（2016）浙0111民初7916号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-28
案件名称
杭州富阳东海石油有限公司与李列伟、浙江绿辰华顿新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州富阳东海石油有限公司,李列伟,浙江绿辰华顿新能源科技有限公司,湖北绿辰华顿能源有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十二条，第十八条第一款，第十九条，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初7916号原告：杭州富阳东海石油有限公司，统一社会信用代码913301831436963674，住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道迎宾北路58号。法定代表人：朱火林，执行董事。委托诉讼代理人：张琳芳，浙江立峰律师事务所律师。被告：李列伟，男，1982年12月29日出生，汉族，汉族，住浙江省杭州市富阳区。委托诉讼代理人：张恒，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：浙江绿辰华顿新能源科技有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区临江工业园区农二场房屋419号。法定代表人：程雪琴。被告：湖北绿辰华顿能源有限公司，住所地：湖北省荆门市掇刀虎牙关大道52号。法定代表人：刘福安。原告杭州富阳东海石油有限公司（以下简称东海石油公司）诉被告李列伟、浙江绿辰华顿新能源科技有限公司（以下简称浙江绿辰公司）、湖北绿辰华顿能源有限公司（以下简称湖北绿辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月21日诉至本院，本院以预立方式立案，于2016年9月27日进行正式立案。本院依法组成合议庭于2017年2月14日、7月3日公开开庭进行审理。原告东海石油公司之委托代理人张琳芳、被告李列伟之委托代理人张恒到庭参加诉讼，被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海石油公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李列伟支付原告房屋租金1000000元（2015年3月至2016年3月30日租金）；支付原告违约金1000000元；赔偿原告损失2000000元；2、判令被告李列伟立即腾空房屋，并支付原告占有使用费（以原租赁费用即1000000元/年为标准，计算自2016年4月1日起至房屋腾空日止，暂算至2016年4月10日为27397.26元）；3、被告李列伟支付原告律师费50000元；4、被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司对以上款项承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原告东海石油公司与被告李列伟、浙江绿辰公司、湖北绿辰公司签订《东海石油大厦租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定将东海石油公司所有的位于东海石油公司大楼一楼的金域88酒吧及所属全部设施设备出租给被告李列伟使用，租赁期间自2014年4月1日至2016年3月31日。租金标准为：连同租赁物附属设施在内，租金每年共计1000000元（房租600000元、设备400000元），付款方式为：2014年4月1日前一次性支付一年房租和设施设备使用权租金共计1000000元；2015年1月1日再付1000000元（需提前三个月支付下年租金）。同时合同第五条约定：租赁期内，被告李列伟如需装修租赁物，则需征得原告同意，经原告同意后，被告李列伟装修期间不得破坏租赁物的主体结构，被告李列伟增设他物（包括外墙面）及改善非主体结构亦需征得原告同意。此外，合同第七条还约定：任何一方违约或未履行上述合同约定，即视为违约。未违反合同的一方有权要求违约方承担违约金1000000元及因保障其自身利益而支出的诉讼费、律师费、交通费等相关费用。租赁合同的履行由被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司提供连带责任保证。原、被告签订合同后，原告依约将合同所涉房屋和设施设备交付给被告李列伟使用，李列伟于2014年2月支付110000元，同年6月支付500000元，同年7月支付500000元，共计支付1110000元。2015年5月30日，李列伟出具《承诺书》一份，承诺于2015年9月30日前支付原告2015年3月至2016年3月30日租金1000000元，但截至起诉，李列伟仍未支付任何款项。在此期间，李列伟未经原告同意以装修为名将酒吧原有的装饰装修和设施设备全部敲掉，给原告造成巨大损失。2015年11月16日，富阳市东海石油有限公司变更名称为杭州富阳东海石油有限公司。