柱轴线柱向北偏70，向西偏30，局部主筋露筋，不符合设计要求及施工验收规范要求。4、现浇板设计厚度200mm，实测厚度在192mm～202mm之间，有一个测位偏小，超出规范允许偏差要求。现浇板设计厚度100mm，实测厚度在103mm～113mm之间；5、地下室8～16/A～G范围有积水现象，地下室其他部位未见有裂缝及渗水部位；6、三层1/M/9～12轴墙体砌筑质量外观检查，墙体砌筑质量较差，竖向灰缝存在透明缝、瞎缝等缺陷，墙顶斜砌砖与框架梁底封砌不实；7、抽检墙体砌筑砂浆强度代表值为10.2MPa，符合设计强度等级要求；8、由于该工程部分框架梁受损、框架柱偏差较大及存在多处露筋质量缺陷，建议请有资质的设计单位根据本站检测鉴定报告提出具体处理方案。2016年1月10日，原告对上述“鉴定报告结果的含义不甚理解。”要求“鉴定机构对第八项结果予以说明”。2016年1月25日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对鉴定报告给我院复函称，1、鉴定报告中“鉴定报告1”为主体结构损伤，违反《建筑法》第四十九条规定，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第3.1.5条要求；2、鉴定报告中“鉴定报告2”为混凝土现浇结构外观质量一般缺陷，属主体结构中的混凝土结构工程；3、鉴定报告中“鉴定报告3”为混凝土现浇结构外观质量严重缺陷及尺寸偏差超出规范要求，属主体结构中的混凝土结构工程；4、鉴定报告中“鉴定报告4”为混凝土现浇结构外观质尺寸偏差超出规范要求，属主体结构中的混凝土结构工程；5、鉴定报告中“鉴定报告5”为地基与基础中的地下防水子分部工程；6、“鉴定报告1～4”均为建筑主体结构中混凝土工程质量缺陷和损伤，不符合相关设计及施工验收规范要求。鉴定报告中“鉴定报告8”是对检测中存在质量缺陷的概括及处理建议，不是单独存在的单项检测结果。2016年3月15日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站向我院《复函》：“上河城小区别墅区V24幢1单元102号房屋主体结构存在大量露筋缺陷、部分轴线尺寸偏差超出规范要求，部分框架梁主筋截断、截面混凝土凿除，主体结构损伤严重，不符合相关设计及施工验收规范要求，存在安全隐患，该工程应进行加固后使用。”重审庭审中，原、被告双方均提交了2016年10月24日、12月12日宿州市中级人民法院审判笔录。2016年12月12日庭审中，被告申请的专家辅助人曾伟出庭就鉴定意见和有关专业问题提出意见：“报告看了一下，现场也去查看了，从报告上有三条意见，一个是有一个梁凿除了一部分，另一个有个地方钢筋锈蚀。三是门厅柱子错位，到现场看与报告的描述是一致的。另外从这三个缺陷来看，施工单位质量的缺陷。第二个问题露筋和钢筋锈蚀是标准的质量缺陷，施工单位拿出处理意见，监理部门签字就可以解决。梁的凿除，这个粱是不属于框架的粱，这个工程是框架结构，这个梁是次梁，已经次的可以取消了。因为这个次梁有2米多长的跨度。原设计单位有处理意见，按照常规的处理程序由设计单位拿出处理意见，监理单位签字就准予处理。第三个门厅柱子，因为直径只有30公分，这个柱子不参加抗震，而且不属于框架结构中的柱子。属于装饰柱或者构造柱，对于偏移、错位是施工问题。以上三点，从某些角度来看是结构主体没有安全影响，但是对于质量缺陷要维修处理”。安徽省建筑工程质量第二监督检测站站长王俊就鉴定报告出庭接受质询。当问：“你们的鉴定报告能否得出房屋质量严重不合格的结论？”王俊回答：“不能。”同时，回答了其他问题，“露筋可以不通过设计院，施工单位出个方案来进行处理。当时没有处理，检测的时候，是来新亮提供的。这个梁可以拿掉”，问及“位移的柱子如去除是否对房屋有安全隐患？”，其回答：“这个需要通过设计院，任何处理都要经过设计部门同意”，柱子、梁和露筋“应该是主体工程，属于结构工程”，“不合格不是我讲，验收的时候都已经盖在上面”，“安全不安全需要经过实测数据计算”，“是否合格不是我们检测单位说的，这个工程之前盖过章的，应该就是合格的，但这个不好定量。