（2017）湘0821民初3289号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-11
案件名称
罗国荣、朱春兰与杨年明房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
慈利县人民法院
所属地区
慈利县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗国荣,朱春兰,杨年明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0821民初3289号原告：罗国荣，女，1969年12月22日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：康洋8，男，1992年6月3日出生，土家族，住成都市武侯区,系罗国荣的儿子。原告：朱春兰，女，1964年5月22日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：傅达平，男，1969年7月7日出生，土家族，住湖南省慈利县，系零阳镇鲤鱼桥社区居委会推荐的公民。被告：杨年明，男，1975年2月22日出生，土家族，住湖南省慈利县。原告罗国荣、朱春兰与被告杨年明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序于2017年7月18日公开开庭进行了审理，原告罗国荣的委托诉讼代理人康洋、原告朱春兰及其委托诉讼代理人傅达平、被告杨年明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国荣、朱春兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告2016年7月至2017年7月的门面租赁费129299.2元；2、支付两原告违约金14929.9元；3、解除原、被告的门面租赁合同。事实和理由：原告罗国荣是康洋的母亲，原告朱春兰是覃剑的母亲，她们于2012年2月在慈利县××镇××商业街分别购买了3幢2楼122号、121号相邻门面，房屋产权分别登记在康洋、覃剑名下。2013年4月6日，原告罗国荣、朱春兰与被告杨年明签订了《门面租赁合同》，租赁期限为5年。合同签订后，两原告将门面交付给了被告，被告对门面进行了装修，以经营家具和厨具为主；被告按合同约定向原告支付了2万元押金及2013年7月5日至2016年7月5日的门面租赁费。后经原告多次催促，仅于2016年7月6日支付了2万元租金，余下租金经原告多次催收无正当理由拒绝支付，亦不同意终止合同，被告的行为已构成违约，合同亦无法继续履行。故诉至法院，请求判决。被告杨年明辩称：租赁合同是被告与两原告所签，但是门面实际使用人是被告的前妻。2016年7月交了2万元租金后，因为门面需要重新装修续签租赁合同和门面转让的事情，一直在和出租人协商，因未协商一致就一直没有交租金，因此，被告不同意支付违约金，亦不同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告朱春兰提交的朱春兰和覃剑身份证复印件、覃剑的房产证和国有土地使用证、《门面租赁合同》、覃剑对朱春兰的《授权书》等证据，原告罗国荣和被告杨年明均无异议，对原告罗国荣提交的罗国荣和康洋身份证复印件、康洋的房产证和国有土地使用证、《门面租赁合同》、康洋对罗国荣的《授权书》等证据，原告朱春兰和被告杨年明均无异议。对原、被告双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告杨年明除了当庭陈述，未提交其他证据。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗国荣与康洋系母子关系，原告朱春兰与覃剑系母子关系，两原告是朋友关系。2013年4月1日，康洋将自己所有的位于慈利县零阳镇金穗商业街3栋3-122号房屋委托母亲罗国荣出租（房产证证号为：慈房权证零阳镇字第××号）;同日，覃剑将自己所有的位于慈利县零阳镇金穗商业街3栋3-121号房屋委托母亲朱春兰出租（房产证证号为：慈房权证零阳镇字第××号）。2013年4月6日，被告杨年明（乙方）经过原告朱春兰丈夫覃爱书的介绍，与原告罗国荣、朱春兰（甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于慈利县零阳镇金穗商业街3幢2楼122号、121号的门面出租给乙方，一、租赁期为5年,时间起止为2013年4月6日至2018年7月5日（装修免3个月租金），押金为人民币20000元；二、年租金及付款方式。第一年与第二年的租金分别为人民币128000元，以后每年按上年租金的8%递增，付款方式：每半年付当年的一半租金（即每年的1月5日之前和7月5日之前交清），到交租金时若乙方未交租金，合同自行终止，按后面第七条执行；三、甲方在本合同生效后将门面移交乙方，由乙方自行按经营需要装修，其费用由乙方自负……；四、在乙方承租期间内，不得自行转让门面。合同期满，如甲方自行收回，甲方不承担补偿乙方前期任何费用，乙方只能撤走器材设备及商品。同时，甲乙双方需提前3个月告知对方是否续租。如经双方协商后续签，在同等的条件下优先乙方；七、违约责任：双方的约定如有乙方违反上述条款，应支付对方当年租金的10%的违约金，并承担对方因违约而造成的全部损失。九、本合同经双方签订之日起生效。合同签订后，被告杨年明支付了20000元押金，并对毛坯房屋进行了玻璃门窗、墙地面贴砖、水电走线、隔断等装修。自2017年4月始，租赁房屋关门停业，钥匙由被告杨年明保管。另查明，租赁房屋第一、二年的租金为128000元（自2013年7月6日至2015年7月5日），第三年的租金为138240元（自2015年7月6日至2016年7月5日），第四年的租金为149299.2元（自2016年7月6日至2017年7月5日）。被告杨年明交有20000元租房押金，房屋租金交到了2016年7月5日，并于2016年7月6日缴纳了2016年7月6日至2017年7月5日租期内的应付租金20000元，对余下的应付租金，经原告多次催收，被告至今未交纳。本院认为，原告罗国荣与康洋签订的《授权书》、原告朱春兰与覃剑签订的《授权书》均为双方的真实意思表示，具有法律效力，原告罗国荣、朱春兰分别对康洋、覃剑所有的授权房产享有出租权，两原告的出租行为合法有效。两原告与被告杨年明签订的《门面租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按约定全面履行各自的义务。两原告已依约将房屋交付给被告使用，被告应按合同约定，如期支付房屋租金，现被告未按合同约定支付租金，尚欠原告租金129299.2元（自2016年7月6日至2017年7月5日止），该债务应当清偿。被告杨年明未按合同约定按期支付租金，已经构成违约，应当按约定承担违约责任，故两原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。《门面租赁合同》的出租人是原告，承租人是被告，根据合同相对性原则，支付该房屋租金是被告应尽的合同义务，现被告未按约定向两原告支付租金，两原告经催讨未果，根据合同约定，合同自行终止，两原告要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因被告杨年明违约导致合同解除，按照合同约定，对已形成附合的装饰装修物不得拆除。在本案中，被告杨年明未对其缴纳的20000元押金提出返还或折抵的主张，根据民事诉讼“不告不理”原则，押金部分被告杨年明可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告罗国荣、朱春兰与被告杨年明于2013年4月6日签订的关于慈利县零阳镇金穗商业街3幢2楼122号、121号房屋的《门面租赁合同》解除。二、被告杨年明于本判决生效之日起十日内给原告罗国荣、朱春兰支付2016年7月6日至2017年7月5日余下应付的房屋租金129299.2元；三、被告杨年明于本判决生效之日起十日内依合同约定给原告罗国荣、朱春兰支付违约金14929.9元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3185元，由被告杨年明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 潘双庆审 判 员 吴亚玮人民陪审员 邢晓咏二〇一七年七月二十四日书 记 员 杨 芳援引法律条文《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 微信公众号“”