（2017）闽0303民初1609号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-09-26

案件名称

朱金标与刘少勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

莆田市涵江区人民法院

所属地区

莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0303民初1609号原告：朱金标，男，1954年12月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：黄丽君，福建大涵律师事务所执业律师。被告：刘少勇，男，1971年12月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原告朱金标与被告刘少勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱金标的委托诉讼代理人黄丽君、刘少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱金标向本院提出诉讼请求：1.判令刘少勇腾空并搬出朱金标位于莆田市涵江区高林街40号1至2楼的房屋；2.判令刘少勇将房屋的设计及水电设施恢复原状（包括：刘少勇擅自把承租房一楼与刘少勇自已房屋之间的隔墙打通并设置门户一个，要求刘少勇把门拆走并将墙壁恢复原状；刘少勇擅自从承租房将水、电接到隔壁刘少勇房屋，要求刘少勇把接到其房屋的水、电线路拆掉，并恢复承租房原有水、电原状；刘少勇在承租房二楼外墙擅自挂广告牌一块，要求刘少勇拆除）；3.判令刘少勇支付从2017年3月15日起至实际归还承租屋之日止按照两倍日租金计算的房屋占有使用费（暂计至起诉之日，房屋占有使用费为10164元）。事实和理由：刘少勇与案外人张某于2011年3月4日签订《租赁合同》一份，约定：刘少勇承租案外人张某位于莆田市涵江区××、××层共155平方米的房屋作商业使用。租赁期限6年，从2011年3月15日至2017年3月14日止。租赁期限届满时，刘少勇应当归还房屋，若逾期归还，每逾期一日，刘少勇应按照100元/平方米支付房屋占有使用费。后案外人张某在2011年7月将房屋出卖给朱金标，并于2011年8月10日完成产权登记，刘少勇并未向案外人张某主张房屋的优先购买权，而是继续承租本案讼争的房产。产权变更后，刘少勇承租房屋的租金便直接支付给朱金标。现租赁期限届满，朱金标多次要求刘少勇腾空并搬出房屋，刘少勇均置之不理，至今仍非法强占上述房产。刘少勇在承租期间，随意更改房屋的设计，将一楼墙面打通，增设一扇门，并篡改承租房中的水、电线路，将承租房中的水、电私接到刘少勇自己位于承租房隔壁的房产，且在朱金标房产二楼外墙私挂广告牌，刘少勇的种种行为严重损害了朱金标的合法权益。因此，刘少勇应当立即停止侵权并支付房屋占有使用费，因合同中约定的房屋占有使用费过高，朱金标自愿降低，按照两倍日租金来计算房屋占有使用费。为维护朱金标的合法权益，特诉至法院。刘少勇辩称，其向案外人张某承租房屋时，前一个承租人是经营盐浴城，搬走时把电线、电灯、插座等全部拆走，其承租时承租房根本就没有通电，有没有通水不清楚。其没有使用承租房的水、电，而是从隔壁自已的房子接过去的。现同意把接到承租房的水、电线路拆走，不同意恢复水、电原状，且原状是什么样子不清楚，也无法恢复。其在承租期间，曾把隔墙打通并设置门户一个，在二楼外墙挂广告牌一块，现同意把隔墙的门拆走并恢复隔墙原状，同意拆除挂在二楼外墙的广告牌。朱金标于2017年1月2日要求其提前支付了二个月的租金15000元，故不同意朱金标有关房屋占有使用费的诉讼请求。此外，在签订合同时也支付了押金6000元给案外人张某，现要求朱金标退还该押金6000元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，对无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院予以认定如下：1.关于刘少勇承租时，承租房是否有水、电设施以及刘少勇应否恢复水、电原状的问题。朱金标提供《租赁合同》及《情况说明》各一份，证明刘少勇在与案外人张某签订合同时，双方在合同第四条约定，水、电等杂项费用由刘少勇负担，说明刘少勇在承租时，承租房确实有通水、电，案外人张某也出具证明，证实张某在房屋出租给刘少勇时，承租房的水、电均连接完好，处于可正常使用的状态。本院审查认为，根据双方当事人陈述，刘少勇承租后，并没有使用承租房的水、电设施，而是从隔壁自已的房屋把水、电接到承租房，且《租赁合同》并没有约定水、电设施是否完整以及原水、电设施的原状，故朱金标请求由刘少勇恢复水、电原状缺乏事实依据，不予支持。