（2017）粤01民终11032号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-21
案件名称
黄启东、广州市广天房地产代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄启东,广州市广天房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11032号上诉人(原审被告)：黄启东，男，汉族，身份证住址：广州市白云区。被上诉人(原审原告)：广州市广天房地产代理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：李勋涛，总经理。委托诉讼代理人：赵明、李霞萍，均为广东泉镜律师事务所律师。上诉人黄启东因与被上诉人广州市广天房地产代理有限公司（以下简称广天公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄启东上诉请求：1、判令撤销一审判决，依法驳回广天公司的全部诉讼请求；2、判令广天公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定广天公司已经履行居间义务存在事实认定和法律适用错误。1、黄启东递交的与广天公司工作人员的电话录音笔录可以看出广天公司与ＸＸ、李某在签订买卖合同前对我方隐瞒涉案房屋大修这一事实。黄启东在电话中多次提到在签订合同前隐瞒房屋大修这一事实，广天公司从未反驳我方，且对我方叙述的事实予以认可。且从常理推定，广天公司作为居间人帮助业主出卖涉案房产，对于房屋曾经动用房屋专项维修基金予以重大维修这一事实，不可能毫不知情，对于所售房产真实情况予以全面了解也是广天公司的基本工作职责。事实上，广天公司在合同签订前就已经知晓房屋大修的事实。2、广天公司与ＸＸ、李某在签订合同前刻意隐瞒涉案房屋曾因漏水而重大维修，涉嫌欺诈。黄启东在签订《存量房买卖合同》前并不知道涉案房产曾因漏水而重大维修，而在签订合同后，ＸＸ、李某才告知我方涉案房产曾经动用房屋专项维修基金予以重大维修，广天公司与ＸＸ、李某可以隐瞒房屋维修的重大事实，根据法律规定，黄启东作为受损害方，有权要求沟通、协商解决房屋维修相关事宜，以保证房屋质量，维护我方合法权益。3、广天公司并未将涉案房屋曾因漏水重大维修这一事项如实告知黄启东，违反了诚实信用、勤勉尽责原则，未完全履行居间义务。根据三方签订的《存量房买卖合同》第七条第2款、第4款约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，广天公司故意隐瞒涉案房产维修事实，未向我方如实报告，没有权利要求支付报酬。二、一审法院认为黄启东没有给予广天公司合理的协调时间即与卖方协商解除了合同属于事实认定错误。黄启东在签订合同后才得知涉案房产曾做过重大维修，并在得知这一被隐瞒信息后，积极主动联系广天公司，希望三方可以沟通解决此事，而广天公司工作人员一直以应付拖拉的态度，没有积极主动沟通业主和广天公司在得知房屋重大维修后重新就买卖房产达成一致，致使ＸＸ、李某提出解除合同，我方也因此遭受重大损失，一审法院认为黄启东没有给予广天公司合理的协调时间即与卖方协商解除了合同属于事实认定错误，黄启东已多次催促，给予广天公司足够时间希望广天公司协调解决此事。三、广天公司未完全履行居间义务导致业主提出解除合同。《存量房买卖合同》未能实际履行，是因为广天公司未完全履行居间义务，在与ＸＸ、李某签订合同前刻意隐瞒涉案房屋曾因漏水而重大维修，且在签订合同后不对此事予以沟通协商，未能促成我方与业主形成新的合意，合同目的并未成就，最终导致业主不继续履行合同，主动提出退回全额定金，亲手撰写合同解除协议书，并联系黄启东签署解除协议书。综上，广天公司要求黄启东支付中介服务费18800元及违约金没有事实及法律依据，请法院依法撤销一审判决，驳回广天公司的诉讼请求，维护黄启东的合法权益。被上诉人广天公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄启东的上诉请求。广天公司于2017年3月13日向一审法院提起本案诉讼称：2017年2月19日，通过广天公司介绍，黄启东与ＸＸ、李某签订《存量房买卖合同》（合同编号：NO.003XXX），购买白云区花韵街X号X房。同时，约定广天公司促成黄启东与ＸＸ、李某签订《存量房买卖合同》后，黄启东应于2017年5月1日前支付广天公司18800元。现广天公司已经依约履行了义务，但黄启东以《存量房买卖合同》在2017年2月20日被解除为由，多次表明拒绝向广天公司支付18800元。为此广天公司诉至法院，请求判令：1、黄启东向广天公司支付中介服务费18800元及违约金（违约金每日按未支付中介服务费0.05%计算，从2017年5月1日起计算至清偿之日止）；2、本案诉讼费用全部由黄启东承担。黄启东一审辩称：一、《存量房买卖合同》未能实际履行，是因为广天公司与ＸＸ、李某在签订合同前刻意隐瞒涉案房屋曾因漏水而重大维修，且在签订合同后不对此事予以沟通协商，未能促成黄启东与业主形成新的合意；二、《存量房买卖合同》是ＸＸ、李某提出解除，并由ＸＸ亲笔撰写《合同终止协议书》约定双方协商解除合同，且ＸＸ、李某主动退还五万元定金，黄启东未行使单方解除权，广天公司没有权利要求黄启东支付中介服务费；三、广天公司提供的ＸＸ、李某出具的《声明》属于恶意串通，免除卖方责任，损害黄启东利益。