原告为实现本案债权，于2016年4月10日与浙江立峰律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，支付律师费50000元。原告认为，被告李列伟拖欠租金不付已违反合同约定；李列伟未经原告同意，以装修为名敲掉酒吧原有的装饰装修和设施设备，应赔偿原告损失；被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司作为担保人，应承担保证责任。为证明其主张的事实，原告东海石油公司举证如下：1、东海石油大厦租赁合同（附清单）1份，拟证明原告东海石油公司与被告李列伟存在租赁关系，租赁合同的履行由被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司提供连带责任保证的事实。2、金域酒吧收款情况1份、东海石油公司收据1份，拟证明被告李列伟于2014年2月支付原告室内设施设备保证金110000元，同年6月支付租金500000元，同年7月支付租金500000元的事实。3、承诺书1份，拟证明李列伟拖欠东海石油公司2015年3月至2016年3月30日的租金1000000元的事实。4、照片4份，拟证明东海石油公司将酒吧及附属设施设备出租给李列伟使用，李列伟将酒吧原有装饰装修和设施设备全部敲掉，给原告造成巨大损失的事实。5、诉讼委托代理合同1份、发票1份、付款回单1份，拟证明东海石油公司为本案支付了律师代理费50000元的事实。6、图纸若干（复印件，已提供原件核对），拟证明涉案房屋原来装饰装修的情况。7、视频光盘一份，拟证明被告李列伟将涉案房屋装饰装修敲掉后成为毛坯房的事实。8、合同一份（与原件核对无异的复印件），拟证明案涉房屋重新出租后，原来的设备租金400000元/年没有了，说明原告东海石油公司确实有损失存在。9、不动产权证1份（复印件），拟证明涉案房屋的所有权归原告的事实。被告李列伟辩称：2014年4月1日，原告东海石油公司与被告李列伟、浙江绿辰公司、湖北绿辰公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定将原告所有的位于富阳市东海石油有限公司大楼一楼的金域88酒吧及所属全部设施设备出租给李列伟使用。李列伟于2014年2月支付原告室内设施设备保证金110000元，2014年6月支付原告租金500000元，2014年7月支付原告租金500000元，共计支付1110000元。后又支付500000元。另向朱火林支付100000元。租赁合同签订后，李列伟于2014年4月2日开始装修房屋，并于2014年12月开始经营酒吧。对于原告的诉讼请求，被告认为：一、《房屋租赁合同》未生效，根据法律规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。根据2014年4月1日李列伟、毛忠磊与朱火林签订的《协议》，如李列伟与毛忠磊未在2014年5月10日前完成酒吧营业执照的“承转”，则《房屋租赁合同》无效。由于营业执照至今未完成承转，因此《房屋租赁合同》未生效，被告李列伟无需按合同约定支付租金。李列伟实际使用房屋的时间为2015年4月1日至2015年8月，因此其仅需支付此期间的占有使用费。二、因《房屋租赁合同》无效，被告李列伟无须按合同约定支付违约金或律师费。三、诉争房屋已经腾空。四、原告未能提供支持其赔偿数额的相应证据，李列伟事实上也未造成原告损失，因此无需承担赔偿责任。为证明其主张的事实，被告李列伟举证如下：1、协议1份，拟证明按该协议约定，由于第一条前置条件未达成，案涉《房屋租赁合同》未生效，东海石油公司应退还李列伟缴纳的租房款项。2、富阳忠海娱乐有限公司的“公司基本情况”及“变更登记情况”各1份，拟证明毛忠磊未履行三方协议约定，完成忠海娱乐公司的营业执照承转工作。3、收条1份，拟证明李列伟向东海石油公司法定代表人朱火林支付设备保证金500000元。4、杭州富阳港欣餐厅“个体工商户登记情况”及港欣餐厅在诉争房屋处经营的照片各1份，拟证明诉争房屋已由东海石油公司占有并处置的事实。被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司未作答辩，也未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司未到庭，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、东海石油公司提交的证据：1、《房屋租赁合同》所附清单。被告李列伟对其真实性、合法性均不予确认。本院审查认为，原告所提交的《房屋租赁合同》和清单并未装订成册，清单上也未由租赁双方签名确认，无法确认该清单即为《房屋租赁合同》的附件，故对此清单不予认定。2、承诺书。被告李列伟对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为该证据与本案有关联，故予以认定。3、照片4份。被告李列伟对三性均不予确认，认为照片无法显示拍摄时间、地点以及明确指向租赁物的标识标记。本院审查认为，无法确认该照片的拍摄时间，从而不能确认其与本案的关联，故不予认定。4、图纸。