朱金标提供的案外人张某《情况说明》，属证人证言范畴，其没有申请证人张某到庭作证，该《情况说明》不予采信。2.关于刘少勇应否支付朱金标房屋占有使用费问题。根据刘少勇与案外人张某签订的《租赁合同》约定，2016年、2017年的租金为每月3630元。刘少勇于2017年1月2日按朱金标要求，一次性交付了租金15000元，租金结至2017年3月14日合同期满，尚有余额4110元。租期届满后，双方因租房恢复原状等事项发生争议，致双方未能办理租房的移交手续。诉讼期间，本院于2017年6月28日组织双方到租房现场拟办理移交手续，刘少勇已将设置在租房隔墙的门户拆除并堵塞，已恢复隔墙原状（但没有抹灰），已拆除挂在租房二楼外墙的广告牌，已拆掉从刘少勇房屋接到朱金标租房的水、电线路，但朱金标以租房内原来有水、电设施，应恢复水、电原状以及刘少勇擅自堵塞租房后部卫生间的门户应恢复卫生间原状（原诉讼请求没有该项）为由，不同意办理移交手续。因朱金标请求恢复水、电原状缺乏事实依据，原诉讼请求中没有恢复卫生间门户的请求，且刘少勇对租房的其他事项已基本恢复原状，故朱金标拒绝接收租房缺乏事实和法律依据。2017年6月28日之前的房屋占有使用费应比照租金标准由刘少勇负担，2017年6月28日之后的房屋占有使用费损失，由朱金标自行负担。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：刘少勇与案外人张某于2011年3月4日签订《租赁合同》一份，约定：刘少勇承租案外人张某位于莆田市涵江区××、××层共155平方米的房屋作商业使用。租赁期限6年，从2011年3月15日至2017年3月14日止。租赁期限届满时，刘少勇应当归还房屋，若逾期归还，每逾期一日，刘少勇应按照100元/平方米支付房屋占有使用费。房屋月租金为3000元，在当月的5日前交付，每隔两年租金累计递增率为10%。刘少勇应向张某支付押金6000元，租赁关系终止时，用以抵充合同约定由刘少勇承担的费用外，剩余部分无息归返刘少勇。2011年7月，案外人张某将上述房屋出卖给朱金标，并将刘少勇交付的押金6000元移交给朱金标。刘少勇继续承租讼争的房屋并将租金直接支付给朱金标。2017年1月2日，应朱金标要求，刘少勇一次性交付给朱金标租金15000元，计至合同期限届满，尚有余额4110元。租赁期间，刘少勇系从隔壁自已的房屋把水、电接到承租房，刘少勇并将承租房一楼与其自已房屋的隔墙打通，设置了门户一个，把承租房一楼后部的卫生间门户堵塞，在二楼外墙挂广告牌一块。诉讼期间，刘少勇已将设置在租房隔墙的门户拆除并堵塞，已恢复隔墙原状（但没有抹灰），已拆除挂在租房二楼外墙的广告牌，已拆掉从刘少勇房屋接到朱金标租房的水、电线路。本院认为，刘少勇与案外人张某签订的《租房合同》合法有效，案外人张某在租赁期间把房屋出卖给朱金标，不影响租赁合同的效力。租赁合同期限现已届满，朱金标请求刘少勇腾空并搬迁出承租房是合法的，予以支持。朱金标请求刘少勇恢复承租房水、电原状缺乏事实依据，不予支持。租赁合同期限届满后，刘少勇未及时恢复租房的原状并将租房交还朱金标，刘少勇存在过错，其应承担租赁期满至2017年6月28日期间的房屋占有使用费。自租赁期满即2017年3月15日起至2017年6月28日止，房屋占有使用费参照租金标准计算为12584元，刘少勇于2017年1月2日交付的租金余额4110元、交付的押金6000元，可予扣抵上述房屋占有使用费，不足2474元，应由刘少勇继续支付。朱金标请求按日租金的二倍计算房屋占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持。朱金标在对恢复水、电原状缺乏事实依据、刘少勇对租房的其他事项已基本恢复原状的情况下，拒绝接收租房，其也存在过错，对2017年6月28日之后的房屋占有使用费损失，应由其自行负担。综上所述，朱金标的部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、刘少勇应在本判决生效之日起三日内腾空并搬迁出朱金标位于莆田市涵江区××、××层的房屋；二、刘少勇应在本判决生效之日起三日内支付朱金标房屋占有使用费2474元（已扣抵刘少勇已交付的租金余额4110元、押金6000元）；三、驳回朱金标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取计127元，由朱金标负担60元，刘少勇负担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员　　柯文林二〇一七年七月二十四日书记员　　蔡雅芳附：本案相关的法律法规及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 来自