（2017）苏0482民初283号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-28
案件名称
鞠扣忠、李息凤与江苏城东建设工程有限公司一案一审民事判决书
法院
常州市金坛区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鞠扣忠,李息凤,江苏城东建设工程有限公司,李志忠,徐国芳
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百二十七条
全文
常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0482民初283号原告鞠扣忠，男，1969年5月27日生，汉族，住常州市金坛区。原告李息凤，女，1970年11月15日生，汉族，住常州市金坛区。二原告共同委托诉讼代理人施国俊，江苏剑群律师事务所律师。被告江苏城东建设工程有限公司，住所地常州市金坛区东环二路49号。法定代表人周月怀，该公司董事长。委托诉讼代理人孙留斌，江苏常金律师事务所律师。第三人:李志忠，男，1959年7月14日生，汉族，住常州市金坛区。第三人徐国芳，女，1960年2月16日生，汉族，住常州市金坛区。原告鞠扣忠、李息凤与被告江苏城东建设工程有限公司（以下简称城东公司）、第三人李志忠、徐国芳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告鞠扣忠及两原告委托诉讼代理人施国俊、被告城东公司委托诉讼代理人孙留斌、第三人李志忠到庭参加诉讼，第三人徐国芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠扣忠、李息凤向本院提出诉讼请求：1、请求确认鞠扣忠与李志忠、徐国芳于2011年7月1日签订的常州市金坛区东城街道名仕家园7栋丙单元906室《房屋买卖协议》有效，该房屋所有权归两原告所有；2．停止金坛区人民法院于2015年6月8日作出的（2015）坛执字第00887号执行裁定的执行，并撤销该裁定。事实和理由：一、两原告是夫妻关系，鞠扣忠于2011年7月1日与李志忠、徐国芳签订了房屋买卖协议，李志忠、徐国芳将涉案房屋出售给原告，总价为80万元，鞠扣忠于2012年3月1日支付购房款50万元、2012年5月24日支付购房款30万元。2012年11月李志忠从开发商处取出房屋钥匙和相关证件交给鞠扣忠，并将涉案房屋交付原告。鞠扣忠于2013年6月之后开始对涉案房屋进行装修，2014年4月26日在金坛港华燃气有限公司办理了涉案房屋管道燃气开户手续，2014年5月入住至今。自入住后，涉案房屋物业费、水电费、煤气费全部由鞠扣忠缴纳。原告购房是合法的、善意的。二、因李志忠购买涉案房屋时办理了银行按揭，李志忠一直未能缴清按揭款，致使涉案房屋一直未能完成过户手续。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上所述，涉案房屋系两原告合法取得，请求法院支持原告诉请。被告江苏城东建设工程有限公司辩称，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，请求法庭驳回原告的诉请。理由是关于本案的争议焦点，未办理房屋过户手续的买受人提起执行异议之诉如何处理，对此省高院2015第1号审判委员会会议纪要第2条对此类问题的处理作出规定，就是如何处理执行过程中查封冻结等相关问题第十七条的适用条件规定了四个要件，本案原告所主张的诉请不符合相关的法律、司法解释及司法实践，为此请求法庭驳回原告的诉请。第三人李志忠辩称，对原告的诉讼请求没有异议。第三人徐国芳未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了：1、商品房买卖合同（预售合同）1份，证明2009年9月27日李志忠与江苏侨隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，房地产开发公司将涉案房屋预售给李志忠，房屋的价格是4450.49元/平方米，总价为560806.2449元。付款方式是首付款120806元，其余款项是按揭贷款，按揭贷款的申请日期是2009年10月7日前办理的，本案按揭贷款的发放单位是建行金坛支行，合同约定房地产开发公司的所有房款由建行金坛支行监管并签订了协议。合同签订后金坛建行在2009年11月份发放按揭贷款给开发公司。2、2009年10月12日委托书1份，证明2009年10月12日李志忠和徐国芳将涉案房屋办理产权、土地、抵押登记及领取上述三项权证的手续授权给建行金坛支行，之后所有的手续都是由建行代李志忠办理的，由于建行将款项给了开发商，涉案房屋2012年11月5日交付，建行根据交房的情况才为李志忠领取了产权证，在2014年建行将涉案房屋抵押，所得款项与原先将给付开发商按揭贷款抵扣，金坛执行局认为该房屋2014年才抵押并获得贷款与本来的事实不符，本案的按揭贷款在2009年就已经办理了。3、2012年11月13日发票1份、2012年11月5日完税证1份，证明开发公司于2012年11月13日出具发票给李志忠，开发商已经全额收到李志忠的款项，也证明建行已经将按揭贷款给了开发商。4、（2013）坛民初字第0681号民事判决书1份，证明涉案房屋于2010年经人介绍由李志忠与奚九琴签订了买卖协议，由于李志忠没有将银行的按揭贷款归还导致奚九琴终止与李志忠的房屋买卖协议，并且李志忠于2011年8月份退还奚九琴30万元预付款，该份判决书查明在2009年贷款的事实。5、原告鞠扣忠与李志忠的房屋买卖协议，证明奚九琴终止与李志忠的房屋买卖协议后，于2011年7月1日原告与李志忠签订涉案房屋的买卖合同，合同总价为80万元。