被告李列伟对其三性均不予确认，图纸既没有日期，也没有施工方和发包方的签字盖章，连出图的时间都看不出来，故对真实性不予确认，即使图纸是真的，也无法证明与造成的损失之间的关系。本院认为，该图纸无出图时间，无发包方及施工方的签名盖章，无与其匹配的装修合同相印证，故无法确认其真实性、与本案的关联性，以及不能达到原告的证明目的，本院不予认定。5、视频光盘。被告李列伟对其三性均不予确定，视频上没有体现拍摄的时间，即使是敲掉原来的装修，也是因为装修的需要，与发生损失以及赔偿是没有关联的。本院认为该视频不能确定拍摄时间，故与本案缺乏关联，不予认定。6、东海石油公司与倪国良之间的租赁合同。被告李列伟对其真实性有异议，因为它与餐馆在工商局备案的租赁合同内容差异较大；对其关联性也有异议，因为原告的设备都已由被告拉到仓库了，也不能认为影响到原告的设备租金，因为原告出租给他人是用于开饭店，饭店不需要这些设备，所以原告无法据此向被告主张设备损失。本院认为，该证据涉及案外人，其真实性需经过案外人的确认，本案中无法确认其真实性，故不予认定。7、不动产权证。被告李列伟认为该权证是复印件，对其三性均不认可。本院审查认为该证据内容真实，与本案有关联，应予认定。二、李列伟提交的证据：1、李列伟、毛忠磊、朱火林三方签订的协议。原告东海石油公司对其真实性无异议，对关联性有异议，因签订该协议本身的意思是酒吧承转是租赁合同履行的一个前置条件，对于承转的意思表示是不明确的，可以理解是李列伟挂靠第三方公司经营；同时原告与被告李列伟间的租赁协议事实上已经履行，具体为李列伟对酒吧已经进行了长时间营业，并且李列伟在2014年6月、7月分别支付租金500000元；李列伟在2015年5月30日又向原告出具了承诺书，认可结欠原告租金并承诺赔偿酒吧内损失，说明原、被告之间的协议已经履行，所以三方协议对原、被告已经不产生约束力。本院认为，该协议内容真实，与本案有关联，从协议内容看，其将营业执照的承转作为房屋租赁的前置条件，应理解为是房屋租赁合同所附的生效条件，但在该生效条件未成就的情况下，被告李列伟已经实际利用该房屋进行装修和酒吧经营，并分别在2014年6月和7月向东海石油公司交纳了租金，故本院认为李列伟已经以其实际行为放弃了该生效条件，故该证据不能达到被告李列伟的证明目的。2、忠海娱乐公司的《公司基本情况》。原告东海石油公司对其真实性无异议，对关联性有异议。本院认为李列伟已经以其实际行为放弃了该生效条件，故该证据不能达到其证明目的。综合以上有效证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2014年4月1日，东海石油公司作为甲方、李列伟作为乙方、浙江绿辰公司、湖北绿辰公司作为担保人，共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将金域88酒吧全部设施（良好齐全）和房屋租赁给乙方经营使用，房屋位于东海石油公司大楼一楼，面积约1368平方米，租赁期限为两年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；连同租赁物内附属设施在内，租金每年共计1000000元，其中房租600000元，设备租金400000元，支付方式为：在2014年4月1日前一次性支付1000000元，2015年1月1日付1000000元；违约责任为：未违反合同的一方有权要求违约方承担违约金1000000及因保障自身利益而支出的诉讼费、律师费、交通费等相关费用。同日，李列伟、毛忠磊、东海石油公司法定代表人朱火林共同签订《协议》，约定：“……乙方毛忠磊于2014年5月10日前，与甲方李列伟完成酒吧营业执照的承转；该协议为甲方租赁第三方东海石油公司东海石油大厦一楼营业房的前置条件……”。之后，毛忠磊未按约完成营业执照的承转。李列伟于2014年2月10日交纳设施设备保证金110000元、同年4月1日交纳设备保证金500000元、同年6月30日支付租金500000元、同年7月23日支付租金500000元。之后，李列伟开始经营酒吧。2015年5月，李列伟将酒吧的装修全部拆除，将原有设施设备进行了转移，打算重新进行装修，但未装修完毕。2015年5月30日，李列伟向东海石油公司出具《承诺书》：承诺于2015年9月30日前支付2015年3月30日至2016年3月30日的房租1000000元，预付2016年4月至2017年3月30日租金1000000元，共付2000000元。李列伟未按承诺付款。2016年7月，东海石油公司将房屋出租给新的承租人使用。为维护其自身权益，东海石油公司于2016年4月10日与浙江立峰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师参与其诉李列伟、浙江绿辰公司、湖北绿辰公司房屋租赁合同的一审诉讼代理活动，并于同年4月20日交纳律师代理费50000元。本院认为：李列伟与东海石油公司曾经对《房屋租赁合同》的生效约定了条件，但李列伟在条件未成就的情况下，即进行装修、实际经营及支付租金，其行为已表明放弃了合同生效的条件，故李列伟与东海石油公司之间的《房屋租赁合同》依法成立并生效，李列伟应按约定履行义务。原告东海石油公司要求按《房屋租赁合同》的约定支付至2016年3月30日的租金以及要求李列伟承担律师费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。