原来复函时存在安全隐患的，加固处理后可以使用”，当问“房屋的主体结构质量是否能确认为不合格？”其回答：“我们检测项目有不合格的，像露筋这项就不合格。板厚等偏差不符合要求，我们的标准就是经过验算、修改。露筋、偏位不符合，板厚不是太大问题”。在本案审理过程中，来新亮陈述，（原来审理时）同意要房屋，被告给其10万元，由其自行维修。但后来双方未能达成一致意见。二审庭审及本次重审，原告均不同意调解。重审时，本院提出对涉案房屋主体结构质量补充鉴定，经几次释明，原告明确表示不申请，被告口头表示不申请。根据上述专家辅助人和鉴定人的意见，结合本案，就鉴定报告中的梁和柱子质量问题我院征询了该上海设计研究院七院副院长张越和本项目结构设计人范水华的意见。他俩回答：柱子“是半室外的门庭角柱，不影响室内的使用功能。我们设计的直径是350mm，现在的是250mm，承载力满足设计要求，构造不能满足设计要求。现在受力没问题，构造需要整改。”一层项10/K-M轴，二层10/K-M轴框架梁“是框架梁，但这个梁较短。只要凿掉，这个梁就不能使用。由于此板的跨度小，在梁不起作用的情况下，板如果是按设计要求施工的，则板的承载力满足要求”。“对结构主体承载力没有影响。”，“我们设计及整改意见都符合要求，此事跟设计没有关系，设计上都是经过实际验算过，承载力都够，但是有局部构造不符合要求的情况”。另查明，2012年10月12日，案涉工程通过勘察单位（安徽两淮地质基础工程公司）、设计单位（中国建筑上海设计研究院）、施工单位（福建省隆盛建设工程有限公司）、监理单位（福建固特新疆监理咨询公司）、工程质量监督机构（宿州市建筑工程质量监督站）验收。据原、被告双方提交的影像资料及现场勘查，原告购买案涉房屋后进行了大量改造扩建，与原房屋存在较大差别。如封闭楼梯间的采光间，原墙体外移，室内增加一二三层楼梯，原有的楼板开洞，在三层增加了墙体、屋面，扩大建筑面积等。正如（2015）埇民一初字第03953号民事判决书查明：（来新亮）拆除房屋的大部分外部墙面并对二楼南部顶层重新浇顶外伸，改变和扩大了原建筑面积，大部分改变了房内的原墙面。2014年1月20日，来新亮借银行贷款对案涉房屋办理第一次抵押。2015年2月9日，办理第二次抵押，约定还款期为2018年2月9日。以上事实有原、被告双方陈述，原告提交的商品房买卖合同、安徽省宿州市地方税务局销售不动产发票、中华人民共和国税收完税证明、住宅专项维修基金专用收据、装修费、物业费收据、房地权证宿字第××号房产证、照片8张及视频资料一份、安徽省建筑工程质量第二监督监测站出具的涉案房屋工程质量检测鉴定报告及复函各一份、装修合同、设计费收据、装修工程款收据、装修工程结算明细表，被告提交的工程竣工验收报告证据、竣工验收备案表、工程质量评估报告、工程联系单三份、摄像、照片、（2016）皖13民终556号民事判决书、外立面改造申请书、宿州市商品房购销合同登记备案表、商品房买卖合同、交房手续办理证明单、原审庭审笔录、视频资料，重审时原、被告双方提交的宿州市中级人民法院二审审判笔录，本院征询上海设计院张越、范水华意见笔录、询问来新亮笔录等证据予以证实。本院认为，重审期间,本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、原告主张被告返还购房款509.2242万元、契税20.368968万元、住宅专项维修资金4.2922万元；物业管理费6168元；装修押金2.5万元（以上合计537.002168万元）及利息是否支持。3、原告主张被告赔偿经济损失46万元、律师代理费5万元，是否予以支持。关于争议焦点原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除问题。首先，原告与被告于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案属于一般合同纠纷，在举证责任的分配上应适用“谁主张谁举证”的一般原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求解除合同的依据是《工程质量检测鉴定报告》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的《工程质量检测鉴定报告》、复函虽然未明确房屋主体结构质量不合格，但从报告的结论和复函的内容看，“主体结构存在大量露筋缺陷、部分轴线尺寸偏差超出规范要求，部分框架梁主筋截断、截面混凝土凿除，主体结构损伤严重，不符合相关设计及施工验收规范要求，存在安全隐患，该工程应进行加固后使用。”