6、收条2份，2012年3月1日李志忠出具给鞠扣忠50万元的购房款以及2012年5月24日李志忠出具给鞠扣忠的30万元购房款，证明涉案房屋房款鞠扣忠已经全部支付给了李志忠。7、增值税发票以及城市居民供用气合同、管道燃气客户证各1份，证明2014年4月份原告鞠扣忠、李息凤对涉案房屋进行装修后入住涉案房屋的事实。被告江苏城东建设工程有限公司对原告提供的证据1、2、3也就是第三人李志忠合法取得本案争议标的物的所有权的事实无异议，但对其中本案标的物实际办理抵押登记的时间因出现了和（2016）苏0482号执异33号执行裁定书所查明的时间不一致，对该争议请合议庭查明。对于证据4民事判决书的真实性没有异议，但是与本案没有关联。对于证据5、6、7作为本案被告不了解也不清楚原告与第三人直接的交易过程，并且即使该类证据客观真实，但因本案是执行异议之诉，因而解决本案既要查明原告与第三人之间买卖的合法、真实性，同时也要适用执行异议之诉的相关规定。第三人对原、被告提交的证据没有意见。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月27日李志忠与江苏侨隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李志忠购得本案所涉房屋，除首付款外，其余购房款为按揭方式。2010年11月2日李志忠与奚九琴签订房屋买卖协议，双方约定以70万元价格将涉案房屋卖给奚九琴，奚九琴给付定金及购房款总计440000元，因李志忠未及时偿还银行贷款，致使该房屋未能过户，李志忠返还部分购房款，后奚九琴诉至本院，要求李志忠及徐国芳返还定金、购房款及违约金合计240000元，本院于2013年5月27日作出（2013）坛民初字第0681号民事判决书，判决李志忠、徐国芳返还定金、购房款及违约金合计240000元。2011年7月1日原告与李志忠签订涉案房屋的买卖合同，约定李志忠、徐国芳以80万元价格将涉案房屋卖给鞠扣忠，协议签订后，鞠扣忠陆续给付购房款，李志忠出具两张收条载明收到鞠扣忠购房款80万元，鞠扣忠庭审中陈述给付的80万购房款中，有其代李志忠向奚九琴返还的部分购房款以及李志忠尚欠江苏侨隆房地产开发有限公司的购房款，李志忠对此无异议。鞠扣忠、李息凤2013年对涉案房屋进行了装修，2014年入住至今，因房屋按揭贷款尚未还清（目前房屋贷款仍由李志忠每月偿还），该房屋未过户。江苏城东建设工程有限公司诉李志忠装饰装修合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理，2013年4月16日作出（2013）坛民初字第561号民事调解书，李志忠同意于2013年7月5日前支付江苏城东建设工程有限公司工程款本息合计896000元，因李志忠未履行义务，江苏城东建设工程有限公司向本院申请执行，本院于2015年6月8日作出（2015）坛执字第00887号民事裁定书，裁定查封了李志忠所有的位于常州市金坛区西城街道中山路18幢405室房屋以及本案所涉房屋，鞠扣忠、李息凤向本院提出执行异议，本院于2016年12月23日作出（2016）苏0482执异33号执行裁定书，裁定驳回鞠扣忠、李息凤的执行异议请求。鞠扣忠、李息凤不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为：一、二原告请求对涉案房屋停止执行、解除保全措施是否有事实和法律依据？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在本院对涉案房屋被查封前签订了房屋买卖合同、原告也实际占有使用该房屋、亦支付了全部购房款，符合上述规定前三项，本案关键在于未过户是否系“非因买受人自身原因”？对此，本院认为，在原告与第三人签订房屋买卖合同后，原告支付了全部购房款，第三人未将所收购房款及时用于清偿银行贷款，导致房屋未能及时过户，此种情况不能归责于买受人即本案原告，此外，原告购买房屋后装修并实际占有使用该房屋，在债权与居住权冲突情况下，本院倾向于保护居住权。综上，原告要求停止金坛区人民法院于2015年6月8日作出的（2015）坛执字第00887号执行裁定的执行，有事实基础及法律依据，本院予以支持。二、两原告要求确认与李志忠、徐国芳于2011年7月1日签订的常州市金坛区东城街道名仕家园7栋丙单元906室《房屋买卖协议》有效，该房屋所有权归两原告所有是否有事实法律依据？首先，鞠扣忠与李志忠、徐国芳签订的该份协议是双方真实意思的表示，合法有效；其次，本案中是否能够确定该房屋归两原告所有？根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，涉案房屋目前的房屋登记的所有权人为第三人李志忠、徐国芳，虽然原告举证证明其已入住该房屋，但是上述行为不能对抗该房屋不动产物权登记的效力，原告有基于房屋买卖合同中取得的债权即要求第三人履行过户的义务，但基于涉案房屋上存在抵押权，在抵押权尚未去除的情形下，涉案房屋不具备变更登记的条件，原告可在抵押权去除后自行与第三人协商办理过户手续，故对于原告的该项请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、停止对常州市金坛区东城街道名仕家园7栋丙单元906室房屋的执行。二、驳回原告鞠扣忠、李息凤其他诉讼请求。案件受理费11800元，由被告江苏城东建设工程有限公司负担，此款原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费11800元。审 判 长 罗 辑人民陪审员 包建平人民陪审员 朱小华二〇一七年七月二十四日书 记 员 朱 虹 更多数据：