综上，广天公司要求黄启东支付中介服务费18800元及违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回广天公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：2017年2月19日，ＸＸ、李某作为卖方，黄启东作为买方，广天公司作为房地产中介服务机构，三方签订了《存量房买卖合同》，约定：黄启东向ＸＸ、李某购买位于广州市白云区花韵街X号X房的房屋，总价款为2350000元；广天公司依法促成黄启东与ＸＸ、李某双方当事人签订本合同后，黄启东应当于2017年5月1日前向广天公司支付中介服务费18800元，逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向广天公司支付违约金；广天公司有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，广天公司应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；签订本合同时，黄启东向ＸＸ、李某支付50000元作为购房定金。2017年2月21日，黄启东与ＸＸ、李某签订了《合同终止协议书》，该协议书载明：双方原于2017年2月19日签订的《存量房买卖合同》及其合同附件，经双方协商同意，该合同于2017年2月20日予以终止，不再履行，ＸＸ、李某于2017年2月20日退回定金50000元给黄启东，双方互不追究责任。后广天公司要求黄启东按照合同约定支付中介服务费18800元，黄启东认为合同已解除，其无需再向广天公司支付中介费，广天公司多次催讨未果，故而提起本案诉讼。一审诉讼中，黄启东主张广天公司在合同签订前刻意隐瞒涉案房屋曾因漏水而进行重大维修、未履行好中介职责而导致合同的解除，并提交了电话录音予以证实。广天公司认为该电话录音无法证明对话的完整性，录音中关于涉案房屋存在漏水或者大修的描述均为黄启东所陈述，广天公司作为中介方只答应黄启东协商了解情况，该电话录音并不能证明广天公司隐瞒事实，没有履行中介义务。以上事实，有存量房买卖合同、合同附件、声明、合同终止协议、录音光盘及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中广天公司、黄启东签订的《存量房买卖合同》中确认了双方之间所建立的居间合同关系，该居间合同关系是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。按照《存量房买卖合同》的约定，广天公司作为居间人已向黄启东提供订立房屋买卖合同的机会，促成黄启东与案外人ＸＸ、李某签订了《存量房买卖合同》，合同一经签订即视为广天公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，黄启东应按合同约定向广天公司支付相应的中介费。黄启东与案外人ＸＸ、李某协商一致解除合同的行为针对的仅是解除买卖房屋的合同关系，而非解除广天公司与黄启东之间的居间合同关系。黄启东所提供的证据亦仅能证明其曾就涉案房屋存在漏水维修的问题与广天公司进行沟通，不能证明广天公司在合同签订前就知晓该情况并刻意隐瞒，而在广天公司答应进行协调的情况下，黄启东并没有给予广天公司合理的协调时间即与卖方协商解除了买卖合同，故黄启东主张广天公司未尽居间义务缺乏依据，一审法院不予采纳，广天公司要求黄启东向其支付中介服务费18800元符合合同约定和法律规定，予以支持。同时，黄启东应根据《存量房买卖合同》的约定，每日按照未付中介服务费0.05%的标准向广天公司支付逾期付款违约金，违约金从2017年5月2日起计算至实际清偿之日止，并以18800元为限。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告黄启东向原告广州市广天房地产代理有限公司支付中介服务费18800元及违约金（违约金以18800元为本金并以本金为限，按照每日0.05%的标准自2017年5月2日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州市广天房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元，由黄启东负担（于本判决书生效之日起三日内直接支付给广州市广天房地产代理有限公司）。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。广天公司促成了黄启东与出卖方签订了《存量房买卖合同》，广天公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，黄启东应按合同约定向广天公司支付相应的中介费。黄启东在二审中主张广天公司在签订合同前隐瞒涉案房屋存在因漏水而重大维修的事实，以及没有进行与出卖方协调工作，但黄启东提供的证据仅能证明其曾就涉案房屋存在漏水维修的问题与广天公司进行沟通，无法证明广天公司在合同签订前就知晓该情况并刻意隐瞒，而在广天公司答应进行协调的情况下，黄启东并没有给予广天公司合理的协调时间即与出卖方协商解除了买卖合同，故黄启东上述主张理由不成立，本院不予采纳。黄启东与案外人ＸＸ、李某协商一致解除合同的行为针对的仅是解除买卖房屋的合同关系，而非解除广天公司与黄启东之间的居间合同关系。因此，广天公司在本案中要求黄启东向其支付中介服务费18800元及违约金符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持，并无不当。本院予以维持。黄启东上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费135元，由上诉人黄启东负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年七月二十四日书记员 胡 茜邹凌青 来源：