李列伟主张其实际使用房屋至2015年8月，但未能举证证明其将房屋返还给原告东海石油公司，也未能举证证明东海石油公司在2015年8月实际占有了涉案房屋，本院认为，承租人将房屋返还给出租人的事实应由承租人负举证责任，现承租人李列伟未能举证证明的，其主张本院不予采信。原告东海石油公司自认在2016年6月15日与他人签订房屋租赁合同，则李列伟对房屋的占有应视为至2016年6月14日止。原告东海石油公司要求李列伟按1000000元/年的标准支付自2016年4月1日至房屋腾空日止的房屋占有使用费，合理有据，本院予以支持。鉴于房屋已由原告实际掌控，故原告要求被告腾空房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告东海石油公司主张要求李列伟赔偿其装修损失及设备设施损失共计2000000元。关于装修损失，根据本案事实，李列伟在2015年5月左右确实有拆除原装修的行为。李列伟未能举证证明该拆除行为经东海石油公司同意，属于侵权。原告东海石油公司提交了图纸，并申请法院根据图纸对装修损失进行司法鉴定。本院认为，原告提供的图纸无出具日期，不能反映装修工程的发包人及施工单位，不足以证明系李列伟承租房屋之时的装修情况，故原告申请要根据该图纸进行的司法鉴定对证明待证事实并无意义，本院不予准许该鉴定申请。关于设备设施损失，原、被告签订的《房屋租赁合同》中，明确约定“甲方将其合法拥有的金域88酒吧全部设施设备（良好齐全）和房屋租赁给乙方经营使用”，说明涉案房屋内确有用于酒吧经营的设施设备存在，但李列伟在2015年5月拆除装修时，已转移了上述设施设备，虽然其表示系转移至东海石油大厦地下一楼，由原告东海石油公司实际掌控，但其未能举证证明，且东海石油公司亦不予承认，故李列伟所称已将设备归还给东海石油公司的辩称，本院不予采信。李列伟虽有转移设施设备的行为，但东海石油公司未能举证证明设施设备的损失数额。综上，因原告东海石油公司未能举证证明其损失数额，故其要求赔偿损失2000000元的诉讼请求，本院不予支持。李列伟逾期支付租金，逾期返还租赁房屋，未经出租人同意拆除装修，以及转移原租赁物上的设施设备，上述行为均已构成违约。原告东海石油公司要求李列伟承担违约金1000000元，李列伟抗辩认为过高。本院认为，我国合同法中的违约金既有惩治违约的作用，也有填补损失的考量，东海石油公司虽未能举证证明其损失的具体数额，但其损失巨大的情形客观存在，其租金中的设备租金就高达400000元，可见其设备本身亦价值不菲。故本院认为，如被告李列伟抗辩认为违约金约定过高，举证责任应由李列伟负担，其未能举证证明的，本院不予采信。原告东海石油公司要求李列伟支付违约金1000000元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司作为《房屋租赁合同》的保证人，应对李列伟按约履行合同的各项义务承担保证责任，其未与东海石油公司约定保证方式的，应按共同连带责任承担保证责任。双方未约定保证期间的，保证期间应为六个月。《房屋租赁合同》中约定租金应于2015年1月1日支付，故主张租金的保证期间应自2015年1月1日起算；被告李列伟拆除装修的违约行为发生于2015年5月，故主张违约金的保证期间应自2015年5月起算；占有房屋至2016年6月14日止，故主张占有使用费的保证期间应自2016年6月15日起算。现原告于2016年4月21日诉至法院，其未能举证证明起诉之前向两保证人主张过权利，故其主张租金和违约金时已经超过了保证期间，两保证人浙江绿辰公司、湖北绿辰公司对租金和违约金无需承担保证责任。综上，原告东海石油公司的诉讼请求，其合理部分本院予以支持，被告浙江绿辰公司、湖北绿辰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李列伟于本判决生效之日起十日内支付原告杭州富阳东海石油有限公司房屋租金1000000元；二、被告李列伟于本判决生效之日起十日内支付原告杭州富阳东海石油有限公司违约金1000000元；三、被告李列伟于本判决生效之日起十日内支付原告杭州富阳东海石油有限公司房屋占有使用费27397.26元，以及自2016年4月11日起至2016年6月14日止按1000000元/年的标准计算的占有使用费；四、被告李列伟于本判决生效之日起十日内支付原告杭州富阳东海石油有限公司律师代理费50000元；五、被告浙江绿辰华顿新能源科技有限公司、湖北绿辰华顿能源有限公司对上述第三、四项给付内容承担共同连带清偿责任；六、驳回原告杭州富阳东海石油有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39419元，由原告杭州富阳东海石油有限公司负担19335元，被告李列伟负担20084元，被告浙江绿辰华顿新能源科技有限公司、湖北绿辰华顿能源有限公司对李列伟应负的诉讼费中的748元承担共同连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长 李 晶人民陪审员 郑 峰人民陪审员 周爱根二〇一七年七月二十四日书 记 员 陈水英 更多数据：