（2017）浙01民终596号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-18
案件名称
楼向明、杭州万凯置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
楼向明,杭州万凯置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终596号上诉人（原审被告）：楼向明，男，1989年1月6日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：杭州万凯置业有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道良熟村。统一社会信用代码：91330110056737335P。法定代表人：林建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：周尚檬、李益步，浙江六和律师事务所律师。上诉人楼向明因与被上诉人杭州万凯置业有限公司（以下简称万凯置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初15489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年4月17日，万凯置业公司与楼向明签署了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1175854）及补充协议各一份。双方约定：楼向明购买万凯置业公司开发的位于杭州市余杭区××街道华章××单元××室房屋，房屋总价为654448元，付款方式为2016年4月17日前支付首付款134448元，剩余房款520000元整办理银行按揭，并于合同签订之日起60天内，楼向明应将按揭贷款足额付至万凯置业公司指定账户。如因楼向明个人原因未能在合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或所获得贷款不足支付其应付之购房价款，则楼向明须于该日期届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款，否则视为楼向明逾期付款，按本合同第八条承担违约责任。合同第八条约定，楼向明如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，万凯置业公司有权解除合同，同时，楼向明应按累计应付款的2%向万凯置业公司支付违约金。合同对双方其他权利义务也做了明确约定。该合同已备案，未进行预告登记。至上述合同签署当天，楼向明已付清首付款134448元。此后楼向明至今未能在约定期限内获得贷款，也未按期自筹资金支付剩余购房款。2016年11月3日，万凯置业公司提起诉讼，请求判令：一、解除万凯置业公司与楼向明于2016年4月17日就余杭区乔司街道华章名苑4幢2单元501室签署的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预1175854）；二、万凯置业公司支付楼向明违约金10400元；三、楼向明配合协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续。原审法院认为：万凯置业公司与楼向明签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。楼向明未依约履行合同付款义务，根据双方约定，万凯置业公司享有合同解除权。万凯置业公司已于2016年9月22日邮寄送达函件主张解除合同，楼向明于次日收到函件，双方合同及补充协议已解除。现万凯置业公司主张解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，鉴于已实际解除，无须再次解除，故对该诉请不予支持。合同实际解除的，楼向明有义务配合万凯置业公司撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。因楼向明违约，万凯置业公司要求楼向明支付违约金10400元（应付款520000元的2%），符合双方约定，但楼向明认为约定违约金过高。鉴于万凯置业公司未能举证证明其存在实际损失，酌情支持8000元。对万凯置业公司诉请之合理部分，予以支持，其不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年12月23日判决：一、楼向明于判决生效后十五日内支付万凯置业公司违约金8000元；二、楼向明于判决生效后十五日内配合万凯置业公司撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；三、驳回万凯置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（已减半），由楼向明负担，于判决生效后七日内交纳。宣判后，楼向明不服，向本院提起上诉称：原判认定事实和法律适用错误。本案合同履行过程中，楼向明在办理住房贷款手续时，万凯置业公司指定的贷款银行因为各种原因一直不批准楼向明的贷款，且之前一直没有通知楼向明，在合同约定的自行筹款期过后才通知楼向明不能办理贷款。之后楼向明为贷款手续多次奔走，也找了其他银行，但万凯置业公司却以不是其指定银行拒不配合办理贷款。故后续贷款未到位的原因是出于楼向明意志之外的原因，并非楼向明所造成，不属于楼向明违约。万凯置业公司在2016年9月22日出具的函中提出解除合同，后向法院提出解除合同的诉讼请求，应视为万凯置业公司对函中载明内容的变更，万凯置业公司起诉时已经认可函中解除合同行为未生效，原审认定函件到达时双方合同及补充协议已经解除违背了当事人双方的真实意思表示，定性错误。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回万凯置业公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由万凯置业公司负担。上诉人楼向明在二审中未提交新证据。被上诉人万凯置业公司在二审中辩称：1、违约责任是不区分过错的。2、万凯置业公司销售过程中指定贷款银行，但并不代表银行是接受万凯置业公司指令来办理贷款的，银行在办理贷款过程中是独立身份，由银行审查，万凯置业公司并不能决定楼向明贷款能否成功。3、原审已经查明楼向明贷款未能办下来是因为其此前信用卡上有不良记录。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人万凯置业公司在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，楼向明与万凯置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。在上述合同中，双方对购房款的支付时间、方式、金额等均作出了明确约定，双方均应按约履行。但实际履行中，楼向明未办理出按揭贷款，也未自筹资金，未能按约支付购房款，而楼向明未按时办理出按揭贷款的原因是其个人信用问题，故楼向明已构成违约，根据合同约定，万凯置业公司有权解除合同，并要求楼向明承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”万凯置业公司已于2016年9月22日向楼向明寄送了《解除合同函》，楼向明也已经收到，双方的合同已于楼向明收到之日解除。万凯置业公司虽起诉请求判决解除合同，但在原审庭审中表明了双方的合同在2016年9月23日解除，楼向明上诉主张万凯置业公司起诉时认可函中解除行为未生效缺乏依据，不予支持。楼向明的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由楼向明负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年七月二十四日书 记 员 袁其伟 百度搜索“”