，可以看出案涉房屋主体质量是“不合格”的，并“存在安全隐患”。但王俊出庭接受质询时，当庭回答鉴定报告不能得出房屋质量严重不合格的结论，“是否合格，从新的建筑法出来后是否合格不是我们定，是开发公司定的。我们只讲符合不符合，设计没有问题，那就是施工中确实存在问题”。并明确回答：“这个工程之前盖过章的，应该就是合格的”。另外鉴定报告和复函与二审庭审时专家辅助人就鉴定问题提出的意见和《工程联系单》及本院征询上海设计院张越、范水华的意见也相左。鉴定报告和复函中认为最严重的柱子偏移和梁凿除问题，上海设计研究院在《工程联系单》中已经明确“经复核，柱承载力可满足要求”，“按二、三层取消该梁复核，现有梁、板、柱可满足要求。”。由此，鉴定报告和复函不能得出涉案房屋主体结构质量不合格的结论。如确认房屋主体结构质量不合格严重影响正常居住使用，应当经核验确定。重审时，本院就案涉房屋主体结构质量补充鉴定问题，征求了原、被告意见。经释明后，原告明确表示不申请，故本院已经尽到审查、释明义务。其次，案涉房屋已经竣工验收合格，并取得竣工验收备案表，房屋实际交付给原告，原告也取得了房屋所有权证。2014年5月原告开始对房屋进行装修改造，在装修改造房屋前一层顶10/K～M轴、二层顶10/K～M轴框架梁混凝土凿除一半，按常理从外观是可以看见的，即使原告未予注意，其在对该部分改造取下玻璃幕墙时是能够及时看到该梁被凿除的状况。原告在发现多处露筋质量缺陷、墙体透明缝、瞎缝等及其他质量问题时，未停止施工。2014年8月，在宿州市城管部门拆除部分案涉房屋外围增加墙体时，原告才未再继续施工。此时，原告未提出退房要求，却在2015年2月将案涉房屋抵押给银行借贷款。2015年4月23日，被告起诉原告要求对案涉房屋排除妨碍、恢复原状时。原告自认“不能恢复原状，同意要房屋”。2015年8月3日，原告起诉被告要求解除房屋买卖合同并赔偿损失。由此可以看出，原告知道案涉房屋存在的缺陷后，仍然继续改建扩建，应视为原告接受房屋现状这一客观事实。综上，原告主张涉案“房屋主体结构质量不合格，无法正常使用”，证据不足。根据案涉房屋现有状况及证据，原告要求解除合同主要基于房屋既不能继续装修改造，也无法恢复原状而提出。再者，原告在装修改造房屋过程中，未委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，便对房屋改造扩建，已经变动房屋建筑主体和承重结构。因此，原告要求解除与被告之间订立的《商品房买卖合同》缺乏相应事实基础。对此诉讼请求，本院不予支持。因合同没有解除，原告要求被告返还购房款509.2242万元、契税20.368968万元、住宅专项维修资金4.2922万元；物业管理费6168元；装修押金2.5万元（以上合计537.002168万元）及利息，赔偿经济损失46万元、律师代理费5万元等请求本院亦不予支持。由于案涉房屋存在部分构造不符合设计要求的情况，被告对此纠纷的酿成，负有一定的责任。根据案涉房屋现有状况，目前尚不具备整改条件。在案涉房屋具备整改条件时，被告应当根据《工程质量检测鉴定报告》所述存在的质量问题，向原设计单位或具有相应资质等级的设计单位申请整改方案，对案涉房屋予以整改，并依照法律规定赔偿原告损失。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：驳回原告来新亮的诉讼请求。案件受理费52960元，由来新亮负担。鉴定费37000元，来新亮负担18500元，安徽省博文置业有限公司负担18500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 何庆宏人民陪审员 郭克实人民陪审员 朱丽君二〇一七年七月二十四日书 记 员 刘 强附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：