（2017）沪02民终6019号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
施建华与徐俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施建华,徐俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6019号上诉人(原审被告)：施建华，男，1958年6月26日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐俊，男，1973年6月25日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人施建华因与被上诉人徐俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初17279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施建华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回徐俊在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、双方没有签订房屋买卖合同，买卖合同没有成立，徐俊未支付过购房款，施建华没有违约，施建华没有给徐俊造成任何损失。2、一审法院认定施建华违约，但施建华并不认同。2016年2月28日施建华在上海易加信房地产经纪事务所(以下简称“中介公司”)处等候徐俊前来签订买卖合同，但徐俊始终未至中介公司处，没有签订房屋买卖合同的责任在于徐俊，而非施建华违约。3、双方签订的居间合同中的《双方确认书》对违约责任有约定，即便施建华违约，也是双倍返还定金，徐俊将定金交付给中介公司一事，施建华并不知情，施建华实际上没有收到徐俊的定金，不应赔偿徐俊的损失。4、一审法院没有审核徐俊是否属于限购对象。被上诉人徐俊辩称，不同意施建华的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。徐俊不属于限购对象。2016年2月28日，徐俊始终在等候房产中介的电话通知，并多次询问中介公司，中介公司称联系不到施建华。请求驳回上诉，维持原判。徐俊向一审法院起诉请求：要求解除买卖合同，施建华赔偿房屋差价损失人民币(以下币种均为人民币)100万元。一审法院认定事实，上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“301室房屋”)权利人登记为施建华及妻子祝水平。2016年2月21日，徐俊(买受方)、施建华(出售方)经中介公司(居间方)介绍签订了居间合同，约定，买受方购买出售方301室房屋，购买总价为152万元；买受方签署房屋买卖合同时支付房款40万元(含定金)，于办理房地产过户时支付房款100万元，于买受方与出售方水电煤交割当日付清尾款12万元；甲方承诺此房屋满五唯一，乙方于2016年2月28日前向甲方支付40万元(含订金5万元)；款清交房，乙方保留尾款12万元，待甲方将房内所有户口迁走后支付尾款，过户所产生的税费由甲乙双方各自承担各自部分；买卖双方同意以上购买条件达成意向，双方于2016年2月28日至居间方签订正式房地产买卖合同。当日，徐俊向中介公司交付定金5万元。一审法院另查明，徐俊曾于2016年3月24日向一审法院起诉要求解除合同，施建华双倍返还定金10万元。2016年4月5日，徐俊撤回了起诉。一审法院审理中，徐俊申请对301室房屋现值进行评估，施建华要求对该房屋位于2016年3月13日的时点进行评估。一审法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行了评估，评估报告的意见为，301室房屋于估价时点(2017年2月6日)的市场价值为297万元，于2016年3月13日的市场价值为161万元。徐俊、施建华对上述评估报告均无异议。施建华表示，施建华与徐俊于2016年3月13日在中介公司进行协商，施建华明确提出不再出售房屋，徐俊也提出双倍返还定金，表明徐俊已经同意解除合同，进行索赔，故301室房屋的评估时点应定为2016年3月13日。一审法院审理过程中，徐俊申请中介公司工作人员徐艳出庭作证。徐艳证词的主要内容为，徐艳问过施建华产权证上是否有施建华名字，施建华回答是的，并对交易价格进行了确认，施建华称其妻子在照顾岳母，故没有前来，中介公司当时没有看到产权证，也没有调取产权登记信息，签订居间合同后第三天，施建华打电话给徐艳表示其妻子照顾母亲需要等到周一才能至中介公司，签订居间合同后一周不到，施建华又称其妻子不同意卖房，不愿意继续交易。因施建华未将房地产权证交给中介公司，所以徐俊支付的5万元定金保管在中介公司，施建华也是同意的。徐俊对证人陈述无异议。施建华表示，5万元定金没有收到也不清楚。一审法院认为，徐俊、施建华签订的居间合同从内容看，对买卖双方的姓名、交易房屋的地址、价格均已明确，可以认定上述居间合同中包含了徐俊与施建华之间的房屋买卖合同，且该合同已经成立。上述房屋买卖合同系徐俊、施建华的真实意思表示，合法有效。合同约定，徐俊、施建华于2016年2月28日至居间方签订正式房地产买卖合同，徐俊于签订房地产买卖合同时支付房款40万元(含定金)。施建华在2016年2月28日根本没有去中介公司，也没有询问当日徐俊、施建华是否能够签订合同，反而于次日就表示不再出售房屋，显然已经构成违约。施建华主张徐俊未按约支付40万元构成违约，一审法院难以采纳。徐俊要求施建华赔偿房屋差价损失，符合法律规定。考虑到301室房屋房地产权利人为施建华及其妻子两人，施建华的妻子不同意出售该房屋，徐俊、施建华之间的房屋买卖合同实际也无法履行。施建华于2016年2月29日将其妻子不同意出售房屋的情况告知了中介公司，徐俊也于当日了解该情况，且徐俊在2016年3月起诉施建华也是要求双倍返还定金，可见徐俊当时也是要求解除合同的。故施建华主张以2016年3月13日的房价作为损失计算的依据，较为合理，予以采纳。徐俊要求施建华赔偿损失9万元，予以准许。徐俊将5万元定金交给了中介公司，未交给施建华，施建华也没有委托中介公司代为收取或保管该定金，徐俊主张已经支付施建华定金5万元，不予采纳。该5万元可由徐俊另行向中介公司主张。一审判决：一、解除徐俊与施建华之间的房屋买卖合同关系；二、施建华于判决生效之日起十日内，赔偿徐俊损失9万元；三、徐俊的其他诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，虽施建华与徐俊在2016年2月21日签订的是房地产居间合同，但从该居间合同的内容来看，买卖双方的姓名、交易房屋的地址、价格均已确定，故可以认定该居间合同中包含了徐俊与施建华之间的房屋买卖合同。因上述房屋买卖合同系徐俊、施建华的真实意思表示，且并不违反法律、法规的规定，应属合法有效。上述合同约定，徐俊、施建华于2016年2月28日至居间方签订正式房地产买卖合同，还约定徐俊于签订房地产买卖合同时支付房款40万元(含定金)。但施建华在2016年2月28日未去中介公司，也未询问当日徐俊、施建华是否能够签订正式房地产买卖合同，却于次日就表示不再出售房屋，施建华的行为显然已经构成违约。因此，徐俊要求施建华赔偿房屋差价损失，符合法律规定，应获支持。至于双方合同的处理及赔偿金额，一审法院考虑到301室房屋房地产权利人为施建华及其妻子，施建华的妻子不同意出售该房屋，徐俊、施建华之间的房屋买卖合同实际也无法履行；施建华于2016年2月29日将其妻子不同意出售房屋的情况告知了中介公司，徐俊也于当日了解该情况，且徐俊在2016年3月起诉施建华也是要求双倍返还定金，可见徐俊当时也是要求解除合同的；施建华主张以2016年3月13日的房价作为损失计算的依据等因素，进而作出一审判决，并无不当，本院认同。另，因徐俊是否属于限购对象并不影响本案的处理结果，故施建华上诉要求审核徐俊是否属于限购对象的意见，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,050元，由上诉人施建华负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一七年七月二十四日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自